都更可以「一坪換一坪」嗎？分回面積是怎麼決定的？

都更能不能一坪換一坪？法律上沒有這個保證。權利變換換的是價值，不是坪數：先評定你更新前的權利價值、算出權利價值比率；再把更新後總權利價值扣掉共同負擔，餘額按你的比率算出應分配價值，再用這筆價值去選配房屋與車位。簡單說，分回坪數＝應分配價值÷所選房屋的單價。所以能不能一坪換一坪，取決於你原本的土地條件、所在地區的房價、共同負擔高低，以及你選了哪一戶。

你說的一坪，指的是哪一種坪？

討論換坪之前，第一件事是把兩邊的坪對齊。我們平常說的「坪」，至少有四種意思，各自代表不同的東西：

為什麼舊公寓換新大樓，常常覺得「權狀變大、室內變小」？因為新大樓有電梯、梯廳、機電空間、防災設施與停車空間，公共設施占的比例比老公寓高得多。

假設例：舊公寓一戶權狀28坪，其中公設1.5坪、陽台1.5坪，室內25坪。更新後選配一戶權狀35坪，其中公設12坪、陽台雨遮2坪，室內只有21坪。

從權狀看是28坪換35坪，從室內看卻是25坪換21坪。也就是說，同一個分配結果，用不同的坪去比，會得出完全相反的結論。地主與實施者溝通、或在合建契約寫坪數時，一定要寫明是哪一種坪、含不含車位。

權利變換是怎麼從價值算回坪數的？

權利變換的分配，是先算錢、再換房。依權利變換實施辦法第15條第1項：

應分配價值＝（更新後之土地及建築物總權利價值－共同負擔）×你的更新前權利價值比率

算出應分配價值後，你依事業計畫表明的選配原則挑選房屋與車位。所選房地的價值，就決定了你分回多少坪。

假設例：更新後總權利價值80,000萬元，共同負擔30,000萬元，可供分配的餘額為50,000萬元。某地主更新前權利價值比率為4%，應分配價值＝50,000×4%＝2,000萬元。

同樣是2,000萬元，選不同的房屋，換回的坪數就不同（假設例，單價為權狀坪單價）：

這張表說明了一件常被忽略的事：選高樓層或加選車位，你的價值沒有變少，只是換成了單價較高的樓層或車位，住宅坪數自然變少。實際選配時，所選房地很難剛好等於應分配價值，多出來的要繳差額價金，不足的則領差額價金（條例第52條第2項），金額按評價基準日評定的更新後權利價值計算（實施辦法第30條第1項），細節可以參考選配與差額價金一文。

值得注意的是，第15條第2項另外定義了「權利變換分配比率」，也就是可供分配的餘額占更新後總權利價值的比例。以上面的假設例來說，就是50,000÷80,000＝62.5%。這個比率是全案的數字，後面粗估坪數時會用到。

為什麼同樣分回40坪，有人覺得賺、有人覺得虧？

因為大家拿來比較的「原本坪數」不同。權利變換的更新前權利價值，評的是土地權利；地上建物要拆除，建物本身的殘餘價值另依條例第57條第5項補償，不會換成更新後的坪數。

假設例：甲、乙兩位地主各有一棟透天，土地面積與條件完全相同，假設更新前權利價值相同，應分配價值都是3,600萬元，都選配每坪90萬元的住宅，各分回3,600÷90＝40坪。甲的透天蓋兩層，原有建坪40坪；乙的透天蓋了三層，原有建坪55坪。

用建坪來看，甲剛好一坪換一坪，乙則是55坪換40坪。但兩人分回的價值相同，乙並沒有因此被少算：乙多出來的那層樓，是建物的一部分，拆除時按殘餘價值補償，而不是換成新房的坪數。換句話說，原本把土地蓋得越滿、建坪越多的人，越難用建坪達到一坪換一坪。

哪些條件會讓分回的坪數變多或變少？

把公式拆開來看，分回坪數受分子（應分配價值）與分母（所選單價）兩邊影響。我們整理常見的因素如下：

這也是為什麼實務上常說，位置好（例如角地或原本就是店面）、位在高房價地區、土地持分面積夠大的地主，比較有機會一坪換一坪；反過來，房價較低的地區，即使共同負擔控制得宜，分回坪數也不容易超過原有坪數。共同負擔的組成與判讀，可以參考共同負擔比一文。

有沒有辦法先粗估能分回幾坪？

可以用面積的速算式做溝通，但它只是平均值的估計。速算式把每一個環節都換成面積的倍數：

可分回權狀坪數 ≈ 土地持分面積 × 法定容積率 × 容積獎勵倍數 × 銷坪比 × 權利變換分配比率

這個速算式有兩個前提：全案每坪土地的更新前權利價值相同（所以土地面積比例就等於權利價值比率），而且每位地主都按比例分回車位。

假設例：土地持分15坪，法定容積率225%，容積獎勵倍數1.4，銷坪比1.6。權利變換分配比率為55%時，可分回約15×2.25×1.4×1.6×55%≈41.6坪；若在房價較低的地區，分配比率只有45%，則約為34.0坪。

如果這位地主原本的公寓權狀是30坪，第一種情境有機會一坪換一坪，第二種情境就勉強。不過要記得，這個算式還假設全案每一坪的單價都一樣，等於用平均單價換算；若你不選車位或選的車位數不同，住宅坪數要改用（應分配價值－所選車位價值）÷所選住宅單價來算。實際上低樓層、高樓層、店面與車位的單價都不同，正式結果仍以權利變換計畫的應分配價值與選配結果為準。

和建商簽合建時約定坪數，要注意什麼？

很多案子在走權利變換之前，地主已經和建商簽了協議合建契約，約定「分回幾坪」或「分回幾成」。合建契約只講坪數，權利變換講的是價值，兩者之間需要一座換算的橋樑。實務上常見的做法，是在合建契約中約定以權利變換計畫中的二樓以上平均單價作為換算依據：

假設例：合建契約約定地主分回二樓以上34坪，權利變換計畫中二樓以上平均單價為每坪85萬元，換算價值為34×85＝2,890萬元。權利變換計畫算出的應分配價值是2,700萬元，兩者差190萬元。

換算後如果權利變換的應分配價值比合建約定的價值低，合建契約在民法上仍然有效；若契約約定了保證分配坪數或補足差額，地主可以依契約向負有這項義務的當事人請求履行，而不是依都市更新條例。因此簽約時，最好一併寫清楚三件事：換算用的是哪一種單價、差額用什麼方式找補（例如發放現金或增購優惠），以及「擇優」選了權利變換之後，是整份合建契約失效，還是只有分配內容改採權利變換、其他條款（例如違約罰則）繼續有效。

分回的坪數比預期少，代表權利被低估嗎？

不一定。坪數少可能只是你選了單價較高的樓層或加選了車位。要判斷權利有沒有被低估，應該看價值，從三個地方檢查：

如果檢查後仍認為權利價值不合理，核定前可以在公開展覽期間以書面提出意見；權利變換計畫核定發布實施後二個月內，也可以依條例第53條第1項向主管機關提出異議。

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本文依都市更新條例與權利變換實施辦法撰寫；最小分配面積單元、容積獎勵與選配原則，其他縣市以當地規定為準。