選配的房子有人搶、超過應分配價值怎麼辦？公開抽籤怎麼進行？

選配時會遇到兩種「搶」。一種是兩位以上的地主都想要同一戶，這時依法直接公開抽籤（權利變換實施辦法第17條第1項但書）。另一種是想選的房地價值超過自己的應分配價值：在事業計畫選配原則允許的額度內，照常選配，事後繳納差額價金；超出額度的部分，屬於實施者分回的房地，要與實施者合意，而且以不影響其他人應分配部分的優先選配為限，不和大家一起抽籤（內政部100年12月7日台內營字第1000810535號函）。也就是說，選配原則額度內的申請先選、先抽，超出額度的需求排在後面處理。

選配原則是誰訂的？

位置怎麼分，要依事業計畫表明的分配及選配原則辦理（辦法第17條第1項）。為什麼放在事業計畫，而不是權利變換計畫？因為事業計畫有同意書門檻，權利變換計畫沒有。選配原則通常經過三個階段才確定：

108年1月30日修正施行前已報核、事業計畫又沒有表明選配原則的舊案，才由所有權人自行選擇；之後的案件都必須載明。另外，權利變換計畫還要表明「申請分配及公開抽籤作業方式」（辦法第3條第1項第14款），所以抽籤怎麼辦，在計畫裡就要寫清楚，不是選完才臨時決定。

選配原則也有不能寫的內容。以新北市為例，審議原則第26點規定，選配原則不得限制所有權人只能選配特定樓層的房屋單元或停車位，但保障更新前持有店鋪的所有權人選配店鋪，不在此限；其他經審議會認為限縮選配的事項，也不得載明。臺北市則另訂有選配作業須知。

什麼情況下會抽籤？

公開抽籤只在兩種情形發生，觸發原因與後果不同：

先看第一種。條文寫的是「應以公開抽籤方式辦理」，所以選配原則若改訂成「差額最小者優先」「先來先選」這類排序，容易引起爭議。同一位置的重複申請，直接抽籤，最不會被質疑公平性。

再看第二種。地主不同意這個更新案，不代表可以不理會選配通知。逾期未申請，實施者依法以公開抽籤為他分配，抽到的位置與格局可能不如己意，事後要調整，只能在其他人同意、且不影響他人權益的前提下協議互換。換句話說，即使反對更新，收到選配通知時仍應出面表達自己想要的位置。

值得注意的是，沒有提出申請不等於不願參與分配。逾期未申請的人仍然依應分配價值分到房地，只是位置由抽籤決定。

超過應分配價值，可以選到多少？

能超選多少，由事業計畫的選配原則決定，條例沒有全國統一的比例。常見的額度類原則有三種：

在額度內的選配，就是一般的選配申請：撞到同一位置就抽籤，選定後依實際分配與應分配的差距找補（條例第52條第2項）。超出額度的部分，內政部100年10月19日台內營字第1000809224號函說明，超出應分配價值一個或數個單元的多選部分，屬實施者由土地所有權人折價抵付或現金補償後取得的房地，宜由實施者與所有權人合意為之。新北市審議原則第26點把這兩項寫成規定：多選配部分「應由實施者與所有權人合意為之」，超額選配的申請以不影響其他所有權人分配部分優先選配權益為限，且不得併同抽籤處理。

處理順序可以用一個例子看清楚。

假設例：某案選配原則規定，所選房地總價值以應分配價值的110%為上限。7樓A戶價值3,250萬元，三位地主都申請：

地主	應分配價值	3,250萬元占應分配比	定性
甲	3,000萬元	108.3%	額度內申請
乙	3,200萬元	101.6%	額度內申請
丙	2,000萬元	162.5%	超額申請

甲、乙都在額度內，同一位置兩人申請，由甲、乙公開抽籤。丙超出額度，不參加這次抽籤；要等額度內的申請處理完，再就剩下可提供的單元與實施者協議。若甲抽中，甲應繳差額價金3,250－3,000＝250萬元；乙改選其他單元，另計差額。

從這個例子可以看出，超額申請不是被禁止，而是排在後面，而且要和實施者談。原因在於超額取得的，本來是實施者分回、準備銷售的房地；若超額申請與應分配範圍內的申請一起抽籤，等於讓原本選不到額度外房地的人，與依權利本來就能選的人搶同一戶。

額度為什麼常訂在5%、10%或一個單元？

額度訂太緊或太鬆，都會有人吃虧。訂得太鬆，地主多選越多，雖然會繳差額價金，但在房市好的時候，會排擠實施者預期折價抵付後可銷售的房地。訂得太緊，又會碰上設計的現實：更新後估價會浮動，建築設計很難規劃出價值剛好等於每位地主應分配價值的單元。

所以審議實務上，常見的作法是給一個合理的浮動空間。內政部營建署97年11月的都市更新作業手冊，在選配限制的範例中就寫「實際選配後找補以不超過1個分配單元為原則」。反過來，若選配原則訂成凡超出應分配價值就一律要與實施者協議，或超額者只能在其他人選完後挑剩餘單元，只要超出一、二坪的價值又與他人重複，就得退出第一輪選配，審議時常被質疑不合理。

還有一種情形要先在選配原則裡寫清楚：一位地主的應分配價值可以選兩個單元，兩戶合計超出額度，而且兩戶都和別人重複。單看任何一戶都沒有超額，那要退出哪一戶？選配原則若沒有交代，事後就很難處理。

超額選到的房地，差額價金怎麼算、何時繳？

不論額度內或超額選配，差額價金都按評價基準日評定的更新後權利價值計算（辦法第30條第1項），不是用選配當時或交屋時的市價。實施者會通知於接管之日起三十日內繳納（辦法第30條第2項）。

假設例：丁的應分配價值為4,000萬元，選配原則上限110%，即4,400萬元。他在額度內選了4,350萬元的房地與車位，另與實施者合意，多取得一個價值1,200萬元的單元。實際分配價值＝4,350＋1,200＝5,550萬元，應繳差額價金＝5,550－4,000＝1,550萬元。

這筆錢經催告仍不繳納，由實施者報請主管機關以書面行政處分命限期繳納，屆期未繳移送強制執行；繳清前，獲配的房地不得移轉或設定負擔，因繼承而移轉的除外（條例第52條第5項、第6項）。所以超額選配之前，最好先估算自己在接管後三十日內拿得出這筆差額。

常見問題

抽籤結果不滿意，可以重抽嗎？

不能要求重抽。核定前，可以與其他分配人協議互換；核定後，分配單元或停車位的變動經變動雙方同意，依條例第49條第1款第2目辦理變更，詳細程序可參考〈選配、找補與差額價金是怎麼一回事？〉。

車位也會抽籤嗎？

會。車位是更新後分配的位置之一，同一車位有二人以上申請，同樣以公開抽籤決定；額度計算時，所選車位的價值也要算進實際分配價值。

我的房地被查封，會影響選配嗎？

一般選配不受影響，但更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記，不得與他人合併分配（辦法第18條）。

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本文依都市更新條例、權利變換實施辦法與新北市都市更新審議原則撰寫；臺北市及其他縣市的選配作業規定，以當地規定為準。