都更分回的房子賣掉，房地合一稅的取得日和持有期間怎麼算？

很多地主以為，都更完成、換了新權狀，房地合一稅的持有期間就要從新登記日重新算起，賣得早就會被課高稅率。其實不是這樣。依財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（115年4月21日修正），原土地所有權人依都市更新條例參與都市更新，分配取得的土地，取得日是你原來取得參與更新前土地的那一天；分配取得的房屋，持有期間也以該土地的持有期間為準。簡單說，持有期間從你當初買進或取得老房子底下那塊地起算，算到這次賣出完成移轉登記為止，中間的重建期間一併算進去。

為什麼分回的房子不是從登記那天起算？

這要從法律怎麼看待「分回」說起。都市更新條例第56條規定，權利變換後，原土地所有權人應分配的土地及建築物，自分配結果確定之日起視為原有。地主拿到的新房地是原有權利的延續，不是向實施者買來的，所以應分配土地的取得日往回接。房屋是新蓋的，取得日另依新屋登記認定，但計算稅率用的持有期間跟著土地。

申報作業要點把取得日分成幾種身分處理，我們把和都更有關的列出來：

從表中可以看出，同一棟新大樓裡，地主分回的戶與實施者分得的戶，取得日完全不同。地主接的是自己原來的土地取得日；實施者是從事業計畫核定那天才開始算。也就是說，你在權變登記後隔年就賣，持有期間仍可能已經超過十年。

持有期間算出來，對應哪一級稅率？

持有期間的終點是交易日，也就是所出售房地完成所有權移轉登記日（要點第三點），不是簽約日。起點與終點確定後，再對照所得稅法第14條之4第3項的稅率。境內居住的個人適用以下級距：

右欄的依據是第14條之4第3項第1款第7目：個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉，且持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。值得注意的是，這一目的「五年以下」用的也是上面算出的持有期間；原土地持有很久的地主，本來就落在20%或15%，這一目主要照顧的是參與都更前才剛取得土地的人。

假設例：甲於108年3月1日買進一間老公寓，參與權利變換後分回一戶，於116年6月1日完成出售的移轉登記。持有期間自108年3月1日算到116年6月1日，共八年三個月，屬超過五年、未逾十年，稅率20%。若甲是112年3月1日才買進，同日出售，持有期間四年三個月，一般要課35%，但因屬參與都更分回後第一次移轉，改按20%計算。

換句話說，起算點一往回接，多數長期持有的老屋地主賣分回的房子，並不會因為新權狀日期而跳到高稅率。

105年以前就持有的土地，分回後要繳房地合一稅嗎？

房地合一的適用範圍，是105年1月1日以後取得的房屋、土地（所得稅法第4條之4第1項）。既然分配取得的土地取得日回溯到原取得日，105年以前取得的土地分回後再出售，應分配的土地部分仍不落入第4條之4（多分配的土地另以移轉登記日為取得日，不在此列）；在舊制下，個人出售土地的所得依第4條第1項第16款免納所得稅。

房屋部分就要多看一步。申報作業要點第十二點第三款第3目規定，以適用第4條第1項第16款免徵所得稅的土地換入房屋者，房屋的成本按換入時的價值認定，也就是營利事業開立統一發票所載的含稅銷售價格。要點對這種「舊土地換新房屋」另訂了房屋成本，出售時房屋所得怎麼申報，建議賣出前先向戶籍所在地國稅局確認申報方式。

另一個常被問到的是領現金的情形。地主未達最小分配面積單元而領現金補償、或少選而領差額價金，財政部108年8月14日台財稅字第10800539390號令認為核屬土地所有權人銷售土地行為，依加值型及非加值型營業稅法第8條第1項第1款規定免徵營業稅。該令規範的是營業稅，並未規定個人所得稅怎麼課；所得稅部分，依前面說明的新舊制劃分，看的仍是原土地的取得日：105年1月1日以前取得者免徵，以後取得者應徵，實際申報請另向國稅局確認。

多選繳差額價金、少選領差額價金，會影響什麼？

選配時多選或少選，依條例第52條第2項，多於應分配面積者繳納差額價金，少於者發給差額價金。這兩筆錢在房地合一裡影響成本與申報義務，多選還會影響持有期間。依財政部111年1月5日台財稅字第11004589400號令，多分配的房屋、土地，持有期間自該多分配部分取得之日起算，不能沿用原土地。例外只有一種：應分配的持分合計因不足完整一戶而增購為完整一戶，且應分配及多分配土地面積合計不超過更新前原有土地面積，這一戶才可用應分配土地的持有期間計算，並以一戶為限。

值得注意的是，第九點的「免辦理申報」只免了權利變換交換這一次，日後出售分回的房地，仍要依第14條之5申報。另外，多選部分在土地增值稅、契稅上不屬應分配範圍，日後出售沒有條例第67條第1項第4款減徵四成，這一點和房地合一的處理方式不同。

出售時的所得與成本怎麼算？

房地合一的所得額，是成交價額減除原始取得成本，再減除因取得、改良及移轉而支付的費用（所得稅法第14條之4第1項）；算出的餘額還要再減除當次依公告土地現值計算的土地漲價總數額，才乘上稅率（同條第3項）。都更分回的房地，成本依要點第十二點認定：

假設例：乙原取得參與更新前房地的成本為2,000萬元，應分配持分不足一戶，選配時增購為完整一戶，土地面積合計未超過更新前原有面積，另繳差額價金150萬元，成本合計2,150萬元。分回後持有期間已逾八年，以3,600萬元出售，移轉費用50萬元，當次土地漲價總數額400萬元。應稅所得＝3,600－2,150－50－400＝1,000萬元，稅率20%，應納稅額200萬元。

這個例子說明，多繳的差額價金不會白繳，它會墊高成本；乙符合補足一戶的條件，整戶才能用原土地的持有期間。反過來，少選領取差額價金時，要從成本中扣除的是所收取價金那一部分所對應的成本，不是領到的金額全數。

拆掉自住的老房子參與都更，還能適用自住優惠嗎？

可以。所得稅法第4條之5第1項第1款的自住優惠，要求個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住該房屋連續滿六年，交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用，且六年內未曾適用。符合者，所得餘額四百萬元以內免稅，超過部分按10%課徵（第14條之4第3項第1款第8目）。

問題在於，重建期間老房子已經拆掉，戶籍與居住怎麼連續？申報作業要點第五點第四款規定，個人以自住房屋參與都市更新分配取得房屋，出售時依第4條之5計算持有期間，得將拆除的自住房屋持有期間合併計算；但併計的期間，以本人或配偶、未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。換句話說，你在老房子設籍自住的那幾年可以接上去，但老房子出租的年數接不上。

賣出後什麼時候申報？向誰申報？

個人出售屬所得稅法第4條之4課稅範圍的房地，有交易所得或損失，不論有無應納稅額，都要在完成所有權移轉登記日之次日起算三十日內，自行填具申報書，檢附契約書影本等文件申報；有應納稅額的，一併檢附繳納收據（所得稅法第14條之5）。申報機關依序為申報時的戶籍所在地稽徵機關、居留地稽徵機關、房地所在地稽徵機關（要點第十點）。

假設例：丙出售分回房地，116年6月1日完成移轉登記，自6月2日起算三十日，申報期限是7月1日。

常見問題

權變計畫核定、使用執照核發、新權狀登記，哪一天才是取得日？

土地與房屋要分開看。應分配土地的取得日是原取得參與更新前土地之日（要點第四點第九款）；應分配房屋的取得日是新建房屋完成所有權移轉登記日，興建完成後第一次移轉為使用執照核發日，但計算稅率用的持有期間以土地為準（財政部111年1月5日台財稅字第11004589400號令、要點第五點）。事業計畫核定日只對實施者有意義（要點第四點第七款）。

我是繼承來的土地，持有期間怎麼算？

繼承取得者，取得日為繼承開始日；計算持有期間時，得將被繼承人持有的期間合併計算（所得稅法第14條之4第4項、要點第五點第一款）。所以繼承後參與都更，起算點可以再往前接到被繼承人取得的時候。

持有期間超過五年，第7目的20%還有用嗎？

第7目限於持有期間五年以下。超過五年未逾十年本來就是20%，超過十年是15%，照一般級距即可，不必適用第7目。

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本文依所得稅法、都市更新條例與財政部房地合一課徵所得稅申報作業要點（115年4月21日修正）撰寫；個人境內居住者適用，營利事業與非居住者的稅率另依同法規定。