委託權利變換估價前，我們可以先從三個問題整理資料：誰擁有什麼、更新後會蓋成什麼，以及這次要評什麼、以哪一天為準、特殊情形怎麼處理。這些問題分別對應權利資料、規劃資料與估價條件，委託合約也要載明由委託者提供。估價師的工作則分為兩部分：查估更新前土地所有權人與權利變換關係人的權利價值及比例，以及更新後供分配的建築物及其土地應有部分的權利價值。
BEFORE APPOINTMENT / DOCUMENTS
先用三個問題，把委託資料整理齊。
權利資料、規劃資料、書面估價條件，需要彼此對得上。
誰擁有什麼
土地、建物謄本、產權清冊、地籍與測量圖。
用來核對權利人、範圍、面積與權利狀態。
更新後蓋成什麼
建築規劃圖說、建材設備及獎勵容積資料。
釐清分配單元、車位與估價所依循的產品條件。
這次依什麼前提評估
載有估價條件的合約或函件，及相關租約。
書面確認日期、特殊權利、使用狀態與其他前提。
備齊資料之外，仍要核對各文件的權利人、面積、版本及條件是否一致；特殊情形一併說明。
資料分類示意，不代表完整送件清單。必備文件、可調整項目、期限及不同地區條件，請依下文逐項核對。
委託估價要準備哪些資料？
準備資料時，可以先對照臺北市範本與全聯會公報，了解各項文件的用途。下表依臺北市權利變換估價報告書範本（114年5月修訂版）的「委託者應提供資料」整理，共列九項。全聯會第六號公報的同一段落則列七項，未列入使用執照竣工圖與獎勵容積申請額度表。
| # | 資料 | 在估價中的用途 | 可否調整 |
|---|---|---|---|
| 1 | 土地、建物登記謄本與產權清冊 | 掌握權利人名冊與權利狀態；估價時的權利人以委託者提供的產權清冊為準 | 否 |
| 2 | 地籍圖謄本 | 確認宗地範圍與毗鄰關係 | 否 |
| 3 | 建物測量成果圖 | 確認建物登記面積與附屬建物範圍 | 視實際需要調整 |
| 4 | 使用執照竣工圖 | 釐清同一使照下的建物與土地關係 | 視實際需要調整（公報未列） |
| 5 | 都市更新獎勵容積申請額度表 | 處理更新前專屬容積的調整，以及總獎勵超過上限時的下調（公報未列） | 否 |
| 6 | 更新後建築規劃設計圖說 | 確認更新後各分配單元與車位的面積、位置 | 否 |
| 7 | 更新後建材設備說明書 | 作為查估更新後新成屋價格時判斷等級的依據 | 否 |
| 8 | 載有估價條件的合約或函件 | 作為估價條件的書面依據 | 否 |
| 9 | 勘估標的出租租約 | 釐清更新前的權利內容 | 視實際需要調整 |
簡單說，這些文件讓估價師了解權利歸屬、建物與土地的關係，以及更新後供分配的內容。備齊文件之外，資料是否一致、面積如何提供，以及謄本的申請時間，也有以下要求：
- 估價師只核對產權清冊與謄本、測量成果圖是否一致，不另行認定權利人。
- 委託人提供的土地或建物面積，要與權利變換報告書一致；更新後供分配的面積，則要提供預計產權登記面積。
- 報告書所附謄本，原則上應於報告書所載勘察日期前三個月內申請；三家事務所的土地建物登記謄本只出具一份。
- 更新前若為區分所有建物，估價師會先計算全棟的基地價值比率，再分別計算各戶的基地權利價值（技術規則第125條）。謄本提供的是持分、面積與權利狀態，各戶房地總價與全棟基地價值比率仍須另行查估。
為什麼更新後的圖說與建材說明這麼重要？
更新後的估價，是以評價基準日當時的新成屋價格查估，因此需要先掌握規劃中的建物條件。查估更新後的區分所有建物及其土地應有部分時，要考量權利變換計畫的建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準，以及更新前後樓層別效用比的關聯性（技術規則第128條）。換句話說，圖說與建材說明是判斷更新後價格的依據，缺少這些資料，上述條件就無從掌握。
哪些估價條件要由委託人書面確認？
估價條件說明了這次查估所依循的前提，也是估價報告書必須載明的內容，另須載明價格日期與價格種類（技術規則第16條）。臺北市範本要求委託人為實施者，估價條件須附上委託者發文函件，或載於合約書中，條件變動時亦同。下表列出範本要求委託人說明前提、提供經確認的書面資料，並載入估價條件的情形：
| 情形 | 委託人要說明或提供什麼 |
|---|---|
| 宗地劃分 | 毗鄰數筆土地屬同一所有權人時，可視為同一筆；更新前數筆土地上有建物，且屬同一張建照或使照時，原則上視為同一筆，若顯失公平則可不視為同一筆，並於估價條件敘明；其他劃分原則由委託人提供 |
| 更新前區分所有建物特殊情形 | 建物登載資料不一致（以建管單位核發資料為準）、法定用途與現況用途不同、約定專用空間的使用權屬、地下室或附屬建物未登記、各戶土地持分與建物持分明顯不相當，以及其他特殊情況 |
| 專屬容積與獎勵上限 | 說明更新前原容積高於法定容積、已移轉容積等專屬容積的處理方式；事業計畫總獎勵超過上限時，由實施者決定下調哪些獎勵項目，並載入估價條件 |
| 合法建築物所有權人價值 | 說明地上建物賸餘經濟耐用年數（範本載明得請專業技師認定，或參考全聯會第一號通則；本所一律依第一號通則，主管機關未見明文）；地租部分，現況未付地租者不計地租，有約定地租者從其約定 |
| 地上權、永佃權、農育權、耕地三七五租約 | 先釐清土地所有權人與關係人的法律關係，再提供可收益年數或年期、期末價值、地上建物滅失後是否繼續持有、能否重建利用、能否轉讓，以及地租收取狀況 |
| 更新後特殊情形 | 說明約定專用建物的使用權屬；供宗教、公益或公共設施使用而較無市場性的產品；整棟供旅館、百貨使用的情形 |
也就是說，這些書面資料要讓估價師清楚知道，特殊權利與使用情形應如何納入查估。準備時，還有以下事項需要留意：
- 無期限地上權：期限由實施者書面提供，納入估價條件，並在報告中註明期限來源。這是本所做法，主管機關未見明文。
- 既成巷道：臺北市範本規定，更新後規劃設計可廢巷時，土地價值推估不考量既成道路的影響；不可廢巷時，則在合併前土地價值推估中增加「不可廢巷」調整項目。
- 新北市：更新前合法建築物的陽台面積，無論是否登記，都要公平一致處理，並納入估價條件；視同有登記者，須檢具相關證明文件。更新前現有（既成）巷道的折減內容，也要在估價條件中敘明（新北市都市更新審議原則第25點）。
- 租約：標的若正在出租，要補上租約（範本列為第9項資料）。
評價基準日要怎麼配合報核時程？
評價基準日由實施者決定，日期限於權利變換計畫報核日前六個月內（實施辦法第13條）。因此，安排估價時程時，也要一併考量預計報核的時間。若報核延後，原定基準日超出六個月範圍，就要先檢討是否調整基準日，以及市場資料、權利狀態與規劃中有哪些內容需要更新或重新查估，不能只更換封面日期。
假設例：預計3月31日報核，評價基準日須落在前一年的10月1日之後；若報核延到6月30日，原定11月的基準日就會超出六個月，需改訂。
這個例子提醒我們，報核時程的變動，也會影響原定評價基準日能否繼續使用。權利變換計畫變更報核時，仍要檢附三家估價報告。變更幅度大時，評價基準日可以改訂。
三家估價者如何選任？
委託估價除了準備資料，也要安排估價者的選任程序。依條例第50條，更新前各宗土地、更新後土地建築物及範圍內其他土地的權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定。選任方式如下：
| 情形 | 選任方式 |
|---|---|
| 可以共同指定 | 由實施者與範圍內全體土地所有權人共同指定（實施辦法第6條） |
| 無法共同指定 | 由實施者指定一家，其餘兩家由實施者從主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任 |
換句話說，能否由實施者與全體土地所有權人共同指定，決定了後續採用的選任方式。採公開選任時，程序須在擬具權利變換計畫舉辦公聽會之前完成（實施辦法第7條），並符合以下要求：
- 地點選在更新單元所在村（里）或鄰近地域的適當場所。
- 選任日期與地點須在選任十日前通知範圍內全體土地所有權人。
- 選任時須有公正第三人在場見證。
- 依主管機關建議名單抽籤，選任正取兩家、備取數家。
因此，委託前除了整理文件，也要把選任程序排進公聽會之前的時程。那麼，三家結果不同時，如何選定領銜？領銜選定是專書所述的實務做法，由實施者協調土地所有權人與權利變換關係人選定一家領銜，並在計畫書中說明選定方式與理由（主管機關未見明文）。
實務上，主要選定因素是更新後總價值最高者。次要因素則包括：多數地主選擇領現金退場時，選取更新前價值最高者；或考量地主分回比例最高、差額價金最小、最接近合建條件者。值得注意的是，差異達百分之二十以上，是土地所有權人或利害關係人可請求當地不動產估價師公會協調的門檻（不動產估價師法第41條），並非選定領銜的分界。
審議時，主管機關認有必要，可以委任其他專業估價者或專業團體，就報告書提出複核意見（條例第50條第3項）。複核的對象是報告書已呈現的內容。事後補件通常還會伴隨報告修正與重新說明，所需代價高於事前備齊資料。
估價完成後會拿到哪些成果？
估價完成後，報告會呈現更新前各權利人的價值與比例，以及更新後各單元、車位的權利價值。透過前後權利價值分析，也能了解更新前後的平均單價與更新後總權利價值。
| 報告內容 | 說明 |
|---|---|
| 更新前土地權利價值表 | 列出每位土地所有權人與權利變換關係人的價值與比例，比例以小數表示到小數點後六位（0.123456），以百分比表示即到小數點後四位（12.3456%） |
| 更新後各單元權利價值表 | 列出土地持分面積、建坪面積、建坪單價與權利價值；約定專用露台以外加方式處理，並備註露台單價、面積與總價 |
| 更新後車位權利價值表 | 依樓層、車位形式與大小列示權利價值 |
| 前後權利價值分析表 | 列出更新前後土地與建物平均單價，以及更新後總權利價值 |
簡單說，這些成果讓你看見更新前的權利價值如何呈現，以及更新後供分配的不動產各有多少價值。
洽詢時可以先準備什麼？
初步洽詢時，可以先整理更新範圍、產權資料、目前的建築規劃與預計報核時程。範圍內若有出租、他項權利、未登記建物或占用情形，也一併說明。
- 更新單元範圍圖與地號清單。
- 土地、建物產權清冊與登記謄本、地籍圖謄本（可先提供範圍內全部資料），以及使用執照存根、竣工圖與合法建物測量面積表。
- 更新後建築規劃設計圖說的目前版本，並說明是否還會變更。
- 預計的權利變換計畫報核時程，用來回推評價基準日。
- 範圍內是否有出租、他項權利、未登記建物或占用情形。
本文依都市更新條例、權利變換實施辦法、不動產估價技術規則、全聯會第六號公報與臺北市範本撰寫；其他縣市的範本與審議原則，以當地規定為準。