權利變換計畫走簡易變更，要不要再附三家估價報告書，答案取決於這次變更有沒有動到估價結果。都市更新條例第49條列的是可以免辦的程序：第1款各目免公聽會、公開展覽、聽證及審議，第2款各目免公聽會、公開展覽及聽證，仍須審議；條文本身沒有提到估價。三家估價的法源在第50條，權利價值要由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定。臺北市的審查結論把這兩條接起來：更新後面積、各戶單價及總銷售金額都與原核定相同時，無需再檢附三家報告書；而涉及財務計畫連動的變更，每戶更新後單價一旦變動，在臺北市就不能走簡易變更，要回到完整程序。簡單說，三項都沒動，報告書可以不再附；單價動了，程序就不再是簡易變更。
第49條簡化的是程序，三家估價從哪裡來？
先把兩條條文的分工看清楚。第48條規定權利變換計畫依第32、33條程序辦理，「變更時，亦同」；第49條則是這個原則的例外，列舉哪些變更可以省掉部分程序。第50條管的是另一件事：權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及其他土地於評價基準日的權利價值，由三家以上專業估價者查估後評定。
換句話說，第49條省的是公聽、公展、聽證、審議這些關卡，沒有說估價可以不做，也沒有說每次變更都要重做。實務見解認為，權利變換計畫變更即使不是初次報核，只要分配面積或價值有增減，仍應檢附三家報告，而不是只附原先一家的變更報告；理由是分配面積增減後的價值，必須由估價師簽證。
第49條各目，哪些會動到估價三項？
判斷要不要再附報告，第一步是看變更的內容會不會改到更新後面積、各戶單價或全案總額。我們逐目整理：
| 第49條 | 變更事由 | 免辦程序 | 對估價三項的影響 |
|---|---|---|---|
| 第1款第1目 | 誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤之更正 | 公聽會、公展、聽證、審議 | 看更正的對象：更正的是姓名、地號等文字，三項不動；更正的是面積或單價，三項就變了 |
| 第1款第2目 | 分配單元或停車位變動，經變動雙方同意 | 同上 | 單元本身的面積與單價不變，只換分配的人；全案合計也不變 |
| 第1款第3目 | 依第25條信託方式辦理時之信託登記 | 同上 | 不動 |
| 第1款第4目 | 權利變換期間的移轉、分割、設定負擔及抵押權、典權、限制登記之塗銷 | 同上 | 不動，改的是權利人或負擔 |
| 第1款第5目 | 依地政機關地籍測量或建築物測量結果釐正圖冊 | 同上 | 面積變了；面積差異按評價基準日評定的更新後權利價值計算差額價金（實施辦法第30條），不重評單價 |
| 第1款第6目 | 實施者變更，經原實施者與新實施者辦理公證 | 同上 | 不動 |
| 第2款第1目 | 原參與分配人表明不願繼續參與，或原不願參與者表明參與，經認定不影響其他權利人權益 | 公聽會、公展、聽證（仍須審議） | 改的是誰分配、誰領補償，單元價值本身不動 |
| 第2款第2目 | 第36條第1項第7至10款（公共設施興修或改善計畫、整建維護區段建築物改建修建標準、重建區段土地使用計畫與設計圖說、都市設計或景觀計畫）變更，經認定不影響原核定計畫 | 同上 | 視圖說變更的程度，可能牽動面積或單價 |
| 第2款第3目 | 第1款各目事項變更而涉及其他計畫內容變動，經認定不影響原核定計畫 | 同上 | 常見的是面積變動連動財務計畫，三項可能改變 |
從表中可以看出，同樣列在第1款、同樣免審議，第2目的單元互換與第5目的釐正圖冊，對估價的影響完全不同。前者三項都不變，後者可能涉及面積變動；分配面積有差異時，依實施辦法第30條計算差額價金。至於誤寫誤算，要回頭看更正的到底是什麼。
值得注意的是，建物第一次登記的測量預審不算第5目的「測量結果」。預審完成後地政事務所提供的面積清冊，還不是建築物測量的結果，所以不能依第5目釐正圖冊；實施者若能具體說明原計畫哪裡誤寫、誤算，才可以依第1目辦理。
臺北市怎麼決定要走哪一條路？
臺北市把這個問題分成兩層處理：先用共同負擔比率與每戶單價決定程序，再用三項是否相同決定要不要附報告。
第一層是通案重要審議原則（115年5月26日公告版）「變更案」第4點。第49條第1款第1目、第2目、第5目的變更涉及財務計畫連動時，以共同負擔比率認定程序：
| 情形 | 程序 |
|---|---|
| 共同負擔比率減少或維持（實施者自行吸收），且每戶更新後單價不變 | 不影響所有權人權益，得以簡易變更程序辦理 |
| 共同負擔比率增加 | 財務計畫載明於核定的事業計畫，將影響所有權人選配權值，事業計畫與權利變換計畫一併完整變更 |
第二層是臺北市114年9月19日教育訓練轉述的範本期末審查討論結論：「經會議討論倘更新後面積、各戶單價及總銷售金額與原核定內容相同，應無需再檢附3家不動產估價報告書。」這是審查討論的結論，不是法規條文，但它是目前臺北市對這個問題唯一明確的說法。
把兩層合起來，可以得到下面的判斷表：
| 變更後的情形 | 臺北市程序 | 三家估價報告書 |
|---|---|---|
| 更新後面積、各戶單價、總銷售金額三項都與原核定相同 | 須另依第49條與臺北市通案原則判定 | 依審查結論，無需再檢附 |
| 涉財務連動，每戶更新後單價有變動 | 不符簡易變更要件，回到完整變更 | 依第50條，由三家查估 |
| 共同負擔比率增加 | 事業計畫與權利變換計畫一併完整變更 | 完整變更不等於一定重新查估，要看估價內容有沒有變動與審查要求 |
| 每戶單價不變、共同負擔比率未增加，但面積或總銷售金額不同 | 得以簡易變更辦理 | 審查結論沒有涵蓋，目前未見主管機關明文 |
最後一列是目前的空白。審查結論只講三項都相同的情形，通案原則只講程序，兩者都沒有回答走簡易變更、但面積或總額有變動時，要不要再附三家報告。遇到這種情形，要在送件前向承辦機關確認。
三項怎麼比對才算「相同」？
三項是三個不同層次的數字，要分開列表比對。更新後面積看的是各戶及全案的分配面積；各戶單價看的是每一個分配單元的評定單價；總銷售金額是簡報原文用語，比對時以全案更新後房地評定價值的合計來看。
假設例：原核定計畫只有兩戶，A戶30.00坪、單價每坪100萬元，B戶20.00坪、單價每坪110萬元，全案面積50.00坪，合計30×100＋20×110＝5,200萬元。
情境一：A、B兩戶的分配人經雙方同意互換單元（第1款第2目）。單元面積、單價都沒動，全案仍是50.00坪、5,200萬元，三項相同。
情境二：發現A戶面積誤算，更正為29.50坪，單價不變（第1款第1目）。全案面積變為49.50坪，合計29.5×100＋20×110＝5,150萬元，比原核定少50萬元。面積與總額兩項不同。
這個算例要說明的是，只有情境一落在審查結論的範圍內。情境二要先確認更正有沒有連動其他計畫內容：沒有，才適用第1款免審議；有，就落到第2款第3目，仍須審議。情境二雖然是單純的誤算更正，各戶單價也沒變，卻正好落在上表最後一列的空白。
報告書和通知要交代哪些事？
不論最後附不附三家報告，變更內容與估價的關係都要寫清楚。臺北市權利變換估價報告書範本（114年5月修訂版）在報告書摘要的注意須知寫明，「若為核定變更案應敘明本次影響估價之變更內容」；更新後估價條件要檢具委託者發文函件或於合約書內載明，估價條件變動時也一樣。
程序面也有一項常被忽略的規定。內政部98年1月19日內授營更字第0980800485號函說明，簡化程序的變更核定後，免公告及刊登政府公報與新聞紙；但涉及相關權利變動時，仍應通知更新單元範圍內權利變動的土地所有權人、權利變換關係人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人。也就是說，免公告不等於免通知，權利有變動的人仍要收到通知。
常見問題
簡易變更可以順便改評價基準日嗎？
評價基準日由實施者訂定，限於權利變換計畫報核日前六個月內（實施辦法第13條）。營建署104年5月27日營署更字第1040033397號函同意大幅變更時可以改訂，並以簡易變更與完整變更為界：屬簡易變更範疇者視為變動較小，不宜改動評價基準日。
雙方同意互換單元，新加入的出資者也適用嗎？
不適用。內政部100年11月17日台內營字第1000219698號函說明，第1款第2目指的是原獲配者之間的分配異動；新增投資者不是原計畫參與分配的人，要依一般權利變換計畫變更程序辦理。
只變更權利變換計畫，要重新取得同意書嗎？
不用。同意書是事業計畫報核的門檻（第37條），權利變換計畫沒有取得同意書的機制。單元互換依第1款第2目簡化程序時，要的是變動雙方的同意，不是全體同意比率。
本文依都市更新條例、權利變換實施辦法與臺北市通案重要審議原則、估價報告書範本、114年9月教育訓練審查結論撰寫；其他縣市是否採相同口徑，以當地主管機關規定為準。