家裡花了大錢裝潢，都更時會不會多分一點？答案是不會。更新前權利價值評的是土地權利，裝潢不列入；只有土地和合法建物分屬不同人時，才會從土地權利價值中拆出合法建物所有權人的權利價值。建物本身因為要拆除，另依都市更新條例第57條第5項補償其殘餘價值，而殘餘價值是按建物構造別的標準單價計算、再扣除折舊，不看你用了什麼品牌的建材，也不看裝潢發票。下面我們一步一步說明為什麼這樣算，以及增建、套房、未登記空間又怎麼處理。
一般買賣時裝潢會加分，為什麼都更不算？
因為兩者要回答的問題不同。一般買賣問的是這間房子現在可以賣多少，買方願意為好的裝潢多付錢；權利變換問的則是同一個更新單元裡，每位地主的權利占多少比例，而這些房子最後都要拆除重建。
我們可以把權利價值想成一個「金桶」，裝的是決定你分回多少新房地的價值；拆遷補償則是另一個「銀桶」，針對要拆掉的舊建物發給現金。裝潢屬於建物的一部分，拆除後不會留給新大樓任何東西，所以不放進金桶。換句話說，如果把裝潢計入權利價值，兩位土地持分相同的地主，只因為其中一位花錢裝潢，就能多分新房，對另一位並不公平。
實務上還有一個現實的理由：權利變換不一定全體同意，估價師未必能進入每一戶勘查。因此通案上，屋內裝潢高級與否，統一不納入估價考量；何況需要都更的房子多半屋齡已高，早年的裝潢也大多已經折舊。
權利價值裡，建物的部分是怎麼被拆出去的？
以公寓或大樓這類區分所有建物來說，估價師會先評出每一戶的房地總價，再依不動產估價技術規則第125條，乘上全棟的基地價值比率，得出各戶的基地權利價值：
| 項目 | 算式 |
|---|---|
| 基地價值比率 | 素地單價×基地總面積 ÷〔素地單價×基地總面積＋營造或施工費單價×（1－累積折舊率）×全棟建物面積〕 |
| 各戶基地權利價值 | 各戶房地總價×基地價值比率 |
從算式可以看出，建物的部分是用「營造或施工費單價」計算，這是同構造、同等級建物的標準成本，不是每一戶實際花的裝修費。評各戶房地總價時，建物方面考量的是屋齡、構造、樓層、位置、採光等條件，同樣不考量裝潢或增建。也就是說，同一棟裡兩戶條件相同的房子，一戶全新裝潢、一戶維持原樣，算出來的權利價值是一樣的。
土地和合法建物分屬不同人時，才需要拆出合法建物所有權人的權利價值。以非區分所有建物為例，臺北市估價報告書範本（114年5月）的做法是：先依技術規則第31條、第32條（折現現金流量分析法）或第47條（一定期間之收益價格），評估合法建築物使用土地的收益價格（不含期末處分價值），扣除建物殘餘價值，再除以該土地合併前的價格，用這個比率乘上合併後的土地價格。被扣掉的殘餘價值，正好由下一節的拆遷補償發給，所以兩者不會重複。
建物本身的補償怎麼算？
建物的補償，就是條例第57條第5項的拆遷補償：因權利變換而拆除的土地改良物，補償其價值或建築物的殘餘價值，金額由實施者委託專業估價者查估後評定。臺北市估價報告書範本規定以成本法計算，我們整理如下：
| 項目 | 規定 |
|---|---|
| 營造或施工費 | 參考全聯會第四號公報，或臺北市地價調查用建築改良物標準單價表 |
| 各項間接費用 | 參考不動產估價技術規則第52條第1項與第62條 |
| 賸餘經濟耐用年數 | 得請專業技師認定，或參考全聯會第一號估價作業通則第2條至第4條 |
| 計算方式 | 建物成本價格＝建物總成本－建物累積折舊額（技術規則第69條） |
本所做法是賸餘經濟耐用年數一律依全聯會第一號通則辦理，主管機關未見明文。另外，殘餘價格率以不超過10%為原則（技術規則第67條第1項），建物的經歷年數已經超過經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數（第65條第4項），所以屋齡很高的建物，殘餘價值也不會直接當成零。
那裝潢在這裡有沒有份？第四號公報第12點寫明，標準表的單價已反應建物之結構、機電與裝修成本，建材、設計與設備特殊者，得敘明理由酌予調整。換句話說，一般水準的裝修已經包含在標準單價裡，估價師關心的是你的房子是鋼筋混凝土造還是加強磚造，而不是浴室用了哪個品牌。即使建材特殊而酌予調整，調整的也是同等級建物的重建成本，不是按你實際支出的金額認列。
假設例：鋼筋混凝土造公寓一戶，建坪30坪，含間接費用的重建成本單價為每坪9萬元，經濟耐用年數50年，已經歷45年，殘餘價格率5%。累積折舊率＝（1－5%）×45÷50＝85.5%，殘餘價值＝30×9×（1－85.5%）＝39.15萬元。屋主三年前花300萬元重新裝修浴室與廚房，這筆支出不會直接加進補償金額（本例假設沒有須另行調整的特殊建材、設計或設備）。
這個例子說明了裝潢在都更裡的處境：權利價值不計入，拆遷補償按同等級建物的重建成本與屋齡計算，不按實際裝修支出認列。若補償不是由你自行拆除，實施者代為拆除的費用會從補償金額內扣回（第57條第6項），領取時程與代拆費的細節，可以參考拆遷補償一文。
已經準備都更了，還要不要裝修？
如果你的社區已經進入權利變換程序，大額的裝潢投入在都更裡幾乎回收不了。從上面的算式來看，權利價值不計裝潢，拆遷補償按標準單價計算，花得越多，拆除時損失的沉沒成本就越大。
這不是說房子就不該維護。漏水、管線老舊、結構安全這類必要的修繕，關係到你在等待期間的居住安全，仍然應該處理。我們的建議是先看看案子走到哪個階段：權利變換計畫報核前，評價基準日必須落在報核日前六個月內（權利變換實施辦法第13條），等到開工拆除，往往還要再經過審議與核定。以這段時間會住多久來決定修繕的規模，比單純比較裝潢能不能「加分」實際得多。
頂樓加蓋、一樓外推、隔成套房呢？
這幾種情形常和裝潢一起被問到，但處理方式各不相同：
| 情形 | 權利價值 | 補償或其他處理 |
|---|---|---|
| 頂樓加蓋、一樓外推等違章增建 | 不屬合法建築物，不列入更新前權利價值（內政部94年5月12日內授營都字第0940083192號函） | 臺北市費用提列總表說明十五列為其他土地改良物，依殘餘價值補償 |
| 隔成套房出租 | 估價以合法使用為前提，不能直接用隔成套房後的實收租金要求提高權利價值 | 隔間屬裝修，比照前述不另計 |
| 原有但未登記的陽台、地下室 | 屬建物面積，不是裝潢；先釐清合法性與權利歸屬，再載入估價條件、採公平一致的方式評估 | 新北市範本規定陽台無論是否登記均採公平一致性處理 |
值得注意的是最後一列。未登記的陽台或地下室是房子本身的空間，和裝潢性質不同，臺北市範本也要求委託人以書面說明評估前提並載入估價條件。這部分要準備哪些文件，我們在地主常見估價問題一文有整理。
搬出去的期間，租金補貼會考慮裝潢嗎？
不會。拆遷安置費補貼的是開工後到遷回前的租金，依臺北市範本，住宅租金水準由專業估價者查估更新單元的現地租金水準，並且不以含押金、權利金等的實質租金計算。也就是說，補貼的基礎是現地住宅租金水準，不是按裝潢支出補貼；安置期間與算式，可以參考拆遷補償一文。
本文依都市更新條例、不動產估價技術規則、全聯會第四號公報，以及臺北市估價報告書範本與費用提列總表撰寫；其他縣市的補償與估價條件，以當地規定為準。