沒有保存登記的老房子，都更拆遷補償怎麼算？

老房子沒有辦保存登記，都更時還有沒有拆遷補償？答案是有。都市更新條例第57條第5項補償的是「因權利變換而拆除或遷移之土地改良物」，補償「其價值或建築物之殘餘價值」，條文沒有用登記與否來區分。換句話說，有沒有建物謄本，不決定能不能領補償；真正影響權益的，是這棟房子合不合法、有沒有占用別人的土地，以及它是建築物本體還是增建部分。本文先說明沒有登記的房子怎麼分類、要準備哪些證明，再說明面積、興建年代與耐用年數如何影響補償金額。

頂樓加蓋與占用他人土地的舊違章，另見頂樓加蓋參加都更；補償的發放時程、代拆費扣回與異議程序，另見拆遷補償、建物殘值與分回價值。

沒有登記，就是違章建築嗎？

不一定。我國的土地登記制度並不強制建物一定要辦保存登記，所以「沒登記」與「違章」是兩件事。都更程序認定合法建築物，看的是權利證明文件：都市更新條例施行細則第12條第1項第1款第3目寫的是「建物登記謄本或其電子謄本，或合法建物證明」。也就是說，建物謄本與合法建物證明是並列的，拿得出合法建物證明，沒有謄本也是合法建築物。

這一點在計算同意比率時就看得出來。條例第39條第1項規定，同意比率「應以土地登記簿、建物登記簿、合法建物證明或經直轄市、縣（市）主管機關核發之證明文件記載者為準」。反過來說，提不出建物謄本、合法建物證明或主管機關核發的證明文件時，要先補查並請主管機關確認，不能只因缺少謄本就直接當作違章。

哪些沒有登記的老房子，有機會取得合法證明？常見的有三種：實施建築管理前就已建造、本來就沒有建照的房子；早年依當時規定未取得使用執照即使用的房子；以及領有建照但沒有使照、現況也沒有違建問題的房子。其中第一種，可以依土地登記規則第79條第3項，提出主管建築機關或區公所的證明，或實施建築管理前有關該建物的下列文件之一，申請建物所有權第一次登記（建管以後才有的紀錄不能替代）：

這些文件裡記載了面積的，就依記載認定；沒有記載面積的，由登記機關會同建管、農業、稅務與區公所組成專案小組，參考航照圖實地會勘，作成紀錄作為合法建物面積的認定證明（同條第4項）。臺北市另外說明，已領有建造執照或使用執照、但沒有辦建物登記的，合法與否要洽建築管理處認定，同意比例的計算則在事業計畫報核前向地政機關確認（臺北市97年6月18日府都新事字第09730550300號函）。

三種老房子，補償與權利各走哪條路？

分清楚房子屬於哪一類，才知道它能拿到什麼。臺北市費用提列總表（113年10月）說明十五把補償對象分成合法建築物與「其他改良物」，並定義其他改良物包括「合法建築物增建部分（如頂樓加蓋、違法增建等）、非占有他人舊違章建物（多屬未辦理保存登記者），或是無法歸類於合法建築物之其他土地改良物等」。新北市權利變換估價報告書通則範本採用相同定義。對照條文，沒有保存登記的老房子大致落在下面三列：

從表中可以看出，三種房子都有殘餘價值補償，差別在補償以外的權利。合法但未登記的房子，身分就是合法建築物，可以列入同意比率，土地與房子分屬不同人時，依第60條估定合法建築物所有權的權利價值參與分配。非合法的建物本身，沒有第60條的合法建築物所有權權利價值，只有殘餘價值補償；屋主若同時擁有土地，土地權益仍要另外計算；占用他人土地的舊違章，才另有處理方案。

值得注意的是，第60條的權利價值與第57條的補償，評估的不是同一個標的。估算合法建物權利價值時，是以合法建築物使用土地的收益價格（不含期末處分價值）扣除建物殘餘價值；被扣掉的那部分，再由第57條的拆遷補償發給。兩者分列，沒有重複計算。

殘餘價值要準備哪些資料？

殘餘價值以成本法查估：建物成本價格＝建物總成本－建物累積折舊額（不動產估價技術規則第69條）。營造或施工費參考全聯會第四號公報或臺北市地價調查用建築改良物標準單價表；賸餘經濟耐用年數，臺北市與新北市範本都寫明得請專業技師認定，或參考全聯會第一號估價作業通用原則第2條至第4條。本所做法是一律依第一號通用原則辦理，主管機關未見明文。

有登記的房子，面積、構造、建築完成日期都寫在謄本上。沒有登記的房子，這三樣都要另外補，也是查估時最容易卡住的地方：

興建時點為什麼這麼重要？因為第一號通用原則依興建時點，把第四號公報的經濟耐用年數往上加計：71年1月1日以前加計20%，71年1月1日至88年9月21日期間加計30%，88年9月21日以後加計40%。同一棟磚造老屋，證據推得出的年代不同，耐用年數與折舊就不同。

屋齡已超過耐用年數，殘餘價值是零嗎？

很多沒有登記的老房子，屋齡早已超過第四號公報的經濟耐用年數。這時不是直接以零計算。技術規則第68條第2項允許估價師「按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數」，第一號通用原則把它寫成：

調整後經濟耐用年數 N′＝已經歷年數 n＋賸餘經濟耐用年數 m

也就是說，房子還在住、維護也正常，估價師會先依興建時點加計耐用年數；加計後仍已屆滿的，再以觀察法判定還能用幾年，作為賸餘經濟耐用年數。殘餘價格率則依全聯會公告，以不超過10%為原則；耐用年數終止後確實沒有殘餘價格的，計算折舊時不予提列（技術規則第67條）。

假設例：一棟沒有保存登記的一樓加強磚造老屋，實測25坪，最早的房屋稅籍資料顯示民國60年已存在，查估時已經歷50年。第四號公報的加強磚造經濟耐用年數假設為35年、殘餘價格率假設為0；興建時點在71年以前，加計20%，35×1.2＝42年，仍短於已經歷的50年。估價師勘查後判定還能使用8年，調整後耐用年數＝50＋8＝58年。重建成本假設每坪6萬元，總成本150萬元；採等速折舊，累積折舊＝150×50÷58＝129.31萬元，殘餘價值＝150－129.31＝20.69萬元。

這個假設例說明，屋齡超過耐用年數的老屋，只要還在使用，殘餘價值仍要完整估算。加計比率會依年代改變；本例不論加計20%、30%或40%（42、45.5、49年），都仍短於已經歷的50年，所以結果不變。但若加計後的耐用年數超過已經歷年數，折舊與殘餘價值就要重算，所以興建時點的證據值得花時間找齊。

沒有人認領的無主屋，費用怎麼列？

有些老房子查不到所有人，也沒有人出面主張。臺北市費用提列總表說明一的拆除費用，就是「針對更新前範圍內未提列合法拆遷補償費之無主屋等建築物及土地改良物，依構造、樓層數分別計列」，算式是拆除面積乘以拆除單價，面積以實測為準。

這和有補償的房子剛好相反。有補償的房子，由實施者代為拆除時，拆除費用從應領補償金額內扣回（條例第57條第6項）；臺北市說明十五也規定補償以未扣除拆除費用的額度提列。沒有補償可扣的無主屋，拆除費用就另依說明一列入共同負擔。

常見問題

房子有繳房屋稅，就算合法建物嗎？

不算。房屋稅籍可以證明房子在某個時點已經存在、有人使用，可以拿來推估興建時點，也可以作為建管實施前建物申請第一次登記的文件之一；但它本身不是施行細則第12條所稱的合法建物證明。要取得合法建築物的身分，仍要有建物謄本或合法建物證明。

合法但沒登記，要不要趕快補辦保存登記？

建議盡早補辦。合法建物證明可以讓房子列入同意比率，但它沒有登記簿上的所有權記載，實務上常卡在誰是所有權人、持分多少。補辦登記後，所有權人、面積與構造都有謄本為憑，權利價值的估定與更新後的分配登記也比較單純。

估出來的補償金額不滿意，可以怎麼辦？

第57條第5項規定，應受補償人對補償金額有異議時，準用第53條，在權利變換計畫核定發布實施後二個月內，以書面敘明理由向主管機關提出。提出前，可以先檢查計畫書裡的面積、構造、興建時點與耐用年數，是不是採用了你手上最有利、也最能證明的資料。

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本文依都市更新條例、施行細則、土地登記規則、不動產估價技術規則、全聯會第一號估價作業通用原則與臺北市費用提列總表（113年10月）撰寫，新北市範本的其他改良物定義相同；其他縣市以當地規定為準。