土地有抵押權、查封或限制登記，還能參加權利變換嗎？

可以。土地或建物設有抵押權、典權，或被法院查封、假扣押，都不會讓所有權人失去參加權利變換的資格。都市更新條例第61條替這些負擔安排了兩條路：所有權人參與分配的，負擔按原登記先後，轉載到他應分配的新房地上；所有權人不參與分配、改領補償的，由實施者在他應得補償的數額內代為清償、回贖或提存，再把負擔塗銷。簡單說，負擔跟著「人」走，人換到新房子，負擔也跟著過去；人領錢離開，就先用這筆錢把負擔處理掉。

為什麼設有抵押權，地主仍然可以分配？

權利變換以土地所有權人為主體。實施辦法第2條所稱的權利變換關係人，也就是合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人與耕地三七五租約承租人。抵押權人、典權人、查封債權人都不在其中，他們不會分到房子，但他們的權利也不會因為都更而憑空消失。

也就是說，抵押權只是附著在土地或建物上的擔保，並不影響所有權人本身的分配權利。條例第64條第3項規定，已辦理土地登記的權利，以登記名義人參與權利變換計畫；所以不論有沒有貸款，權利價值都算在所有權人名下。權利變換計畫則要另外列出更新前的他項權利人與限制登記權利人名冊（實施辦法第3條第1項第4款），讓每一筆負擔都有對應的處理方式。

參與分配時，抵押權怎麼轉到新房子上？

參與分配的地主，處理順序分兩階段。第一階段是自行協議消滅：地主可以和銀行協商，在權利變換計畫核定前清償貸款、塗銷抵押權。第二階段是協議不成時，由實施者列冊送主管機關，囑託登記機關在分配房地時，按原登記先後，把抵押權、典權或限制登記登載到原所有權人應分配的土地及建築物上（條例第61條第1項）。

值得注意的是，「按原登記先後」這幾個字很重要。原本第一順位的銀行，轉載後仍是第一順位，不會因為都更而被擠到後面。如果地主配合信託或融資，和銀行協議重新設定抵押權，只要不影響原登記先後順序，轉載的權利範圍可以依協議結果辦理（內政部94年11月17日內授營都字第0940010956號函）。

那麼，房子還在蓋的這幾年，貸款怎麼辦？抵押權只是轉載，債務本身沒有消滅，興建期間地主仍要照原約定繳納本息。換句話說，參加都更不會讓貸款暫停，也不會讓銀行失去擔保。

如果地主是分別持有好幾筆土地、選擇合併分配，條例第61條第1項後段另有規定：抵押權、典權或限制登記的登載，要以權利變換前各宗土地或各幢（棟）建築物的權利價值，計算它的權利價值。這是為了讓原本只押在甲地上的抵押權，轉載後的範圍仍對應甲地原有的價值，不會擴及乙地。

被查封、假扣押的土地，可以合併分配嗎？

不可以。實施辦法第18條規定：「更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配。」這一條只禁止合併分配，沒有禁止分配本身。被查封的土地，所有權人仍然可以單獨就這筆土地選配房地，限制登記也照前一節的方式轉載過去。

內政部95年4月25日台內營字第0950057818號函也說明，經法院限制登記的房地，所有權人只要不是不願或不能參與分配，在不申請合併分配的前提下仍可分配房地，但新房地登記前要通知法院。至於願意分配的地主，在權利變換計畫核定後的禁止移轉期間（條例第54條）才被查封或破產登記的，因為條例第56條規定原所有權人應分配的房地自分配結果確定之日起「視為原有」，限制登記同樣轉載到應分配的房地上即可，不必另辦截止登記（內政部營建署92年6月5日營署都字第0920029024號函）。

不參與分配時，補償款怎麼先拿去還銀行？

不願參與分配，或應分配價值未達最小分配面積單元而無法分配的地主，依條例第52條領取現金補償；合法建物被拆除的，另依第57條第5項領取拆遷補償。這兩筆補償如果碰上抵押權、典權或限制登記，第61條第2項規定由實施者在不超過原所有權人應得補償之數額內，代為清償、回贖或提存，負擔因此消滅或終止，再由實施者列冊送主管機關囑託登記機關塗銷。

這裡有兩種結果。補償大於債權時，實施者代為清償後，差額仍要依第52條、第57條補償給原所有權人（內政部103年2月25日台內營字第1030801112號函）。補償小於債權時，實施者只在補償額度內清償，負擔照樣消滅；不足的部分，實施者沒有義務補足，債權人要回頭向債務人追討；若同一筆債權另有其他擔保品或保證人，那些權利不會因本案抵押權塗銷而消滅，因為擔保品已經不在了。

假設例：某地主不參與分配，依核定的權利變換計畫應得現金補償500萬元，土地上設有A銀行抵押權，尚欠本金200萬元。實施者代為清償200萬元後，抵押權消滅，其餘300萬元發給地主。若應得補償只有160萬元，實施者清償160萬元後抵押權同樣消滅，未清償的40萬元由A銀行另向債務人求償，與實施者無關。

從表中可以看出，實施者的責任以「應得補償額」為上限。這也是為什麼補償金額的估定，對有貸款的地主和銀行都同樣重要。

補償款被扣押、或聯絡不到地主，怎麼發放？

實施辦法第10條把發放程序寫得很具體。實施者應在權利變換計畫核定發布實施之日起二個月內，通知受補償人或代管機關，在受通知之日起三十日內領取。如果土地或合法建築物已經被扣押、法院強制執行或行政執行，就改為通知扣押機關、執行法院或行政執行分署，在受通知之日起三十日內為必要的處理，並副知應受補償人。

有下列情形之一的，實施者可以把補償金提存：

提存時，受取權人仍是原土地及合法建築物所有權人，不是銀行。為了保障抵押權人，提存書與提存通知書的「對待給付之標的及其他受取提存物所附之條件」欄要寫明受取條件；實務上，是等他項權利人和受補償人協商達成協議後，再由實施者代受補償人清償（內政部99年12月27日內授營更字第0990810933號函）。所有權人已死亡的，依第10條第4項辦理所有權移轉登記時免辦繼承登記。

塗銷登記要準備哪些文件？

補償金發放或提存後，實施者列冊送主管機關囑託登記機關辦理所有權移轉登記；原本設定的抵押權、典權或已辦竣的限制登記，應予塗銷，登記機關塗銷後要通知權利人或原囑託限制登記的法院或機關（實施辦法第10條第1項）。早期曾有函釋認為原權狀失效後抵押權無須塗銷，現行條文已明定應予塗銷，以現行規定為準。

一般情形下，查封、假扣押等禁止處分登記，依土地登記規則第147條必須由原囑託機關囑託才能塗銷。都更案件另有一條路：內政部103年3月24日台內營字第1030801783號函說明，主管機關囑託塗銷時，應先審查是否符合條例第61條第2項的規定，並可附上下列文件：

換句話說，單憑一張計畫核定函不夠，代償或提存的證明要一起附上，登記機關才有塗銷的依據。

估價報告裡的權利價值，有扣掉抵押債權嗎？

沒有。全聯會第六號公報與臺北市權利變換估價報告書範本的基本聲明事項，都載明「除非報告書中有特別聲明，評估結論是在未考慮不動產抵押權或其他權利設定的情況下進行的」。所以報告書上的更新前權利價值，是不動產本身的價值，不是扣除貸款後的淨值。

報告書的產權分析另有「他項權利分析及耕地三七五租約表」，列出權利種類、順位、設定標的、設定日期、權利價值與權利人，並說明設有抵押權的筆數與金額合計。這張表的作用是揭露負擔，讓後續轉載或代償有清楚的對照，而不是拿來調降權利價值。至於抵押權本身的價值怎麼估，是另一件事：不動產估價技術規則第121條規定以實際債權額為基礎，考慮其他順位、流通性、風險性、增值性及執行難易等因素調整，那是金融或處分情境下的估價，與權利變換的權利價值評估分開。

常見問題

實施者自己也是地主，抵押權可以轉載到它分得的全部房地嗎？

不行。實施者以原土地所有權人身分參與時，更新前的抵押權只能轉載到它「以土地所有權人身分」應分配的房地；實施者因提供資金、折價抵付共同負擔而取得的部分，不在轉載範圍內（內政部99年4月19日台內營字第0990802743號函）。

新權狀什麼時候可以換？抵押權人也會收到通知嗎？

會。依實施辦法第31條第3項，登記完竣後，登記機關除通知囑託限制登記的法院或機關、預告登記請求權人外，還要通知土地所有權人、權利變換關係人，以及第61條第1項的抵押權人、典權人，在三十日內換領權利書狀。未在期限內換領的，原權狀由登記機關公告註銷（條例第64條第1項）。

還有差額價金沒繳，可以拿新房子去設定抵押嗎？

不可以。條例第52條第6項規定，應繳納差額價金而未繳納者，獲配的房地不得移轉或設定負擔，違反者無效，因繼承而移轉的除外。登記時會加註這段文字，繳清後才通知登記機關塗銷註記（實施辦法第31條第1項）。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法、內政部函釋，以及全聯會第六號公報與臺北市權利變換估價報告書範本撰寫；各縣市登記作業細節以當地主管機關規定為準。