參加都更要確認自己有什麼權利，看的是登記謄本，不是權狀。謄本抄自登記簿，同一筆土地或建物的所有權人、持分、抵押權、查封等負擔，全部登載在上面；權狀只是登記完畢後發給權利人的憑證，一張只記持有人自己那一份。都市更新條例計算同意比率，以土地登記簿、建物登記簿或合法建物證明記載者為準（第39條），施行細則第12條要求的證明文件也是報核當日核發的謄本，權狀不在名單裡。也就是說，權狀適合拿來對照人名、地號建號與持分，真正作準的是謄本；至於三七五租約、一般租約、占有與信託內容，連謄本都看不完整，要另外調閱。
謄本和權狀，本質上差在哪裡？
兩者的差別，在於一個是登記本身，一個是登記後發的憑證。土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」，效力來自登記，而不是來自書狀。我們把兩者放在一起看：
| 面向 | 登記謄本 | 權利書狀（權狀） |
|---|---|---|
| 性質 | 登記簿的抄本，反映申請當時的登記內容 | 登記完畢後發給申請人的憑證（土地登記規則第65條） |
| 共有時 | 一份謄本列出全部共有人與各自權利範圍 | 按各共有人分別發給，只記該共有人的權利範圍（第66條） |
| 他項權利與限制登記 | 抵押權、地上權、查封、假扣押等都看得到 | 看不到別人在這筆權利上設定的負擔 |
| 區分所有建物的共有部分 | 另編建號，建立標示部及附表 | 不另發所有權狀，建號、總面積及權利範圍記在各專有部分的權狀中（第81條） |
| 時效 | 每次申請都是當時的最新狀態 | 變更登記後可能換發新狀，也可能只在原狀加註（土地法第75條） |
從表中可以看出，權狀只記錄持有人手上的那一份，謄本才呈現這筆不動產的全部狀態。一張權狀放在抽屜十年，期間設定的抵押權或法院查封，都不會出現在上面。
謄本三部各能證明什麼？
登記簿分為標示部、所有權部及他項權利部（土地登記規則第16條）。三部各管一件事，讀謄本時要分開看：
| 部別 | 能證明的事 | 規則依據 |
|---|---|---|
| 標示部 | 土地的地號與面積；建物的建號、門牌與面積。區分所有建物在標示部記明基地權利種類及範圍 | 第83條 |
| 所有權部 | 所有權人與權利範圍（持分）。信託登記除登載於所有權部或他項權利部外，在其他登記事項欄記明信託財產、委託人姓名或名稱，信託內容詳信託專簿 | 第130條 |
| 他項權利部 | 地上權、農育權記明設定目的、範圍及約定的存續期間、地租、權利價值、使用方法、讓與限制；典權記明範圍及典價；普通抵押權記明擔保債權之金額、種類及範圍 | 第108-1、109-1、111-1條 |
另外還有限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記（第136條）。這類登記對權利變換影響很直接：更新前土地或建築物經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配（權利變換實施辦法第18條）。抵押權與限制登記在權利變換中如何轉載、塗銷，本站〈土地有抵押權、查封或限制登記，還能參加權利變換嗎？〉已有說明。
謄本有分類，哪一類才看得完整？
謄本不是只有一種。土地登記規則第24-1條把登記資料分為三類，看得到的內容不同：
| 類別 | 內容 | 誰可以申請 |
|---|---|---|
| 第一類 | 顯示登記名義人全部登記資料 | 登記名義人或其他依法令得申請者 |
| 第二類 | 隱匿出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人等；限制登記及非自然人的姓名、統一編號不隱匿 | 任何人 |
| 第三類 | 隱匿統一編號、出生日期 | 登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人 |
換句話說，任何人都申請得到的第二類謄本，看得到有沒有抵押權、查封，但看不到完整姓名與債務額比例。地主自己申請第一類，就能完整核對自己的資料；要建立整個更新單元的權利人名冊，則依各申請人的身分取得相應類別。
都更程序採認的是哪些文件？
都更的每一個關卡，採認的都是登記資料或主管機關核發的證明，權狀從頭到尾不是法定證明文件。我們依程序整理：
| 程序 | 採認的文件 | 依據 |
|---|---|---|
| 事業概要、事業計畫同意比率 | 地籍圖謄本、土地登記謄本、建物登記謄本或合法建物證明；其中各類謄本限於概要或事業計畫報核之日所核發者 | 條例第39條、施行細則第12條 |
| 登記前已取得所有權 | 繼承：死亡記事戶籍謄本、全體繼承人戶籍謄本及繼承系統表；強制執行：權利移轉證書；徵收：補償費發給完竣的公文書；法院判決：判決正本及確定證明書 | 條例第39條、施行細則第12條第4項 |
| 信託方式實施 | 計算所有權人人數比率時，以委託人人數計算 | 條例第25條 |
| 參與權利變換與分配登記 | 已辦理登記者，以登記名義人參與權利變換計畫，獲配者以登記名義人名義辦理囑託登記 | 條例第64條第3項 |
這裡最容易出錯的是日期。謄本必須是報核當天核發的，內政部函釋認為報核日謄本是確認同意比例的必備文件，不得任意以地政機關核發的其他文件替代（內政部101年2月24日台內營字第1010084544號函）。所以送件前要逐筆核對每份謄本是否都是報核當天核發、是否備齊；報核當天沒有申領的謄本，事後不能用其他日期的謄本代替。
那麼，所有權人過世但還沒辦繼承登記，該找誰？內政部的見解是，不論登記名義人是否亡故，參與分配與囑託登記都以登記名義人為對象；繼承人想積極參與，可以盡速辦理繼承登記（內政部100年2月8日內授營更字第10000800634號函）。至於同意比率，繼承人即使還沒辦繼承登記，報核時也可以依第39條提出繼承證明文件，以繼承人計算同意；公同共有的同意人數與面積，依同條第2項按同意人數占全體人數的比率計算。
謄本看不到的權利，要去哪裡找？
權利變換計畫要表明的名冊，不只有所有權人，還包括他項權利人、耕地三七五租約承租人、限制登記權利人、占有他人土地之舊違章建築戶（實施辦法第3條第1項第4款）。其中好幾類不在地政謄本上：
| 對象 | 去哪裡找 | 依據 |
|---|---|---|
| 耕地三七五租約承租人 | 租約登記由出租人會同承租人向當地鄉（鎮、市、區）公所申請，登載於公所的登記簿；要向公所調閱租約登記資料 | 耕地三七五減租條例第6條；臺灣省耕地租約登記辦法第2、10條 |
| 信託的內容 | 謄本只記信託財產與委託人，信託條款要看信託專簿 | 土地登記規則第130條 |
| 未登記的合法建築物 | 合法建物證明；因災害受損拆除或經同意先行拆除的合法建築物，可由主管機關核發證明文件 | 施行細則第12條 |
| 一般租賃、占有人 | 租約與現況調查；這些不是物權登記 | — |
| 占有他人土地之舊違章建築戶 | 現況調查與地方政府認定所需的稅籍、門牌、水電等資料 | 條例第62條 |
這張表提醒我們，謄本上「查無」某種權利，不等於這種權利不存在。三七五租約就是最典型的例子：它影響地主能分配多少（條例第60條，承租人按租約價值占原土地價值比率分配或補償），卻不登載在土地登記謄本上。
假設例：一筆土地面積120.50平方公尺，謄本所有權部登記甲、乙各1/4，丙1/2，三人持分合計為1，持分面積分別是30.1250、30.1250、60.2500平方公尺，合計120.5000平方公尺。若產權清冊把丙抄成1/3，合計只有5/6，不等於1，就知道清冊與謄本有出入。
這是作業上的算術核對：同一筆土地全部共有人的權利範圍加總應為1，加總不等於1，就要回謄本找出抄錯或漏列的人。
估價報告用的是哪一天的謄本？
估價端以委託者提供的產權清冊為準，估價師核的是清冊與謄本、測量成果圖是否一致，不另行認定權利人。報告書所附謄本，第六號公報範本規定申請時間原則上不超過報告書所載勘察日期前3個月，三家估價者只出具一份；謄本上登載假扣押、查封、預告登記等限制登記時，報告書要提醒使用者注意。臺北市範本另要求，所有權人為信託受託人時，在所有權人後加註委託人。
常見問題
權狀遺失了，會影響參加都更嗎？
不會影響權利本身。權利以登記為準，都更程序採認的也是謄本。權利變換完成後，實施者列冊送主管機關囑託登記機關辦理登記並換發權利書狀；未於規定期限內換領者，原權利書狀由登記機關公告註銷（條例第64條第1項）。
權狀上的面積和謄本不一樣，以哪一個為準？
以謄本為準。權狀反映的是發狀當時的內容，之後若有分割、合併或標示變更，可能只在原狀加註，也可能換發新狀；謄本則是申請當時登記簿的最新狀態。兩者不一致時，回地政事務所查明原因。
公寓的共有部分沒有權狀，算不算我的？
算。區分所有建物的共有部分另編建號、單獨登記為相關區分所有權人共有，只是不另發所有權狀，建號、總面積及你的權利範圍，記在你專有部分的權狀上（土地登記規則第81條）。要完整查共有部分，就申請該共有部分建號的謄本。
本文依都市更新條例、施行細則、權利變換實施辦法、土地登記規則與臺灣省耕地租約登記辦法撰寫；直轄市的耕地租約登記與各縣市送件要求，以當地規定為準。