都更估價的估價條件由誰提供？估價師要負責到哪裡？

權利變換估價的委託人是實施者：權利價值由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定（都市更新條例第50條第1項），估價者由實施者與土地所有權人共同指定，無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家自主管機關建議名單以公開、隨機方式選任（同條第2項）。估價條件也由實施者以函文或合約書面提供，估價師在這些條件下估價。簡單說，條件的前提由實施者決定並負責提供，條件之下的事實查證、專業判斷與報告內容，仍由估價師負責。法令沒有任何一條規定，條件由實施者提供，估價師就可以免責。下面我們從估價條件是什麼談起，再說明權變案件的分工與責任界線。

為什麼估價條件會左右權利價值？

估價條件是推論價值的前提。同一塊土地，假設能廢巷或不能廢巷、未登記的地下室計不計入、獎勵容積算到多少，估出來的價值就不一樣。全聯會第四號估價作業通用原則第1條的說明講得很直接：訂定不同的估價條件，將造成估價金額的變動。

正因如此，估價條件在作業流程裡排在最前面。不動產估價技術規則第8條把「確定估價基本事項」列為估價作業的第一步，第9條再把「價格種類及條件」列為基本事項之一。也就是說，條件要在蒐集資料、勘察標的之前就先確定，而不是寫報告時才補上。

在權利變換裡，估價條件還有一層程序上的份量。實施辦法第3條第1項第8款把「估價條件及權利價值之評定方式」列為權利變換計畫應表明的事項，所以條件會隨計畫公開展覽、舉辦公聽會，並經審議會審查。若實施者是自組的都市更新會，「議決權利變換估價條件及評定方式」屬於會員大會的特別決議事項，須經會員人數超過二分之一，且所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一同意（都市更新會設立管理及解散辦法第10條第5款）。

估價條件分成哪幾類？各由誰決定？

全聯會第四號估價作業通用原則把估價條件分成四類，關鍵差別在於由誰提供：

從這張表可以看出，估價條件不是全部由實施者說了算。法規與範本已經規定的，雙方都要照辦；估價師自己查不清楚的事，由估價師載明處理方式。真正由實施者提供的，是第三類「假設條件」，而通用原則同條也有一句但書：委託人提供的估價條件內容不得違反相關法令。

值得注意的是，通用原則前言也提到，擬定估價條件時，估價師得與委託人溝通討論，使其了解相關限制與可能影響價格的情形。所以條件不是委託人單方面交付、估價師照單全收，而是在雙方溝通後，以書面確定下來。

權變估價裡，哪些事項要由實施者書面確認？

臺北市權利變換估價報告書範本（114年5月）規定，報告書的估價條件要寫明「依委託者提供民國○○年○○月○○日○○號函或合約載明」，分更新前與更新後兩部分列示，並應檢具委託者發文函件或於合約書內載明，估價條件變動時亦同。宗地劃分、更新前區分所有建物的特殊情形、專屬容積與獎勵上限、合法建築物所有權人價值的年數與地租、更新後約定專用等事項，〈委託都市更新權利變換估價前，要先準備哪些資料？〉已逐項列出，這裡補充範本另外點名要載入估價條件的事項：

換句話說，凡是涉及法律關係認定、事業計畫內容或規劃選擇的前提，都要由實施者以書面確定。比準地與宗地劃分這兩項，範本還特別要求估價師先說明原則，再取得委託人確認，因為它們對每位權利人的權利價值影響很大。

範本算例：更新單元內A地500㎡、B地1,500㎡，法定容積率都是225%，A地有專屬獎勵容積8%。範本的算式是500×225%×8%÷[(500＋1,500)×225%]＝90÷4,500＝2%。若事業計畫的獎勵總額超過上限，實施者決定下調哪些獎勵項目並載入估價條件；下調若涉及A地這項專屬獎勵，比例才會跟著改變；例如由8%調降為6%，本例就由2%降為1.5%。

這個例子說明，估價條件的一個選擇，就會改變權利價值的計算基礎。因此，條件要有書面來源，而且要讓三家估價者使用同一版。

條件由實施者提供，估價師就不用負責嗎？

不是。條件由實施者提供，改變的是「前提從哪裡來」，不是「報告由誰負責」。我們把相關規定整理如下：

值得注意的是，估價師法第16條的賠償對象不只委託人，還包括利害關係人。權利變換的權利價值直接決定每位地主的分配，地主正是利害關係人。

實施者與估價師之間是什麼關係？內政部101年9月17日函認為，實施者委託專業估價者查估權利價值，性質適用民法委任的規定。民法第535條規定，受任人處理委任事務，應依委任人的指示，受有報酬者，應以善良管理人的注意為之。也就是說，估價師要依實施者提供的前提作業，但執行時仍負善良管理人的注意義務；前提本身有疑問，不是照抄進報告就算盡責。

範本也把這層關係寫進報告的使用限制。臺北市範本要求載明：本估價報告書評估結果係在實施者提供之估價條件下形成，委託人或使用報告書者應了解報告中所載的估價條件，以避免誤用估價金額。這句話的作用，是讓讀報告的人知道價值成立的前提，而不是替估價師免除責任。

委託契約可以怎麼約定分工？

法令只規定到原則，實際分工最好在委託契約裡寫清楚。全聯會第十六號公報（不動產估價委託契約書訂定指引）第二點，把估價條件列為委託契約書應載明的估價基本事項之一；公報附錄的權利變換委託契約參考範本，則提供了一套分工寫法：

從這套範本可以看出分工的邏輯：事實與前提由委託人提供並擔保；有疑義時要求第三方書面佐證；無法佐證的，由估價師在報告中揭露可能的影響。例如未登記地下室能不能登記、既成巷道能否廢止、陽臺是否約定專用，屬於事實或其他專業的認定，由實施者確認，必要時附建築師、地政士等專業意見；估價師負責的是在這些前提下，把價值估得正確。

估價師在條件之下還要做哪些事？

條件確定後，估價師的工作並沒有因此減少。依前面的規定，下面幾件事不會因為條件由實施者提供而移轉：

至於三家估價者使用的條件要一致，這一點在〈都更三家估價結果不同怎麼看？〉已有說明，這裡不重複。

常見問題

地主可以看到估價條件嗎？

可以。估價條件是權利變換計畫應表明的事項（實施辦法第3條第1項第8款），也是估價報告書應載明的事項（技術規則第16條第2項第5款）。地主在公開展覽、公聽會與聽證時都能看到，並可以對條件提出意見。

地主對估價條件有意見，要向誰反映？

核定前，在公聽會、公開展覽或聽證時提出，由審議會審查；核定後，對權利價值不服，則依條例第53條提出異議。條件既然是實施者提供，針對前提本身的意見，向實施者與主管機關反映，比只向估價師反映更有效。

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本文依都市更新條例、不動產估價師法、不動產估價技術規則、全聯會第四號估價作業通用原則與第十六號公報，以及臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本（114年5月）撰寫；其他縣市以當地規定為準。