參加都更的地主最常問哪些估價問題？

參加權利變換的地主，問題多半集中在兩件事：我原本的房地值多少？更新後能換回什麼？估價是計算分配的基礎，實際能分回什麼，還要看共同負擔、選配內容與差額價金；而權利變換的估價有一套法定程序：由三家以上專業估價者、在同一個評價基準日、依同一份估價條件查估。簡單說，估價不是建商一個人說了算，也不是看你花了多少錢整修。以下把說明會上最常被問到的十個問題，逐題先給答案，再說明依據。

我的房子值多少，是誰決定的？

由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定（都市更新條例第50條第1項）。估價者由實施者與土地所有權人共同指定；無法共同指定時，實施者只能指定一家，其餘兩家必須從主管機關的建議名單中公開、隨機選出（第50條第2項）。

所謂「共同指定」，是實施者與權利變換範圍內全體土地所有權人一起指定（權利變換實施辦法第6條第2項），只要有一位地主不同意，就要走公開隨機選任。選任程序也有規定，我們整理如下：

換句話說，實施者和地主無法共同指定時，三家之中有兩家要公開隨機選任，抽籤當天你可以到場看。主管機關審議時，認為有必要還可以另外委任專業估價者或專業團體提出複核意見（第50條第3項）。三家結果有差距時怎麼選定，我們在三家估價結果的判讀一文另有說明。

估價看的是哪一天的價格？

看的是評價基準日那一天。評價基準日由實施者決定，但只能落在權利變換計畫報核日前六個月內（實施辦法第13條）。更新前的土地權利價值與更新後的房地價值，都以同一天為準。

為什麼要固定一天？房價會漲跌，如果更新前用三年前的行情、更新後用今天的行情，市場波動就會混進分配結果。固定同一天，比的才是地主之間、以及地主與實施者之間的相對價值。也就是說，更新後的房地是以評價基準日當時的新成屋價格查估（不動產估價技術規則第128條），不是將來建商開賣的預售價。

值得注意的是，完工後結算差額價金，同樣按評價基準日評定的更新後權利價值計算（實施辦法第30條第1項）。因此，計畫核定後房價上漲或下跌，都不會回頭改變你的應分配價值。

土地面積和鄰居一樣，為什麼權利價值不同？

因為土地價值不只看面積。更新前的土地，估價師會先選一塊條件居中的比準地，以比較法與土地開發分析法評出比準地單價，再逐筆比較每一筆土地與比準地的差異。常見的比較項目如下：

各筆土地評完後，再依技術規則第84條，以合併後土地價格乘上各筆土地合併前價值的比例，分算每一筆土地的價值。所以兩塊面積相同的土地，一塊臨大馬路、一塊在後巷，權利價值比例就會不同。另外，公告土地現值是課稅基準，不是市價，不能拿公告現值的高低來推論估價結果。

公寓的樓層、位置、採光，會影響我的權利價值嗎？

會。更新前如果是公寓或大樓這類區分所有建物，估價師會先評出每一戶的房地總價，再拆出其中屬於土地的部分。每一戶的房地總價，是以比準單元價格為基礎，依樓層別效用比與位置差異（例如採光面數、邊間或中間戶）逐戶推算。

拆土地的方法規定在技術規則第125條：各區分所有建物的基地權利價值＝各戶房地總價×全棟的基地價值比率。基地價值比率是全棟素地價值，占素地價值加上建物折舊後成本的比例。如果全棟的基地總價值反而低於素地總價值，則改依第126條，以素地總價值按各戶比例重新分算。

假設例：同一棟四層公寓，全棟基地價值比率為85%。二樓房地總價1,800萬元，基地權利價值＝1,800×85%＝1,530萬元；四樓房地總價1,650萬元，基地權利價值＝1,650×85%＝1,402.5萬元。

從這個例子可以看出，同一棟裡各戶的差異，來自房地總價的差異，而房地總價反映的正是樓層與位置。更完整的計算步驟，可以參考更新前權利價值一文。

房子很舊了，建物本身還算不算錢？

算，但不是算在權利價值裡。更新前權利價值評的是土地權利；只有土地和合法建物分屬不同人時，才會從土地權利價值中拆出合法建物所有權人的權利價值（條例第60條第2項）。至於建物本身，因為要拆除，改由條例第57條第5項補償其殘餘價值。

換句話說，第125條是用「基地價值比率」從房地總價中分算出土地權利價值，這個比率的分母包含了建物折舊後的成本（營造或施工費單價×（1－累積折舊率）×全棟建物面積）。你參與分配的是分算出來的土地權利價值；建物則另依條例第57條評定殘餘價值、發給拆遷補償，兩者是分開算的。屋齡高只影響折舊程度，殘餘價值不會因此直接歸零，計算方式可以參考拆遷補償一文。

裝潢、頂樓加蓋、一樓外推，會讓我多分嗎？

不會讓你多分，但不等於完全沒有補償。估價時建築物的考量因素是屋齡、構造、樓層、位置、採光等，不考量裝潢或增建。裝潢的部分，因為都更以拆除重建為目的，若把裝潢計入權利價值，對土地持分相同、但沒有裝潢的鄰居並不公平。

頂樓加蓋、一樓外推等增建，不是合法建築物，不屬於得參與權利變換分配的權利，不得列入更新前權利價值（內政部94年5月12日內授營都字第0940083192號函）。不過，臺北市費用提列總表說明十五把「合法建築物增建部分（如頂樓加蓋、違法增建等）」列為其他土地改良物，同樣依殘餘價值補償。裝潢在補償上怎麼處理，我們在裝潢價值一文另有完整說明。

沒有登記的陽台或地下室，會不會被漏掉？

不會被直接忽略，但要寫進估價條件。陽台、地下室和裝潢不同，它們是建物本身的面積，只是沒有登記。

臺北市估價報告書範本（114年5月）規定，更新前區分所有建物有「地下室或附屬建物未登記」、「約定專用空間使用權屬」、「法定用途與現況用途不同」等情形時，委託人應說明評估前提，以書面方式告知不動產估價師，並檢附相關資料、載入估價條件。新北市的估價報告書通則範本更進一步，規定屬更新前合法建築物的陽台面積，無論是否登記都應採公平一致性處理原則，並納入估價條件；要視同有登記者，需檢具證明文件，無法檢具但實際外觀一致者，也得採公平一致性處理，一樓未登記平台或其他附屬建物亦同。

所以，如果你家有原始設計就有、但當年沒登記的陽台，最好盡早向實施者提出，並準備使用執照圖說或建物測量成果圖等可以佐證的文件。能補辦登記的附屬建物，先去辦登記最為單純。

都更可以一坪換一坪嗎？

沒有法律保證。權利變換換的是價值，不是坪數：你能分回的坪數，大致等於應分配價值÷所選房屋的單價。應分配價值則是更新後總權利價值扣除共同負擔後，再乘上你的更新前權利價值比率（實施辦法第15條第1項）。

因此，地點好、房價高、土地持分多的地主，比較有機會換回相同或更多坪數；選高樓層、選車位，同樣的價值能換到的室內坪數就會變少。另外，「一坪」到底是指室內坪還是含公設的權狀坪，要先講清楚。這個問題牽涉的面積口徑與換算，我們另寫了一坪換一坪一文詳細說明。

不想參與分配，可以只拿現金嗎？

可以。不願參與分配，或應分配的房地未達最小分配面積單元而無法分配的地主，可以領現金補償（條例第52條第1項但書）。現金補償的數額，以評定的更新前權利價值計算（內政部營建署93年3月30日營署都字第0930019617號函）。

依同一函釋，權利價值確定後，不論各宗土地所有權人是否參與分配，價值比例都不變。實施者應在權利變換計畫核定發布實施之日起二個月內通知，受通知者應於受通知之日起三十日內領取（實施辦法第10條第2項）。是否參與分配和有沒有簽同意書無關，選配與現金補償的完整規則，可以參考選配與差額價金一文。

對估價結果有意見，什麼時候可以提出？

核定前、核定後都可以，但管道不同。核定前提出，意見可以在審議時就被處理；核定後才提，就要走異議程序。我們依時間順序整理如下：

值得注意的是，異議或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業的進行；處理結果與原評定價值有差額的部分，由當事人以現金相互找補（第53條第2項、第3項）。換句話說，越早提出意見，越有機會在計畫核定前就調整，而不是事後以現金找補。

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本文依都市更新條例、權利變換實施辦法、不動產估價技術規則，以及臺北市、新北市估價報告書範本撰寫；其他縣市以當地規定為準。