都更估價報告審議時，常被問到哪些估價方法的問題？

都更權利變換的估價報告送進審議，被問到的估價方法問題，大致可以歸成七類：方法怎麼選、價格怎麼決定；比較標的怎麼挑；土地開發分析法的產品與成本假設；建物殘值的成本參數；估價前提與用途認定；宗地怎麼劃定；以及土地與建物不同人時怎麼拆算。簡單說，審議關心的不是估價師估多少，而是憑什麼這樣估。這些問題大多在不動產估價技術規則與臺北市估價報告書範本裡已有明確要求，報告把依據寫完整，多數提問在送審前就能先回答掉。

值得先說明的是，審議時的提問是針對個案提出的，有些反映的是個別審議者的關注點，並不等於法定規則。我們在下面整理的，是審議實務上反覆出現的問題，並把每一個問題接回技術規則或範本的明文要求；規範有寫的，以規範為準。

為什麼至少要用兩種方法？價格又是怎麼決定的？

這是最基本、也最常被追問的一題。技術規則第14條規定，估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格；只有情況特殊、不能採取二種以上方法，並在報告書中敘明時，才可以例外。第15條接著要求，就不同方法所得價格綜合比較，金額顯著差異者重新檢討，並將決定理由詳予敘明。

臺北市範本更進一步，把權利變換各個估價對象該用哪兩種方法都寫出來：

審議實務上常見的提問，是兩種方法的結果為什麼差這麼多、權重為什麼這樣給，以及為什麼沒有採用某一種方法。也就是說，報告不能只列出兩個試算價格再取加權平均，而要說明兩者差異的原因、各方法資料的可信度，以及最後權重的理由。依第15條，差異顯著時應先回頭檢討，而不是直接平均。

比較標的會被問哪些問題？

比較法的提問，集中在比較標的「像不像」與「新不新」。臺北市範本的注意須知寫得很具體：

至於擬售價格，內政部94年7月11日台內地字第0940009736號函說明，比較標的不限成交價格，但採擬售價格應先調整議價空間，推定為成交價格後，再做情況、價格日期、區域與個別因素調整；採三件以上比較標的時，至少要含一件成交案例。審議時若看到全部是擬售案例，或議價空間沒有交代，幾乎一定會被提出來。

土地開發分析法最常被質疑哪些假設？

土地開發分析法是比準地與合併後土地估價的主力方法之一，也是審議提問最密集的地方。它的骨架在技術規則第81條：

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）

其中 S 是開發後預期總銷售金額，R 是利潤率，i 是資本利息綜合利率，C 與 M 分別是直接成本與間接成本。從算式可以看出，任何一個參數偏高或偏低，都會直接反映在土地價格上，所以審議會逐項追問。

假設例：預期總銷售金額S為100億元，利潤率R為15%，資本利息綜合利率i為4%，直接成本C為30億元，間接成本M為8億元。V＝100÷1.15÷1.04－（30＋8）≒83.61－38＝45.61億元。若營造費低估2億元，土地價格就會多出2億元。

這個例子說明，成本每多估1億元，地價就少1億元；總銷每多估1億元，地價約多0.84億元（1÷1.15÷1.04）。審議實務上常見的提問，以及依據要求報告應交代的內容如下：

換句話說，土地開發分析法被問到的，多半不是公式本身，而是「這個數字從哪裡來」。每一個參數都附上出處與級距判斷，是減少往返最有效的方法。

建物殘值的成本參數為什麼要列得這麼細？

拆遷補償的建物殘餘價值，以及土地與建物不同人時要扣除的殘值，都用成本法計算。臺北市範本規定，營造或施工費參考全聯會第四號公報或臺北市地價調查用建築改良物標準單價表；各項間接費用參考技術規則第52條第1項與第62條；賸餘經濟耐用年數得請專業技師認定，或參考全聯會第一號估價作業通則。本所做法是經濟耐用年數一律依第一號通則辦理，臺北市案件亦同（主管機關未見明文）。

審議實務上常見的要求，是把每一棟建物的成本參數攤開列表，讓審查者能逐列驗算。範本的拆遷補償評估表本身就列了這些欄位：

也就是說，只寫一個總額而沒有推估過程，審議幾乎一定會要求補列。常見的另一類提問是構造別或單價引用錯誤，這在列表後就很容易自我檢查出來。

估價前提與用途認定，為什麼會影響方法？

估價前提沒說清楚，方法選用就會失去依據。技術規則第16條要求報告書載明價格種類、估價條件、勘估標的使用現況與法定使用管制；權利變換估價評估的是正常價格，也就是第2條所說，經適當市場行銷及正常交易條件形成的合理價值。

審議實務上最常出現的，是更新前一樓的用途認定。現況作店面使用，但法定用途是住宅、主要出入口也不在臨路側時，若仍以店面評估，就會被質疑。臺北市範本明定，法定用途與現況用途不同時，以土地使用分區管制自治條例為準；建物登載資料不一致時，以建管單位核發資料為準；這些情形都要由委託人以書面說明評估前提，並載入估價條件。

同樣的邏輯也適用在違章增建與裝潢。最有效使用以「合法」為前提（技術規則第2條第17款），頂樓加蓋等增建不計入權利價值；室內裝潢則以一般正常裝潢情況評估，不因個別戶高級裝潢而提高權利價值。

宗地怎麼劃定，審議會怎麼看？

宗地劃定決定了哪些土地放在一起評估，會直接影響各地主的權利價值比例。臺北市範本的劃定原則如下：

審議實務上常問的，是建物型態不同（例如透天與集合住宅）適不適合合併評估，以及地主主張兩戶早已打通使用、為何仍分開估價。後者的判斷基礎是登記與測量成果：謄本與建物測量成果圖若是兩戶，原則上就分別評估。另外要注意，範本所說的「合併」是整體開發的概念，不是地政機關實際辦理土地合併；數筆土地合併為一宗利用時，依技術規則第84條，以合併後土地估價，再按合併前各筆土地價值比例分算。

土地和建物不同人時，報告要交代什麼？

這一類問題牽涉兩方權益的分配，審議通常看得很仔細。技術規則第125條至第127條區分了不同情形：

臺北市範本對合法建築物所有權人的權利價值，規定了三個步驟：先以技術規則第31、32條或第47條評估合法建築物使用土地的收益價格（不含期末處分價值），扣除建物殘餘價值；再除以該土地合併前土地權利價值得出比率；最後乘以合併後土地權利價值。審議實務上常見的提問，是土地與建物是否確屬不同人、是否應改以不同人方式評估，以及賸餘經濟耐用年數、地租約定有沒有寫進估價條件。

三家估價方法不一致，會被怎麼要求？

都市更新條例第50條規定，權利價值由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定；主管機關認有必要時，還可以委任其他專業估價者或團體提出複核意見。三家各自獨立估價，結果有差距是正常的，但審議實務上常要求三家的估價條件、宗地劃定與更新後產品設定一致，方法或權重不同時要說明理由。

至於差距多大才算異常，不動產估價師法第41條規定，估價師間對同一標的物在同一期日的估價有百分之二十以上差異時，土地所有權人或利害關係人得請求不動產估價師公會協調。換句話說，20%是可以請求公會協調的門檻，不是合理差距的標準；未達20%的差異，三家一樣要把理由交代清楚。

常見問題

審議提問一定要照改嗎？

不一定。審議提問是針對個案提出的，回應時應先判斷它是否有法規、範本或公報依據。有依據的，照規範修正；屬於專業判斷的，可以補充說明理由與資料，不必勉強改動結論。

---

本文依不動產估價技術規則、都市更新條例與臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本撰寫；其他縣市以當地範本與審議規定為準。