權利變換核定後，產權登記怎麼辦？要經過哪些步驟？

權利變換的產權登記，地主不必自己跑地政事務所。都市更新條例第64條第1項規定，實施者應依權利變換結果，列冊送請主管機關囑託登記機關辦理權利變更或塗銷登記，並換發權利書狀。簡單說，登記的申請人是主管機關，依據是核定的權利變換計畫與分配清冊；地主要做的，是在通知的期限內接管房地、繳清或領取差額價金，最後換領新權狀。這段過程從計畫核定一路延伸到使照之後，中間有測量、釐正圖冊、報稅等環節，任何一環卡住，登記就會延後。

為什麼都更的登記是「囑託」，不是地主申請？

一般買賣，是買賣雙方備齊文件向地政事務所申請登記。權利變換涉及整個更新單元所有人的權利同時轉換，如果要每位地主各自申請，只要一戶不配合，全案就無法完成。所以條例改採囑託制度：由實施者列冊，主管機關以公權力囑託登記機關辦理，不需要每位地主出具文件。

誰的名字會登記上去，也有明確規定。條例第64條第3項要求，已辦理土地登記的權利，以登記名義人參與權利變換計畫，獲有分配者也以該登記名義人的名義辦理囑託登記。所以地主已經過世、尚未辦理繼承登記的，仍登記予被繼承人（內政部94年12月9日內授營都字第0940087746號函），由繼承人日後再辦繼承。實施者應分配的部分，也不能在計畫裡改由融資銀行當登記名義人，因為銀行不是權利變換的參與者或實施者（內政部98年11月17日內授營更字第0982922656號函）。

從計畫核定到換發權狀，要經過哪些步驟？

我們把整個流程依時間順序排成一張表。表中各步驟的依據都在法規裡，但不是每一步都要依序完成，有些登記分散在不同階段：

從表中可以看出，登記分散在幾個階段：前段有分割、移轉、塗銷與滅失登記，第10步才是更新後產權的囑託登記。任何一步的面積、金額或名冊有誤，都會連動到登記清冊。

土地可以先登記，等房子蓋好再登記建物嗎？

可以。條例第64條沒有規定權利變換後的土地權利變更登記，一定要等工程完竣、領得使照後才能辦理。內政部94年6月24日內授營都字第0940084053號函說明，為了協助取得土地融資、避免施工期間權利變動影響更新事業，政策上可以在權利變換計畫核定後，先行辦理土地權利變更或移轉登記，等工程完竣再辦理土地及建物測量、釐正圖冊與建物第一次登記。

換句話說，登記可以分成兩段：土地在前、建物在後。土地先登記到更新後的權利狀態，實施者就能以土地設定抵押取得融資；建物第一次登記則一定要等使照與建物測量成果。

使照之後的測量與圖冊釐正，為什麼常常拖時間？

權利變換計畫裡的分配面積，是依設計圖試算的；房子蓋好後，實際測量的面積多少會有差異。實施辦法第28條第3項規定，測量後的面積如果與分配清冊所載面積不符，實施者應依地籍測量或建築物測量結果，變更權利變換計畫，釐正相關圖冊。這一步要回到主管機關審核，所以常是使照後最花時間的環節。

為了縮短時程，有兩個可以平行處理的做法。第一，營建署104年5月1日營署更字第1042907179號函同意，實施者可以在主管機關囑託前，先向登記機關申請預為測量，等囑託及領得使照後再核發成果圖。第二，臺北市稅捐稽徵處104年10月21日北市稽財乙字第10431170500號函說明，釐正圖冊在主管機關審核階段時，申報人可以先申請估算應繳的契稅及土地增值稅，圖冊核定後再檢附資料核課。臺北市另訂有「臺北市各地政事務所受理都市更新權利變換之地籍測量注意事項」，規範地政事務所辦理重建地號測量的作業標準。

值得注意的是，房屋稅籍不必等圖冊釐正。房屋稅條例第7條規定，納稅義務人應於房屋建造完成之日起算三十日內申報房屋稅籍，所以房屋一建造完成就要開始計算申報期限，不必等權利變換登記完成。使照附件的起造人名冊，也應與權利變換計畫的土地及建築物分配清冊一致（內政部92年10月28日台內營字第0920089556號函）。

為什麼都更是先接管、後登記？

一般建案多半是先登記、再點交，因為買方要先看到房子登記在自己名下才放心付清價款。都更反過來，條例第63條與實施辦法第27條規定，實施者領得使照並完成必要公共設施配管後，就要書面通知受配人在三十日內接管；逾期不接管的，自限期屆滿之翌日起視為已接管。

這樣設計有兩個理由。一是登記採囑託制，地主不必擔心登記不到自己名下；二是有些不同意戶不配合接管，條例直接擬制為已接管，讓差額價金的三十日期限可以起算，全案不會被少數人卡住。也就是說，接管日不是登記日，接管是後面差額價金與登記的起點。

假設例：某案於5月1日領得使用執照，水電配管完成後，接管通知於5月10日送達，限三十日內接管，期限到6月9日。某地主未出面，自6月10日起視為已接管；他應繳的差額價金，期限是接管之日起三十日，算到7月10日。同案應領差額價金的地主，也在同一期限內領取。

從這個時間軸可以看出，差額價金期限是依各受配人的接管日計算；地主不出面時，接管期限屆滿的翌日就視為接管（條例第63條），期限不會因此無限延後。

差額價金還沒繳清，房子能登記嗎？

能登記，但會被加註。實施辦法第31條第1項規定，囑託登記時，對於應繳納差額價金而未繳納者，獲配的土地及建築物應加註「未繳納差額價金，除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負擔」字樣，繳清後實施者立即通知登記機關塗銷註記。條例第52條第6項也明定，違反這項限制的移轉或設定負擔無效。

所以，差額價金沒有繳清，房子仍會登記在地主名下，只是不能賣、不能設定抵押。實務上，囑託登記時實施者要附上每位所有權人應繳或應領差額價金的清冊；已領取的，由領取人出具領據，不能只由實施者單方切結已完成找補。經實施者催告仍不繳納的，實施者可以報請主管機關以書面行政處分命限期繳納，屆期未繳即移送行政執行（條例第52條第5項）。

建物第一次登記公告時，有人提出異議怎麼辦？

建物所有權第一次登記會經過公告。一般情形下，公告期間有人異議，依土地法第59條第2項由地政機關調處，不服再向法院起訴。都更案件另有規定：條例第64條第2項規定，建築物所有權第一次登記公告受有都市更新異議時，登記機關於公告期滿應移送囑託機關處理，囑託機關依都市更新條例處理後，通知登記機關依處理結果辦理登記，免再依土地法第五十九條第二項辦理。

這樣規定的理由是，地主在事業計畫與權利變換計畫核定前後，已經有表達意見與行政救濟的程序；登記階段的爭議回到原囑託機關處理，可以避免都更與登記兩套救濟程序重疊。囑託機關回復時，可以是全部續行登記、全部暫不登記，或部分續行、部分暫不登記；部分暫不登記的，要清楚指明是哪些專有部分、共有部分或車位。

部分權利變換、部分協議合建的案子，登記有什麼不同？

同一個更新單元裡，權利變換部分由主管機關囑託登記；協議合建部分則是地主與實施者依合建契約，自行申請所有權移轉與建物第一次登記，登記原因依契約可能是買賣、交換或贈與。兩套登記要同時進行，土地標示部與地籍整理通常由主管機關囑託辦理。

也就是說，混合實施的案子，同一棟大樓裡會有兩種登記原因並存。地主要先弄清楚自己屬於哪一部分，因為後續稅捐與權狀上的登記原因都不一樣。

常見問題

新權狀要在什麼時候換？不換會怎樣？

登記完竣後，登記機關會通知你在三十日內換領土地及建築物權利書狀（實施辦法第31條第3項）。未在規定期限內換領的，原權利書狀由登記機關公告註銷（條例第64條第1項），換句話說，舊權狀之後就沒有效力，仍要去領新狀。

我不參與分配、領了補償金，我的土地什麼時候過戶？

補償金發放或提存後，由實施者列冊送主管機關囑託登記機關辦理所有權移轉登記；原本設定的抵押權、典權或限制登記一併塗銷（實施辦法第10條第1項）。這一步在計畫核定後就可以辦理，不必等房子蓋好。

權利變換範圍內的道路、公園用地，最後登記給誰？

依實施辦法第29條，列為抵充或共同負擔的各項公共設施用地，登記為直轄市、縣（市）所有，管理機關為各該公共設施主管機關。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法、土地法、土地登記規則、房屋稅條例與內政部函釋撰寫；測量與登記的作業細節，臺北市依地政局訂定的注意事項辦理，其他縣市以當地規定為準。