建照階段改了設計、面積或基地，要變更事業計畫、權變計畫，還是只改建照？

事業計畫核定、拿到建照之後，設計還會再調整，這幾乎是每個都更案都會遇到的事。要辦哪一種變更，判斷標準不是改動發生在哪個階段，而是這個改動有沒有寫在已核定的計畫書裡。寫在事業計畫的事項有改動，要先檢查是否屬於須辦事業計畫變更的情形；寫在權利變換計畫的事項，同樣先檢查是否須辦權利變換計畫變更，再判斷走完整或簡化程序；兩份計畫書都沒有寫、只屬建築圖說細節的，才只在建照端辦變更設計。同一個改動常常同時落在三個地方，三條路要各自走完，不能用其中一條代替另一條。

簡易變更與完整變更的程序條件、三家估價要不要重做，我們在〈都更設計變更會影響估價嗎〉已經整理過。本文只處理前一步：拿到一個改動，怎麼判斷它屬於哪一條路。

為什麼要先回頭看計畫書列了什麼？

分流的依據，是法條列舉的「計畫應表明事項」。事業計畫應表明的事項在條例第36條第1項，共23款；權利變換計畫應表明的事項在權利變換實施辦法第3條，共20款。一個改動有沒有碰到這些款次，決定它要不要回頭變更計畫。

和建照階段最常相關的款次，整理如下：

從這張表可以看出，建築物配置與設計圖說同時出現在事業計畫（第9款）與權利變換計畫（第15、16款）。也就是說，平立剖面一旦有實質調整，兩份計畫書都要檢查，不是只看其中一份。

改動可以分成哪幾條路？

把改動對到上面的款次之後，大致會落進四條路。每條路的程序依據與可以簡化的條件都不一樣：

建築法第39條的原則是，起造人應依核定圖樣施工，興工前或施工中變更設計，「仍應依照本法申請辦理」。只有但書列的情形，才能等竣工後備具竣工平面、立面圖一次報驗。換句話說，即使改動沒有碰到計畫書，在建照端也不是都可以不申請，只有不變更主要構造或位置、不增加高度或面積、不變更設備內容或位置的調整，才可以留到竣工再報。

值得注意的是，條例第34條與第49條是兩份計畫書各自的簡化規定，簡化的是指定的程序，不是免報核、免核定。而且兩條的簡化條件多半寫的是「經各級主管機關認定不影響原核定」或「經全體所有權人同意」，這個認定要由主管機關做，實施者不能自己在計畫書裡寫一句「不影響」就算數。

臺北市怎麼在建照審查時把關？

臺北市的做法，是讓建管處在核發建照前先過一道篩子。事業計畫核定後申請建照，若申請建照期間有變更設計，流程如下：

一覽表的項目與總門檻（不得涉及營建費用、樓層數與戶數、容積及樓地板面積、審議會決議與承諾事項），在〈都更設計變更會影響估價嗎〉已列過，這裡不重複。我們要提醒的是另一點：一覽表處理的是事業計畫要不要變更。例如停車位位置、編號變更，一覽表只在「實施方式非屬權利變換者」才免會；權利變換案的車位位置與編號寫在分配清冊與對照表裡，動到就要回頭看權利變換計畫。

此外，案件若經臺北市都市設計審議核定，調整原核定圖說還有第五條路。臺北市都市設計及土地使用開發許可審議規則第8條規定，就經核定之都審案提請變更設計，應申請審議；只有調整項目符合免辦變更設計一覽表或不影響原核定方案等五種情形，且不違反土管、都市計畫與原都審決議者，才可以不申請。

建照階段常見的改動，各自對到哪裡？

有了上面的款次與路徑，我們就可以把建照階段常見的改動逐項對起來。下表的「可能路徑」是依款次推得的檢查順序，不是法定分類：

這張表的用法很簡單：先把設計單位的「變更前、變更後」對照表拿來，逐項勾到款次，勾不到任何款次的，才歸到建照端。勾到的，就分別依第34條或第49條找簡化條件；找不到條件的，就是完整變更。

容積獎勵或原建築容積改了，為什麼特別麻煩？

容積獎勵的項目與額度寫在事業計畫第17款，而第34條第2款只列第12至15、18、20、21款，第3款只列第7至10款，都不含第17款。換句話說，獎勵額度一改，能用的簡化只剩第34條第1款：以權利變換實施、無第60條情形，且經全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意，才能免公聽會及公開展覽，審議仍要辦。

原建築容積是其中最容易卡住的一項。依容積獎勵辦法第3條第2款，原建築容積是實施容積管制前已興建完成或已申請建照的合法建築物，「申請建築時主管機關核准之建築總樓地板面積」，再扣除事業計畫報核時建築技術規則第161條第2項不計入樓地板面積的部分。第5條規定，原建築容積高於基準容積者，得依原建築容積建築，或依原建築基地基準容積百分之十給予獎勵容積。

也就是說，原建築容積是事業計畫申請額度的計算基礎。到建照階段才發現認定有誤，等於第17款的數字要重算，連帶影響總樓地板面積、財務計畫與更新後估價。實務上，原建築容積的認定文件應在事業計畫審議階段就取得，不要留到建照審查時才補。

估價條件要跟著改動一起更新嗎？

要。權利變換計畫第8款列的是「估價條件及權利價值之評定方式」，本身就是計畫應表明事項。臺北市權變估價報告書範本也要求，更新後估價條件應檢具委託者發文函件或於合約書內載明，「估價條件變動時亦同」；委託者應提供的資料中，包括都市更新獎勵容積申請額度表。

所以，只要改動碰到面積、車位、容積獎勵或基地範圍，實施者要以函件或在委託契約中載明的方式，把新的面積表、車位表或獎勵額度表交給估價單位；臺北市範本明定估價條件變動時也要這樣做。估價師拿到的是有日期、有版次的文件，才能在報告中交代這次變更影響了哪些估價條件。

變更建照時，法令要用哪一天的版本？

條例第83條第1項規定，都更案申請建築執照的法規適用，以擬訂事業計畫報核日為準，並應自事業計畫核定之日起二年內申請；權變計畫與事業計畫分別報核者，得自權變計畫核定之日起一年內為之。逾期申請，就以申請建築執照日為準。

領得建照後再變更設計，又是另一個問題。營建署110年10月15日營署更字第1100074179號函說明，個案已核定並領得建照，擬變更事業計畫而原建照須辦變更設計的，後續變更建照的法令適用與第83條無涉，應依內政部87年7月2日台內營字第8772186號函辦理。依該函，在程序未終結前申請變更設計，要沿用原建造執照申請時的法令，須符合下列條件：

白話說，增加容積或擴大基地的變更設計，要重新檢查是否還符合沿用原法令的條件；只有函釋明列的特定例外，才是增加部分另按變更時的法令檢討；這一點會直接影響量體與更新後總樓地板面積，規劃變更前要先算清楚。

以權利變換計畫申請建照免附權利證明，代表變更也可以省略嗎？

不代表。條例第55條第1項規定，依權利變換計畫申請建築執照，「得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件」。這是申請建照時的文件規定，處理的是誰當起造人、要附哪些文件，和計畫書內容有沒有改動是兩回事。

因此，即使建照以實施者名義申請、不必附權利證明，設計一旦動到計畫書的款次，仍然要回頭辦事業計畫或權利變換計畫變更。

常見問題

只改戶內隔間，要不要變更權變計畫？

不動戶數、各戶面積與位置時，隔間屬建築細節。臺北市一覽表也把不變更戶數或各戶面積的隔間變更，列為免會更新處的項目。若隔間調整連帶改變採光或格局，使各戶更新後單價需要重估，就已經碰到分配清冊的價值，要回頭看權利變換計畫。

建照核發後，地主想把自己的土地退出範圍，可以只改建照嗎？

不行。更新單元範圍是事業計畫第1款，退出範圍就是變更計畫地區範圍，而第34條第2、3款的簡化都不含第1款。建照端只能跟著核定後的範圍辦理，不能反過來由建照決定範圍。

測量後各戶面積和圖冊差一點，算不算變更？

依地政機關建築物測量結果釐正圖冊，屬第49條第1款第5目，免公聽會、公開展覽、聽證及審議。但如果面積差異連帶改變各戶權利價值或找補金額，就屬第49條第2款第3目「涉及其他計畫內容變動」，須經主管機關認定不影響原核定計畫，審議仍要辦。

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本文依都市更新條例、權利變換實施辦法、建築法與臺北市規定撰寫；其他縣市的建照會辦流程與免辦項目，以當地規定為準。