都更為什麼要做信託？信託和實施方式有什麼不同？

都更做信託，是為了讓地主的土地和實施者的興建資金，交給一個中立的受託機構保管，依約定專款專用，避免工程做到一半錢被挪用，或因個別地主的債務、死亡而卡住產權。都市更新條例第25條規定「都市更新事業得以信託方式實施之」，但這裡的信託不是實施方式。實施方式回答的是重建區段的權利怎麼分配，例如權利變換或協議合建；信託回答的是土地和錢由誰保管、怎麼撥用。簡單說，同一個權利變換案可以做信託，也可以不做，分配規則都不會因此改變。

信託、處理方式、實施方式，三者各管什麼？

一份事業計畫裡，有三件事常被混在一起講。把它們分開，才不會誤以為「有銀行信託」就等於案子已經確定怎麼分。

從這張表可以看出，信託落在第三列，是第36條列出的六種風險控管方案中的兩種。也就是說，重建案一定要有風險控管方案，但不一定要選信託；選了續建機制或同業連帶擔保，也符合法律要求。

另外，協議合建要全體同意的門檻，第44條另有一條路：私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四同意時，達成合建協議的部分以協議合建實施，不願參與者以權利變換實施。這個門檻同樣與有沒有信託無關。內政部也曾函示，第25條的信託是「宣示性」規定，用意在鼓勵都更搭配信託，至於信託本身的法律關係，回歸信託法與信託業法處理。

假設例：一份重建案的事業計畫，可以分三欄記載：處理方式填重建，實施方式填權利變換，實施風險控管方案填不動產開發信託及資金信託。三欄各自獨立，換掉風險控管方案，前兩欄不受影響。

都更信託裡，誰交付什麼？

信託的定義在信託法第1條：委託人把財產權移轉或為其他處分，讓受託人依信託本旨，為受益人的利益或特定目的，管理或處分信託財產。套到都更案，常見的角色分工如下：

值得注意的是，受託銀行並不會因此變成實施者。金管會曾表示，擬訂計畫、拆除地上物、申請建照與使照、通知接管等工作，已超出信託業與銀行業的業務範圍，受託銀行不適合擔任實施者（93年12月15日金管銀（四）字第0938012036號函）。計畫報核、審議與履約的責任仍在實施者身上。

至於誰能當受託人，要分兩層看。信託法本身不限受託人身分，自然人或法人都可以；但依信託業法第33條，非信託業不得辦理不特定多數人委託經理的信託業務。都更信託牽涉的地主人數多、金額大，實務上多交由經主管機關許可的信託業辦理。

信託到底能保障什麼？

信託的保障來自兩個法律效果：信託財產與受託人自有財產分開管理，以及信託財產原則上不得強制執行。前者規定在信託法第24條，受託人應將信託財產與自有財產及其他信託財產分別管理，金錢可以分別記帳。後者規定在信託法第12條，但這一條有但書：基於信託前存在於該財產的權利、因處理信託事務所生的權利，或其他法律另有規定者，仍可強制執行。換句話說，信託前就設定的抵押權，不會因為土地交付信託而消失。

在操作上，都更開發信託大致依下列順序進行：

這套流程讓資金流向有人把關，產權也集中在受託人名下，不會因為某位地主破產或死亡而卡住。至於辦理時機，法律沒有規定在哪個階段開始，實務上多在事業概要核准或事業計畫核定、案子較為穩定之後辦理。

不過，信託不等於「銀行保證完工」。工程停擺時，受託人能做什麼，完全取決於契約的續建約定。常見的設計是：實施者發生財務危機或進度嚴重落後，經受託人書面催告仍未改善時，通知主管機關並限期要求提出解決方案；受託人執行續建時，委託建築經理公司製作續建執行計畫書，送地主、融資銀行及主管機關同意後辦理。契約沒有寫的，受託人就沒有義務墊款或續建。

地主把土地信託了，同意書和選配由誰出？

信託後，土地登記名義人變成受託人，但更新程序裡的人頭不會因此縮水。條例第25條後段明定，計算概要與事業計畫的所有權人人數比率時，以委託人人數計算。主管機關進一步說明，人數以土地登記規則第130條信託專簿所記載的委託人數為準。

假設例：某更新單元有私有土地所有權人40人，其中15人把土地信託給同一家銀行。計算同意人數時，母數仍是40人，不是26人；若受託銀行依信託本旨就這15筆土地出具同意書，同意人數計為15人。

同意書、選配申請書由誰簽，主管機關的見解是由受託人依信託本旨出具（內政部99年4月20日台內營字第0990066426號函），信託本旨包括信託契約內容與委託人想實現的目的。實務上有兩種做法：附上載明辦理都更並授權受託人選配的信託契約，由受託人用印；或不附契約，由委託人與受託人共同簽章。若信託目的不是辦理都更，或信託標的只是他項權利，則仍由委託人出具同意書。

權利變換時，條例第64條第3項規定，已辦理登記的權利以登記名義人參與權利變換計畫，獲分配者也以登記名義人的名義辦理囑託登記。因此，信託存續中，更新後房地會先登記在受託人名下，再依信託契約的歸屬約定，移轉給有權取得的人（多數是委託人本人）。臺北市114年5月修訂的權利變換估價報告書範本也要求，所有權人為信託受託人時，在所有權人後方加註「(委託人)」，讓清冊上看得出實際的權利人。

信託費用怎麼列入共同負擔？

信託費用由誰負擔、能列多少，臺北市費用提列總表（113年10月）說明二十四訂有標準。這筆費用指將更新單元內不動產、實施經費信託予信託機構的費用，包含委託第三方查核的費用，依實際合約提列：

總表另有註記：信託合約常以全案計算費用，無法拆分金錢與土地；若合約可以拆分，金錢部分（含第三方查核費用）全額計列，土地部分折半計列。事業計畫階段得以報價單提列，權利變換計畫核定前則須檢具載明信託項目及費用的合約，以價格低者為準。

假設例：某建商實施的權利變換案，信託合約總費用600萬元。若合約未拆分，可提列600×50%＝300萬元。若合約拆分為資金信託400萬元、土地信託200萬元，可提列400＋200×50%＝500萬元。

這個算例說明，臺北市的規則是讓地主多承擔資金控管的成本，土地保管的成本則與建商分攤。另外，信託登記與塗銷信託登記的規費與代辦費，不在信託管理費內，而是列在地籍整理費（總表說明十八的J、K兩項），行政規費以信託契約所載土地及建物價值的千分之一計算。

信託的土地，可以拿去借錢嗎？

原則上不行，但開發型土地信託有例外。信託業法第26條第2項規定，信託業不得以信託財產借入款項；但以開發為目的的土地信託，依信託契約約定、經全體受益人同意或受益人會議決議者，不在此限。受益人會議的決議，要有受益權總數三分之二以上的受益人出席，並經出席表決權數二分之一以上同意。

假設例：某信託案的受益權共1,200單位，每單位一票。受益人會議至少要800單位出席，若恰好800單位出席，至少400單位同意才能通過借款決議。若只有790單位出席，即使全體同意也不成立。

值得注意的是，這裡的分母是受益權，不是事業計畫的同意人數或土地面積，兩套門檻要分開算。同條第1項也規定，信託業不得以信託財產辦理銀行法所定的授信業務，借入款項的例外並不包括授信。

信託會不會產生稅？

條例對更新地區內的土地信託有特別規定。第68條規定，以更新地區內的土地為信託財產、訂定以委託人為受益人的信託契約者，不課徵贈與稅；因信託關係在委託人與受託人之間移轉所有權，不課徵土地增值稅。第69條則規定，信託存續中以受託人為地價稅或田賦的納稅義務人，但地價總額要與委託人在同一直轄市或縣（市）的其他土地合併計算，適用累進稅率。

這兩條的適用前提是「更新地區內」的土地，而且第68條限於委託人自己當受益人的自益信託。地價稅合併計算的對象，在受益人不是委託人、受益人已確定並享有全部信託利益，且委託人未保留變更受益人權利時，改為與受益人的土地合併計算。

常見問題

不參加信託，就不能分配嗎？

不會。參與權利變換分配是所有權人的法定權利，分配依核定的權利變換計畫辦理。內政部曾函釋，更新會不得以會員大會決議，把不參與信託或不配合融資的地主列為不參與分配戶，所需經費依共同負擔與差額價金的規定處理（內政部94年12月9日內授營都字第0940087746號函）。現行法也沒有強制信託的規定，曾有一定比例同意即可強制信託的修法提議，並未入法。

信託後想換受託人，地主要再簽一次嗎？

原則上要。土地登記規則第129條規定，受託人變更時由新受託人會同委託人申請變更登記；委託人未能或無須會同申請時，新受託人可以提出足資證明的文件單獨申請。所以早期有些案子先由建經公司受託、計畫核定後再轉給銀行，第二次移轉時仍要處理委託人會同或證明文件的問題。

起造人掛受託人，會影響我分到的房子嗎？

不會。權利變換案的更新後土地及建築物，依核定的權利變換計畫列冊囑託登記，與建照起造人是誰沒有必然關係。協議合建案則依建築法辦理，若涉及第44條部分合建、部分權變，主管機關建議由實施者與受託人並列為起造人。

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本文依都市更新條例、信託法、信託業法與臺北市費用提列總表撰寫；其他縣市的信託管理費提列標準，以當地規定為準。