權利變換和協議合建，稅要怎麼繳？減免差在哪？

兩者的差別，在於法律怎麼看待「地主拿到新房子」這件事。權利變換下，原土地所有權人應分配的房地自分配結果確定之日起視為原有（都市更新條例第56條），不是交換來的，所以這一段本來就不課土地增值稅與契稅；之後第一次出售，還能再減徵四成。協議合建則是地主把土地持分移轉給建商、建商把房屋移轉給地主，本質是有償的交換，原則上要繳土地增值稅與契稅，只有符合第67條第1項第8款的條件，才能減徵四成。簡單說，權利變換是「原有權利延續」，協議合建是「一筆交易」，稅負因此不同。

第67條的八款，各自管哪一件事？

第67條第1項列了八款減免，每一款的對象、稅目與時點都不一樣，不能說「都更全部免稅」。我們先把八款攤開來看：

值得注意的是，「減徵40%」是應納稅額減四成、只繳六成，不是稅率40%。第3款與第8款的實施年限，條文原訂自107年12月28日修正條文施行之日起算五年，屆期前半年行政院得延長一次；行政院112年12月29日院臺建字第1121043926號已延長至118年1月31日。期限屆滿前已報核或已核定、尚未完成更新的事業計畫，於事業計畫核定之日起二年內或權利變換計畫核定之日起一年內申請建造執照，並依建築期限完工者，仍準用這兩款（第67條第3項）。

從表中可以看出，第1款至第3款以「更新單元內之土地及建築物」為對象，持有稅減免不分實施方式；移轉稅的部分，第4款至第7款都綁在權利變換，協議合建只有第8款。兩種實施方式的稅負差距，主要就出在移轉稅。

權利變換分回的房地，為什麼不必繳移轉稅？

條例第56條規定，權利變換後原土地所有權人應分配的土地及建築物，自分配結果確定之日起視為原有。換句話說，地主拿到的新房地是原權利的延續，不是向實施者買來或換來的，因此取得當下沒有移轉，也就不課土地增值稅與契稅。實施者折價抵付取得的房地，則是地主獲配後移轉給實施者，這一次移轉依第7款免徵土地增值稅及契稅。

等到地主日後第一次出售分回的房地，才適用第4款減徵40%。內政部99年10月6日內授營更字第0990197098號函也說明，實施者取得的抵付房地，抵付那一次就是地主依權利變換取得後的第一次移轉，已經用掉這個身分；實施者日後再出售，不能再適用第4款減徵。

合法建築物所有權人、地上權人等權利變換關係人依第60條第2項分到土地的，情形又不一樣。條例第60條第4項規定這項分配「視為土地所有權人獲配土地後無償移轉」，依土地稅法第5條，無償移轉的納稅義務人是取得所有權的人；土地增值稅準用第4款減徵並准予記存，等關係人日後再移轉時一併繳納。所以關係人分到土地當下不必掏錢，但這筆稅並沒有消失。

協議合建原本為什麼要繳稅？第8款怎麼適用？

協議合建是地主以土地持分換取建商蓋好的房屋。依土地稅法第5條，交換屬有償移轉，土地增值稅的納稅義務人是原所有權人，也就是把土地持分移轉給建商的地主。建物部分則依契稅條例：交換契稅為契價的百分之二，由交換人各就承受部分申報；交換有給付差額價款的，差額部分依買賣契稅百分之六課徵（契稅條例第3條、第6條）。土地在開徵土地增值稅的區域免徵契稅，所以契稅只落在建物上（契稅條例第2條）。

第8款的減徵四成有三個條件，缺一不可：

「辦理產權移轉時」指的是都市更新事業完成、向登記機關申辦土地及建築物所有權移轉時（內政部營建署109年9月25日營署更字第1090071217號函）。也就是說，減的是地主與建商交換的這一次；地主日後出售自己分到的房子，不能再適用第4款，因為那不是依權利變換取得的房地。採條例第44條「多數協議、少數權變」的案件，協議合建部分經地方同意，也可以依第8款減徵（內政部108年7月10日內授營更字第1080811821號函）。

同一筆土地，兩種方式的土地增值稅差多少？

我們用一個簡化的例子，把兩條路並排比較。例子假設各次移轉的土地漲價條件相同，只看減免效果，實際稅額還要依前次移轉現值、累進稅率（土地稅法第33條）與持有年限另算。

假設例：某地主的土地若一次全部出售，土地增值稅為200萬元。更新後，35%的權利用於抵付共同負擔或移轉給建商，65%留給地主自己，地主之後把分回的房地第一次出售。權利變換：抵付部分依第7款免徵，為0；自留部分日後出售依第4款減徵40%，為200×65%×60%＝78萬元；合計78萬元。協議合建（經地方同意、在期間內）：移轉給建商部分依第8款減徵40%，為200×35%×60%＝42萬元；自留部分日後出售沒有減徵，為200×65%＝130萬元；合計172萬元。

這個差距，就是當年許多全體同意的合建案仍要做一套權利變換計畫的原因。協議合建若未取得地方同意，或實施年限屆滿又不符合第67條第3項的過渡條件，移轉給建商那一段就要全額課徵。

找補、領現金與權利金，稅怎麼分？

權利變換的稅捐減免，是以地主的應分配價值為範圍。選配時幾乎都會找補，多選的部分不屬於應分配範圍，財政部認為實際分配面積多於應分配面積的部分屬有償移轉；臺北市稅捐稽徵處也說明，繳納差額價金取得的持分，日後出售沒有第4款減徵。所以分回的房地出售時，要把應分配部分和多選部分分開計算。

領現金的情形，依原因分成四種：

換句話說，同樣是「領錢」，「不能分」的部分免徵，「不想分」的部分減徵40%後還要繳六成。判斷時看的是核定的分配結果與最小分配面積單元，不是地主口頭說少選了幾坪。

地價稅和房屋稅可以減多久？

持有稅分三個時間軸。第一段是更新期間：依施行細則第31條，指事業計畫發布實施後的實際施工期間，土地無法使用以重建或整建方式實施者為限，由實施者申請主管機關認定後，轉送稅捐稽徵機關減免地價稅。第二段是更新後二年：地價稅自認定的更新期間截止日之次年起、房屋稅自截止日之次月起，各減半二年。第三段是延長房屋稅減半：只給更新前合法建築物所有權人，且在前述二年內未移轉、經地方主管機關同意，最長延長十年，喪失所有權即停止。

值得注意的是，延長只及於房屋稅，地價稅不跟著延長。依內政部110年3月29日台內營字第1100803771號令，合法建築物所有權人在期間內死亡的，延長減半的原因於死亡時即消滅，繼承人不適用延長。依施行細則第33條，各款減免由實施者列冊、檢同證明文件向稅捐稽徵機關申請；減免原因消滅時也由實施者辦理，但第3款原因消滅的情形不在此限。

營業稅由誰負擔？

營業稅的納稅義務人是銷售貨物或勞務的營業人（營業稅法第2條），出售的土地免徵營業稅（第8條第1項第1款），所以就實施者與地主之間的分屋交易來說，土地部分免徵營業稅，營業稅落在實施者交給地主的房屋上。財政部106年6月7日台財稅字第10600558700號令認定權利變換都更案依「合建分屋」方式課徵營業稅；擬訂事業計畫報核日在110年1月1日以後的案件，再依109年9月14日台財稅字第10900611910號令的兩個公式擇一計算，未選定者由稽徵機關依第二式認定。

兩式的第一個括號，都是地主可分配的總價值；令文直接乘5%，不另換算。權利變換案這筆營業稅可列入共同負擔的H類稅捐，但臺北市費用提列總表說明二十一有三個例外：不出資的更新會與代理實施者，性質屬地主自行出資興建分回，不提列；個案約定由所有權人負擔的，不得提列；採協議合建的，營業稅依協議約定內容辦理。另外，風險管理費的計算基數「不含營業稅」，本所做法是只扣除H類稅捐裡的這筆營業稅，各費目內含的進項稅不另扣，主管機關未見明文。

印花稅與出售時的房地合一稅呢？

印花稅看的是文件性質。承攬契據與典賣、讓受及分割不動產契據，每件都按金額千分之一課徵（印花稅法第7條）；臺北市費用提列總表把工程、規劃、估價等承攬契據，以及實施者分回房地的讓受契據，列為共同負擔的印花稅。權利變換的登記清冊或權利分配結果清冊，財政部函釋認為不屬印花稅課徵範圍；協議合建的移轉契據則照一般規定。

日後出售分回的房地，還有房地合一所得稅。所得稅法第14條之4第3項第1款第7目規定，個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，於興建完成後取得的房屋及其坐落基地第一次移轉且持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。條文寫的是「依都市更新條例參與都市更新」，權利變換與協議合建都包括在內；一般持有二年以內45%、二年至五年35%的稅率，在這種情形下改按20%計算。

常見問題

地主可以自己選擇適用協議合建還是權利變換的稅制嗎？

不行。稅制跟著實施方式與登記原因走：依核定權利變換計畫囑託登記的，適用第4款至第7款；依合建契約辦理產權移轉的，只能適用第8款。混合實施的案件，同一位地主屬於哪一部分，就適用哪一套。

合法建築物所有權人延長房屋稅減半，要自己去申請嗎？

第67條第1項各款的減免，原則上由實施者列冊向稅捐稽徵機關申請（施行細則第33條）。第3款的延長還要地方主管機關同意，各縣市是否同意、同意的程序不同，以當地公告為準。

信託給銀行的土地，移轉時要繳土地增值稅嗎？

不用。以更新地區內土地為信託財產、訂定以委託人為受益人的信託契約，不課徵贈與稅；因信託關係在委託人與受託人間移轉所有權，不課徵土地增值稅（條例第68條）。信託期間的地價稅以受託人為納稅義務人（條例第69條）。

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本文依都市更新條例、施行細則、土地稅法、契稅條例、印花稅法、所得稅法、營業稅法、財政部與內政部函令，以及臺北市費用提列總表撰寫；第3款、第8款是否同意適用及其程序，其他縣市以當地規定為準。