分不到最小分配單元怎麼辦？可以補錢選配嗎？

「分不到最小分配單元」其實有兩種情形，處理方式完全不同。第一種是應分配的房地原本夠，只是扣掉折價抵付的共同負擔之後才不足，這時可以改用現金繳納共同負擔，換回足以分配的價值（都市更新條例第51條第1項後段）。第二種是應分配價值本身就不足，屬於「不能參與分配」，法律給的出路是現金補償（第52條第1項但書）；想補錢選一戶，必須和實施者談妥。簡單說，先分清楚是哪一種「不足」，才知道能不能補錢、補多少。

最小分配面積單元的門檻從哪裡來？

最小分配面積單元的基準，條例沒有訂全國統一的數字，而是交給直轄市、縣（市）主管機關訂定（第51條第4項）。所以同樣一戶，在不同縣市可能有不同結果。我們用雙北的規定對照：

臺北市46平方公尺怎麼扣算、五種例外的條件，〈選配、找補與差額價金是怎麼一回事？〉已有說明，這裡只補兩點。第一，這個數字源自修法前援用國民住宅設計規則的丁種住宅最小面積，46平方公尺約14坪，指的是不含公用與陽臺的面積，加回去後登記面積通常會到20坪上下。第二，臺北市的門檻只管建物面積，沒有規定對應的土地持分面積；臺北市都市更新處96年7月25日府都新事字第09630628300號函說明，土地持分少的所有權人，仍可依應分配價值選配，並繳納或領取差額價金。換句話說，土地持分小，不等於分不到。

新北市的門檻是用價值表達，所以要先把「門檻價值」算出來。

假設例：新北市某案二樓以上平均單價為每平方公尺20萬元，附屬建物（陽台）假設4平方公尺、共有部分假設16平方公尺。門檻價值＝（30.12＋4＋16）×20＝50.12×20＝1,002.4萬元。某地主扣除共同負擔後的應分配價值為1,100萬元，高於門檻，就不得列為不能參與分配者。

也就是說，新北市比的是價值，不是某一戶的實際坪數；附屬建物與共有部分怎麼加計，要和該案更新後的單元設計一致。

扣掉共同負擔才不足，可以改繳現金嗎？

可以，這正是第51條第1項後段要處理的情形。共同負擔原本是用更新後的房地折價抵付給實施者；如果因此讓應分配的房地掉到門檻以下，所有權人得改以現金繳納共同負擔，保留原本足以分配的價值。權利變換計畫也要表明各土地所有權人折價抵付共同負擔的是房地還是現金（權利變換實施辦法第3條第1項第9款）。

判斷時要比兩個數字：扣除共同負擔前的應分配價值，以及扣除共同負擔後的應分配價值。前者達門檻、後者未達，才是第51條的情形。

假設例：更新後總權利價值50,000萬元，共同負擔18,000萬元。某地主更新前權利價值比率4.0000%。

扣除共同負擔前：50,000×4%＝2,000萬元。

扣除共同負擔後：（50,000－18,000）×4%＝1,280萬元。

該案最小的可分配單元價值1,600萬元。扣除後的1,280萬元未達，扣除前的2,000萬元已達，因此可改以現金繳納其共同負擔18,000×4%＝720萬元，應分配價值回到2,000萬元。若他只選那一戶1,600萬元的單元，實際分配少於應分配400萬元，依第52條第2項領回差額價金400萬元；一繳一領，淨付320萬元，正好等於1,600－1,280。

從這個例子可以看出，改繳現金的實質，是用現金補上「折價抵付後」與「一個單元」之間的缺口。

這筆現金由土地所有權人交給實施者。經實施者催告仍不繳納，由實施者報請主管機關以書面行政處分命限期繳納；屆期未繳，移送行政執行分署強制執行，執行所得在實施者已支付共同負擔費用的範圍內發給實施者（第51條第5項）。催告或繳納的期限，以三十日為限（施行細則第28條）。

應分配價值本身就不足，還能補錢選配嗎？

應分配的房地未達門檻而無法分配，法律效果是「得以現金補償之」（第52條第1項但書）。值得注意的是，條文用的是「得」，沒有寫「不得參與分配」。依內政部90年11月27日台90內營字第9015809號函，這類所有權人仍可與實施者協議，補足差額後選配房地，但必須取得實施者同意。

為什麼要實施者同意？因為能分的房地是固定的。不能參與分配者補錢選配的單元，原本是實施者以折價抵付或現金補償取得、準備出售的部分；小持分的地主若很多，全部要求補差額選配，房地可能不夠分，也會排擠實施者的分回。所以這是協議，不是單方可以主張的權利。

假設例：承前例，另一位地主比率為1.8000%。扣除共同負擔前為50,000×1.8%＝900萬元，扣除後為（50,000－18,000）×1.8%＝576萬元，都未達1,600萬元，不適用第51條的改繳現金。他可以選擇：

領現金補償：以更新前權利價值為基礎，扣除法定稅捐後領取。

與實施者協議補差額選配：選1,600萬元的單元，應繳差額價金1,600－576＝1,024萬元。

兩條路的計算基礎不同。現金補償看更新前權利價值；補差額選配則以更新後應分配價值與所選單元比較，計算差額價金。補差額選配後，未繳差額價金的效果與一般選配相同：實施者可依第52條第5項催告並報請行政處分、移送強制執行，獲配房地在繳清前不得移轉或設定負擔（第52條第6項）。

還有一條路是與其他所有權人合併分配，幾個人的應分配價值合起來選一個單元、共同持有。條例第61條第1項就合併分配後抵押權、典權或限制登記的轉載方式有明文規定。不過，更新前的土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記，不得合併分配（權利變換實施辦法第18條）。

分完整數單元後剩下的零頭怎麼處理？

應分配價值可以分到一戶以上，但剩下的部分不夠再分一戶，這筆零頭會在選配結果中以差額價金領回（第52條第2項）。這和「整筆不能分配」不同，所有權人仍是參與分配者。

稅負上，內政部95年3月14日內授營更字第0950801180號函認為，分配完整單元後剩餘未達最小分配面積單元而改領的現金差額，土地增值稅宜比照未達最小分配面積單元改領現金的規定免徵。財政部108年8月14日台財稅字第10800539390號令也規定，未達最小分配面積單元領取現金補償，或實際分配少於應分配而領取差額價金，免徵營業稅。

這張表說明，同樣是「拿現金」，是不能、不願，還是零頭找補，稅負並不相同；最後拿到現金，不代表適用同一款。

常見問題

我沒簽同意書，會被列為不能參與分配嗎？

不會。能不能分配看的是應分配價值與門檻，和有沒有簽同意書、有沒有參加信託或融資無關。新北市審議原則第24點第2款也明定，未表明不願參與者，即使未出具事業計畫同意書，或未在期限內提出分配申請，仍應依條例第51條及權利變換實施辦法第17條分配。

協議合建的案子也有最小分配面積單元嗎？

沒有。最小分配面積單元是權利變換的分配門檻；協議合建由地主與實施者依契約約定分配，不受這項坪型限制。

實施者自己分回的房地，也要達到門檻嗎？

在臺北市不用。門檻是為了維持原所有權人分配房屋的居住品質，臺北市自治條例第11條第2款已明定權利變換後實施者分配的建築物不在此限；其他縣市看當地訂的基準。

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本文依都市更新條例、權利變換實施辦法、臺北市都市更新自治條例與新北市都市更新審議原則撰寫；其他縣市的最小分配面積單元基準，以當地規定為準。