都更後各樓層的價格差多少？樓層別效用比怎麼定？

都更後的3樓和12樓差多少？答案不是一個法定比例，而是一條要由估價師建立、並寫出理由的曲線。做法是先選一戶比準戶，把它的樓層定為1（也就是100%），再依市場行情與地方習慣，推估其他樓層相對於它的倍率，這個倍率就是樓層別效用比；同一層各戶之間的差別，另用位置差異調整。兩欄都決定後，才得到各戶的建坪單價與權利價值。

比準戶的價格怎麼估、兩欄合併時採相加的算式，我們在〈都更後的房子值多少〉與〈比準戶與樓層別效用比〉已經說明。本文接著談前面沒有展開的部分：效用比曲線怎麼建、要拿什麼佐證、哪些產品不能放在同一條曲線上，以及更新前後的效用比怎麼對照。

法規要求了什麼，又留了什麼給估價師判斷？

不動產估價技術規則對樓層價差只定了原則，沒有定數字。我們把相關條文與範本要求並排來看：

簡單說，法規只要求考量、列出因子與調整情況，至於每層差幾個百分點，是估價師依市場資料推估的專業判斷。正因為沒有固定數字，報告裡的理由就格外重要；審查時被追問的，通常不是數字本身，而是數字從哪裡來。

效用比曲線怎麼建？

實務上常用一條曲線來整理樓層價差，但曲線形狀與各樓層效用比，仍要依市場證據決定（技術規則第98條第2項）。常見的寫法是用三個參數描述同一產品的樓層價差：

值得注意的是，樓層越高不一定越貴，曲線可能先往下、到谷底再回升。電梯大樓的低樓層常受噪音、採光與隱私影響而成為谷底，但二、三樓又因為不必等電梯、接近地面而有人偏好。沒有電梯的公寓，方向更是相反，樓層越高、爬樓梯越辛苦，價格通常越低。

假設例：某電梯住宅大樓以8樓為比準樓層（100%），遞升幅度每層1%，最低價樓層為4樓，遞減幅度每層1%。則4樓為100%－(8－4)×1%＝96%；3樓低於谷底，回升為96%＋1%＝97%；5樓為100%－3×1%＝97%；12樓為100%＋(12－8)×1%＝104%。若比準戶單價為每坪100萬元，在不考慮位置差異時，4樓每坪96萬元、12樓每坪104萬元。

從這個假設例可以看出，曲線只要三、四個參數就能推到全棟，但每一個參數都會放大到每一層。遞升幅度從1%改成1.5%，12樓的效用比就從104%變成106%，全棟高樓層的總值都跟著移動。所以參數的選擇，必須拿得出市場佐證。

拿什麼佐證每層的價差？

技術規則第98條第2項說，樓層別效用比除參考全聯會公告外，「依市場行情及地方習慣推估之」。實務上的佐證來源，大致有三類：

換句話說，效用比是從市場「讀」出來的，不是從公式「算」出來的。報告中最好能讓讀者看到：這個遞升幅度，是由哪幾組同棟分層成交支持；這個谷底樓層，是根據什麼觀察決定。

位置差異要列出哪些因子？

位置差異處理的是同一層各戶之間的價差。臺北市範本要求列舉考量因子，並特別點名約定專用與轉管。臺北市捷運聯合開發的估價範本把水平位置差異的調整項目列得更具體，可以作為列舉時的參考：

這裡有兩個容易出錯的地方。第一，同一個因素不能同時算在兩欄。例如高樓層的景觀，若已經反映在樓層別效用比的遞升幅度裡，位置差異就不能再以「景觀視野」加一次。第二，約定專用的露臺，臺北市與新北市範本都要求以外加價值的方式處理，在備註欄寫明單價、面積、總價；位置差異若也因露臺加分，就是重複計算。

兩欄合起來怎麼算？

樓層別效用比管垂直方向，位置差異管同層水平方向，兩者決定後要合成各戶單價。範本只列兩欄，沒有規定合併方式；本所做法是把兩欄的調整率相加，主管機關未見明文。算式如下：

各戶單價＝比準戶單價×（樓層別效用比＋位置差異－1）

假設例：延續前一個假設例，比準戶單價每坪100萬元。12樓甲戶樓層別效用比104%，因為三面採光、面公園，位置差異102%；單價＝100×（1.04＋1.02－1）＝106萬元。同層乙戶單面採光、面向鄰棟，位置差異98%；單價＝100×（1.04＋0.98－1）＝102萬元。

從結果可以看出，同樣在12樓，兩戶每坪差了4萬元，全部來自位置差異。這也說明為什麼選配時不能只看樓層：位置差異對單價的影響，有時和差好幾層樓一樣大。

店面、住宅與車位，為什麼不能放在同一條曲線？

樓層別效用比是「同一產品內」的倍率。地面層店面的價格由面寬、臨路與人流決定，和樓上住宅的價格形成因素完全不同；如果把店面硬放進住宅曲線，等於要給1樓一個遠高於100%的效用比，曲線的意義就被扭曲了。

所以實務上，產品不同就分別選比準戶，各自建立樓層價差：

店面與車位的估價細節，我們在〈一樓店面參加都更〉與〈都更車位價值怎麼估〉另有說明。實務上常見的做法是，店面、住宅這類價格形成因素不同的產品，各自選取比準戶，產品之間的價差由比準戶價格反映；若要用同一張效用比表達不同產品的相對價格，就要有充分的市場依據。

更新前後的效用比，要有什麼關聯？

技術規則第128條要求考量「更新前後樓層別效用比關聯性」，但條文用的是「考量」，沒有要求兩邊相同，也沒有換算公式。理解這一點，要先看兩邊的效用比各自用在哪裡：

也就是說，更新前的效用比決定每個人原本占多少比例，更新後的效用比決定每一戶要用多少權利價值去換。兩者不在同一條公式裡，所謂關聯性，是一種合理性的交代：同一批權利人，更新前後的樓層價差若走向明顯不同，審查時就會被問為什麼。

假設例：更新前老公寓地面層與2樓的單價比是2.00倍；更新後地面層店面與2樓住宅的單價比是1.80倍。兩者不同，報告就要說明原因，例如更新後店面面寬變窄、樓上住宅因為有電梯而價差縮小，或者兩個階段的收益條件不同。

換句話說，關聯性不是要求數字一致，而是要求差異說得出道理。實際交代時，可以把更新前、更新後的比準樓層、地面層相對樓上的倍數並排列表，有差異的地方逐項寫原因。

搬遷期間的租金，要不要套效用比？

拆遷安置費用是依租金水準計算的租金補貼，原則上不再逐戶套用效用比。臺北市與新北市的權變估價報告書範本都有相同的例外：採住宅租金水準的建物中，因為地面層住宅的樓層別效用比與樓上層住宅差異較大，應另行計列地面層住宅的租金水準；採營業租金水準的建物若有類似情形，比照辦理。

白話說，安置租金依租金差異合理分類，不必每層一個價；地面層住宅的效用比與樓上差異較大時，範本要求另列一個租金水準。這個安排也提醒我們，樓層價差不只影響權利價值，也會影響共同負擔裡的安置費用。

常見問題

全聯會有公告樓層別效用比，可以直接套嗎？

技術規則第98條第2項說公告是「供前項調整之參考」，並要「依市場行情及地方習慣推估之」。所以即使有公告數值，仍要對照勘估標的所在地區與產品的成交資料，說明採用或調整的理由。

選配時，單價高的樓層一定比較划算嗎？

不一定。選配時要比較的是「權利價值夠換幾坪」，單價高的樓層，同樣的權利價值換到的坪數就少。效用比只是把市場對各樓層的評價反映在單價上，本身沒有划算與否的問題；你要看的是自己需要的坪數、樓層與找補金額怎麼取捨。

三家估價的效用比不一樣，怎麼辦？

條例第50條規定，權利價值由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定，各家對曲線參數的判斷可能不同。差異本身不是錯誤，重點是每一家都能說明各自的佐證。主管機關審議時認有必要，還得委任其他專業估價者或專業團體提出複核意見。

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本文依不動產估價技術規則、權利變換實施辦法與臺北市、新北市權變估價報告書範本撰寫；其他縣市的報告書格式，以當地規定為準。