都更審議時，共同負擔最常被質疑哪些項目？

共同負擔在審議時被質疑的項目，大致集中在五個地方：營建費用（單價版本、物價調整與特殊因素）、貸款利息（期間怎麼算）、稅捐（印花稅與營業稅的計算基礎）、管理費用（信託、廣告銷售、人事行政與風險管理費），以及各章表數字前後不一致。為什麼審議會看得這麼細？因為共同負擔是以地主應分配的房地折價抵付給實施者（都市更新條例第51條），提列愈多，地主分回愈少。審議的核心原則可以濃縮成一句話：確實有支出的，檢具合約核實提列；預定的支出，估算要合理、有依據。

要先說明的是，審議時的提問是針對個案提出的，不等於法定規則。下面整理的是審議實務上反覆出現的問題，每一題都接回條例、權利變換實施辦法或臺北市費用提列總表（113年10月）的規定；規定有寫的，以規定為準。

哪些費用可以列進共同負擔？金額以哪一版為準？

共同負擔的範圍由條例第51條第1項列舉，細目則規定在權利變換實施辦法第19條第1項，包括工程費用、權利變換費用、貸款利息、管理費用、都市計畫變更負擔、申請容積獎勵與容積移轉所支付的費用等。不在列舉範圍內的，例如不願或不能參與分配者的現金補償，就不能計入共同負擔。

金額以哪一版為準，辦法第19條第2項分得很清楚：

臺北市總表註2再補充，權利變換計畫階段的數值變動，符合下列原則者免變更事業計畫：營建費用在樓層、構造、等級、總樓地板面積不變下，只更新單價與物價調整；拆遷補償及安置的補償單價以權利變換計畫所載為準；貸款利息隨評價基準日的基準利率波動；稅捐及管理費用的計算基準在事業計畫確定，實際金額以權利變換計畫為準。

也就是說，各項費用依上表分類，分別以事業計畫的計算基準、權利變換計畫的核定數額，或都市計畫書與協議書的數額為準；核定提列的金額也不等於完工後的實際支出。審議實務上常要求附一張事業計畫核定版與本次權利變換計畫的費用差異對照表，逐項說明增減原因，就是為了檢查變動是否落在上述原則內。

營建費用常被問什麼？

營建費用是共同負擔中金額最大的一項，臺北市的算法是「總樓地板面積×工程造價」，單價與特殊因素費用依《臺北市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價要項》計算；面積指建築技術規則建築設計施工編第1條定義的總樓地板面積（總表說明二）。審議實務上常見的提問如下：

物價調整的算法值得多說一句。依造價要項，調整日總指數與標準單價表物價基準日總指數相比，增減率的絕對值超過2.5%的部分才調整，2.5%以內不調整。

假設例：某等級標準單價為每坪10萬元，物價基準日總指數為100，評價基準日總指數為105，增減率5%。超過2.5%的部分為2.5%，調整金額＝10萬×2.5%＝2,500元，調整後單價為每坪102,500元。

換句話說，物價調整不是把指數漲幅整個乘上去，而是扣掉2.5%的門檻後才調整，算式寫出來，審議就不必再追問。

拆遷補償與安置費要準備哪些依據？

拆遷補償與安置費屬權利變換費用（辦法第19條第1項第5款）。審議實務上最常要求的，是補償單價與租金水準的資料來源與佐證，以及安置期間的計算式。依總表，補償單價應委託專業估價者查估後評定；安置期間是開工至取得使用執照，再加6個月。另一個常見問題是表格之間金額不一致，例如拆遷安置費在不同章節的數字對不上。

若合法建築物在事業計畫報核後、權利變換前已先行拆除，是否仍列安置費，審議實務上會要求實施者說明理由，提請審議會討論。這類情形計畫書要把拆除時點與事業計畫核定時的費用編列交代清楚。

貸款利息的期間怎麼算？

貸款利息依總表說明二十，由三段組成：

貸款年利率＝自有資金比例×郵政儲金一年期定存利率＋融資比例×五大銀行平均基準利率；一般開發商以3成自有資金、7成融資計算，自組更新會與代理實施者得全部融資。第(2)段乘以0.5，是因為工程費用在施工期間陸續支出，平均只負擔一半期間的利息。

貸款期間依階段累加：權利變換計畫核定後至開工6個月；更新期間地下層每層2.5個月、地上層每層1.2個月；取得使用執照後至產權登記完成6個月。

假設例：地下4層、地上15層的權利變換案，更新期間＝4×2.5＋15×1.2＝10＋18＝28個月。貸款期間＝6＋28＋6＝40個月。代入年利率計算利息時，月數要除以12。

審議實務上常要求把這個期間算式列出來，並照算式取值，不要自行進位取整；工期較長需要多列時，總表要求提出施工困難或特殊構造的說明與佐證，經審議會同意才可提列。利率則隨評價基準日的基準利率更新。

稅捐常見的計算錯誤有哪些？

稅捐依總表說明二十一，包括印花稅與營業稅，審議時最常挑出的是計算基礎錯誤。

印花稅分兩種：承攬契據以營建費用、特殊因素費用、鑽探費用、鄰房鑑定費、公共設施開闢成本、各項規劃費、地籍整理費用（扣除行政規費）及申請容積移轉所支付的費用合計，乘以1‰；讓受不動產契據以更新後實施者實際獲配的土地公告現值加房屋現值，乘以1‰。值得注意的是，承攬契據的各項費用須以未含營業稅的基礎計算，支付給政府機關的行政規費也不課；讓受不動產契據的土地公告現值，是實施者因折價抵付實際獲配的土地面積乘以評價基準日當期更新單元內土地平均公告現值（不含公共設施用地），且不包括實施者繼受不願或不能參與分配的部分。審議實務上常要求附上實際獲配面積與現值的計算明細。

土地所有權人分配房屋的營業稅，依財政部109年9月14日台財稅字第10900611910號令，事業計畫報核日在110年1月1日以後的案件，擇一適用下列公式：

公式依令釋原式直接乘以5%，不另換算。另外，無提供資金的更新會及代理實施者，性質屬地主自行出資興建分回，營業稅不提列共同負擔；營業稅若由所有權人負擔，也不得提列。

管理費用的提列基礎，為什麼常被要求修正？

管理費用各項的計算基礎都不一樣，有的要扣除特定費用，有的要扣除特定價值，最容易算錯。總表的規定整理如下：

假設例：實施者實際獲配單元及車位總價值為60億元。依累進費率，30億元以下部分×6%＝1.8億元，超過30億元至50億元部分20億元×4.5%＝0.9億元，超過50億元部分10億元×3%＝0.3億元，廣告銷售管理費合計3.0億元。

信託管理費是審議最常追問的項目之一。總表規定，事業計畫階段得以報價單提列，但權利變換計畫核定前須檢具合約（信託報酬約定書或協議書），載明信託項目及費用，並以價格低者為準。因此審議實務上常見的要求，就是核定前補附合約、以較低金額提列。

風險管理費的人數，以事業計畫申請報核日的〔門牌戶數＋土地所有權人數與合法建物所有權人數聯集〕÷2計算。至於基礎中的「不含營業稅」，本所做法是只扣除稅捐項下的營業稅，各費目內含的進項稅額不另扣除，這是依審議會紀錄推得，主管機關未見明文。

數字前後不一致，為什麼是最常見的意見？

翻開審議意見，數量最多的往往不是專業爭議，而是某兩張表的金額對不上。共同負擔的數字會同時出現在財務計畫、權利變換費用表、共同負擔比、分配清冊與估價報告書，任何一處更新沒有同步，就會被要求釐清。常見的對照點包括：

簡單說，這類意見不涉及判斷，只要送審前把每一個數字的來源表格對一次，就能大幅減少。

常見問題

實際支出比提列的多，完工後可以再向地主找補嗎？

原則上不行。主管機關的見解是，實際發生的費用與評價基準日估列的費用有增減時，只有事業計畫已載明屬可變動的費用，才得在計算差額價金時找補；其他已經審議通過發布實施的費用，增減風險由實施者自行承擔。若預算確實無法執行，屬事業計畫變更的問題，要另循變更程序辦理。

公有土地比例高的案子，人事行政管理費怎麼算？

總表規定人事行政管理費率為5%，得視權利變換範圍內公有土地比例高低酌減，依比例分級從5%遞減到3.0%。市府指定的整建住宅、平價住宅，以及國宅、整宅、遷建住宅等特殊情況，費率仍得以5%提列。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法與臺北市費用提列總表（113年10月）撰寫；其他縣市的費用提列基準，以當地規定為準。