都更由誰來實施？更新會和都市更新事業機構有什麼不同？

都市更新案由「實施者」負責推動。實施者是依都市更新條例實施都市更新事業的主體，法律列了四種：政府機關（構）、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構（條例第3條第6款）。前兩種屬於政府主導，民間自辦的案件只有兩種選擇：所有權人自己組成都市更新會，或委託股份有限公司擔任都市更新事業機構。簡單說，更新會是地主自己擔任實施者、由會員大會決策；事業機構則是由公司擔任實施者。實務上常見的運作是：更新會由會員籌資或另行融資，事業機構由公司出資整合、以分回房地作為報酬；實際出資與風險怎麼分，看事業計畫、章程與契約怎麼約定。

法律上有哪幾種實施者？

先把實施者的類型排清楚，才看得出民間能選的路有哪些。條例對每一種實施者的資格都有明文：

從表中可以看出幾個常被誤會的地方。第一，重建案的事業機構只能是股份有限公司，有限公司、建築師事務所都不能擔任。第二，第26條但書讓整建維護案不受股份有限公司限制，所以已立案的公寓大廈管理委員會可以擔任整建維護案的實施者，但重建案要自組團體，就必須成立更新會，不能由管委會出面。第三，主管機關曾表示，信託的受託銀行不適合擔任實施者，因為擬訂計畫、拆除地上物、申請建照、通知接管等工作，已超出信託業與銀行業的業務範圍（金管會93年12月15日金管銀（四）字第0938012036號函）。

另外，一個更新案只能有一個明確負責的主體。內政部函釋認為，所有權人不得委託兩家以上的事業機構擔任共同實施者，以免後續監督與罰則無從執行。

更新會和事業機構，差在哪裡？

兩者最根本的差別，在於誰出錢、誰承擔風險、誰拿利潤。我們把幾個面向放在一起比較：

換句話說，自組更新會省下的是建商利潤，換來的是地主得親自扮演建商的每一個角色：整合、融資、找建築師、發包、管工程、賣房子。這也是更新會案件數量遠少於建商實施案件的原因。

值得注意的是，更新會的會員資格來自所有權，不來自是否配合出資。內政部曾函釋，更新會不得以會員大會決議，把不參與信託或不配合融資的地主排除為不參與分配戶；更新所需經費，仍依共同負擔與差額價金的規定處理（內政部94年12月9日內授營都字第0940087746號函）。

更新會要怎麼成立？

更新會從發起到能夠實施，要經過籌組、成立、立案三關，每一關都有期限。依《都市更新會設立管理及解散辦法》（以下稱更新會辦法）：

這裡有一個常見的混淆。發起籌組只要七人以上即可，但條例第27條要求組織更新會的，是「逾七人」的所有權人，也就是八人以上。七人以下的所有權人要以重建方式辦理都更，主管機關的見解是應委託或自行設立事業機構擔任實施者，而不是組更新會。

至於條例第22條第2項前段的比率，是私有土地及私有合法建築物所有權人數，以及土地總面積、合法建築物總樓地板面積，四項均超過二分之一。也就是說，想跳過事業概要直接組更新會，同意籌組的文件仍要達到這個門檻。

更新會內部怎麼做決定？

更新會的最高決策機關是會員大會。一般事項與重大事項的門檻不同，計算的分母也不同，這是更新會運作最容易出錯的地方（更新會辦法第10條）：

重大事項包括：訂定及變更章程、會員權利義務、選任或解任統籌處理都市更新業務的機構及其方式、議決事業計畫擬訂或變更的草案、議決權利變換估價條件及評定方式、理事及監事的選任改選解任、解散，以及清算決議與清算人選派。

假設例：某更新會有40位會員，土地總面積2,000平方公尺、合法建築物總樓地板面積6,000平方公尺。某次大會出席22人，持有土地1,100平方公尺、樓地板3,200平方公尺。一般事項只要出席者中超過11人、土地超過550平方公尺、樓地板超過1,600平方公尺同意即可通過。但若議題是「議決權利變換估價條件」，同意者必須超過20人、土地超過1,000平方公尺、樓地板超過3,000平方公尺，分母是全體會員而不是出席者。

這個算例說明，重大事項的門檻其實接近「全體過半」，出席的人如果只是勉強過半，幾乎要全數同意才能通過。主管機關也曾表示，會員大會決議不符法定比率時，應重新召開大會補正，不能拿前次投票結果替代。

除了會員大會，更新會辦法還規定了日常治理的骨架：

更新會可以請專業機構代辦嗎？

可以。108年修法新增條例第28條：「都市更新會得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗之機構，統籌辦理都市更新業務。」立法理由是更新會常缺乏專業技術與資金來源，所以讓它能把整合、規劃、審議、工程管理等工作委任出去。

關鍵在於，委任之後法定實施者仍然是更新會。受任機構依民法委任契約處理受託的業務，不是實施者；它能不能以更新會名義對外簽約，看更新會授權的範圍；會員大會、理監事的法定職權照舊存在，每六個月的申報、年度決算也不會因此免除。選任或解任這個統籌機構，本身就屬於更新會辦法第10條的重大事項，要經全體會員過半數且兩種面積均過半同意。

實務上常見由建築經理公司這類機構擔任統籌角色，一般稱為「代理實施」。這種模式下，受任機構原則上不出資、不分房地，而是按約定收取服務費；地主分回的面積較多，但相對要自己承擔融資。由於受任方通常不願在整合與審議階段投入太多成本，銀行還沒核貸之前，前期費用可能需要地主先行籌措。

什麼情況適合自組更新會？

選哪一種實施者，沒有法定的優劣，要看社區條件。專業實務上常用的判斷因素，可以整理如下：

表格右欄的條件愈多，自組更新會的難度就愈高。反過來說，當案子的預期利益太薄、分不出建商利潤，例如災後重建，自組更新會往往是唯一能推動的方式。

中途想換實施者，要怎麼辦？

換實施者的程序，取決於案子走到哪一個階段。我們依時序整理：

業界把核定後轉手的情形稱為「盤案」。它之所以被法律允許，是因為整合與營建本來就是不同專業，前手賺整合的利潤、後手賺營建銷售的利潤；而且地主的分配依權利變換計畫辦理，不會因為換手而改變。不過，新實施者必須重新取得法定門檻的同意，地主手上仍握有同意權。

條例第37條的同意門檻，計算的是四個比率：私有土地所有權人數、私有合法建築物所有權人數、私有土地總面積、私有合法建築物總樓地板面積。依更新單元的來源不同，門檻分別是：

另外，私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意時，所有權人數不予計算。

常見問題

我們社區只有六戶，可以自組更新會嗎？

先看的不是戶數，而是土地及合法建築物所有權人的人數，一戶可能有好幾位共有人。條例第27條要求的是逾七人的所有權人才組更新會；所有權人若在七人以下、以重建方式辦理，依主管機關見解應委託或自行設立事業機構實施。地主若想保有主導權，可以合組股份有限公司擔任事業機構。

管委會可以直接當實施者嗎？

只限整建或維護案。已立案的管委會可以擔任整建維護案的實施者，但仍要取得法定同意比率；重建案則要依法組織更新會，不能由管委會出面。

更新會委任了建經公司，地主還要開會嗎？

要。委任只是把業務交給專業機構辦理，法定實施者仍是更新會。事業計畫草案、估價條件與評定方式等重大事項，仍要由會員大會依法定比率議決，理事會與監事也要照常運作。

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本文依都市更新條例與都市更新會設立管理及解散辦法撰寫；地方政府另有補助或作業規定者，以當地規定為準。