本篇接續〈成本法在算什麼？重建成本、總成本與適用時機怎麼看？〉的第七步，專講建物累積折舊額。折舊要用三樣東西：經濟耐用年數、殘餘價格率，以及折舊路徑。前兩項由全聯會公告，估價師有異於公報時要在報告書敘明；已經歷年數大於所採用的經濟耐用年數時，技術規則第65條第4項要求重新調整，全聯會第一號通用原則給了調整的做法。
累積折舊額由哪些因素決定？
第68條第2項說，累積折舊額的計算「除考量物理與功能因素外」，並得按個別建物的實際構成部分與使用狀態考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。
白話一點：折舊不只看房子蓋了幾年，維修保養與整建情形也是調整耐用年數的依據。估價上常把折舊來源分成三類，正好對上條文的三種因素：
| 類別 | 從哪裡來 | 例子 |
|---|---|---|
| 物理劣化 | 使用、風雨、地震造成的實體磨損 | 外牆磁磚脫落、防水層與管線老化 |
| 功能性退化 | 設計、設備、配置落伍，房子沒壞但過時了 | 沒有電梯的五樓公寓、不符現代需求的格局 |
| 外部性退化 | 建物以外的環境或市場變化 | 周邊出現嫌惡設施、商圈移轉 |
判斷一項折舊能不能「修復」，看的不是技術上能不能修，而是經濟上值不值得修：修復後增加的價值大於修復費用，才算可修復。外部性退化來自建物以外，通常沒辦法靠修繕改善。
DEPRECIATION / THREE SOURCES
建物的價值，會從哪三個地方流失？
第68條第2項的物理與功能因素是基本盤，經濟因素則依個別建物狀況考量。
物理劣化
使用與風雨、地震造成的實體磨損。
常可修復，要看修了划不划算。
功能性退化
格局、設備、設計落伍，房子沒壞但過時了。
採重置成本時，這部分多半已不在成本裡。
外部性退化
建物以外的環境變化，例如嫌惡設施、商圈移轉。
來自建物以外，通常不能靠修繕改善。
判斷「可修復」不是看技術上能不能修，而是看修復後增加的價值是否大於修復費用。
分類示意，圖中量體不代表實際建物或折舊比例；各類折舊怎麼量化，仍依報告書敘明的方法與依據。
耐用年數怎麼定？
第65條第1項：「建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。」兩個名詞的定義在第2、3項：
| 名詞 | 條文定義 |
|---|---|
| 經濟耐用年數 | 「建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數」 |
| 物理耐用年數 | 「建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數」 |
簡單說，物理耐用年數問的是「還站不站得住」，經濟耐用年數問的是「還值不值得用」。建物常常在結構撐不住之前，就因為功能與設備落後而不值得再用，所以折舊以經濟耐用年數為主。
年數表由誰訂？第66條交給全聯會：「建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之。」現行表在第四號公報第三節，依房屋用途與構造分列。本文不抄數字，查表請回公報原文，並先確認標的的房屋用途與主體構造，因為同一種構造在不同用途下年數不同。
公報第三節第2點給估價師調整空間：「不動產估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態，觀察維修及整建情形，推估建物經濟耐用年數，其有異於本公報規定時，並於估價報告書中敘明。」
殘餘價格率怎麼取？
殘餘價格率是建物用到耐用年數屆滿後，剩下的結構材料與內部設備還能賣的錢，占建物總成本的比率。第67條的規範有四層：
| 項目 | 條文 |
|---|---|
| 誰公告、上限 | 全聯會公告，「以不超過百分之十為原則」（第1項） |
| 確實沒有殘餘 | 「建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列」（第2項） |
| 定義 | 屋齡屆滿後，所賸餘的結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格，占建物總成本之比率（第3項） |
| 清除成本 | 「依第一項殘餘價格率計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本」（第4項） |
第四號公報第四節依構造別列出殘餘價格率，其中第3點寫明：「建物之殘餘價格率得由不動產估價師視該建物之實際狀況及社會習慣判定之，但不得超過百分之十。其有異於本公報規定時，應於估價報告書中敘明。」第4點則處理無殘餘價格的情形：確實無殘餘價格者，得於計算折舊時不予提列，並應於報告書中敘明。查表時同樣先對構造別。
折舊路徑有哪三種？
第68條第1項要求，視建物特性及市場動態，從等速折舊、初期加速折舊、初期減速折舊三種路徑中擇一。條文只列路徑名稱，沒有給後兩種的算式；等速折舊的算式則可從技術規則第40-1條看到，它用在收益法的建物折舊提存費，但原理相同：
| 項目 | 算式 |
|---|---|
| 每年折舊（等速） | 建物總成本×（1－殘餘價格率）÷經濟耐用年數 |
| 累積折舊額（等速） | 每年折舊×已經歷年數 |
簡單說，等速每年扣一樣多，初期加速前幾年扣得多，初期減速前幾年扣得少；三條路徑終點都是殘餘價格，差在中途，見下圖。
選哪一條，要回到建物特性與市場動態。例如新屋溢價明顯的產品，市場價值在前幾年掉得快，較接近初期加速；持續投入大量維修、前期狀況維持良好的建物，則較接近初期減速。無論選哪一條，都要在報告書寫明依據。
DEPRECIATION / THREE PATHS
三種折舊路徑，到第20年差多少？
同一組假設：建物總成本1,000萬元、殘餘價格率5%、經濟耐用年數50年。
等速折舊
每年扣一樣多，本篇假設例採這條。
- 第20年末建物價值
- 620.00萬元
- 累積折舊額
- 380.00萬元
初期加速
前幾年扣得多，後面趨緩。
- 第20年末建物價值
- 396.47萬元
- 累積折舊額
- 603.53萬元
圖以年數合計法示意；灰線為等速。
初期減速
前幾年扣得少，後面加速。
- 第20年末建物價值
- 843.53萬元
- 累積折舊額
- 156.47萬元
圖以逆年數合計法示意；灰線為等速。
三條路徑在第50年都收斂到殘餘價格50萬元，差別在中途扣多扣少；選哪一條，要依建物特性及市場動態，並在報告書寫明依據。
假設例，單位萬元。三格共用0～1,000萬元縱軸與0～50年橫軸，曲線逐年計算。第68條只列三種路徑名稱、未規定算式，第02、03格的算法只是示意之一。
一組假設數字，累積折舊額怎麼算？
假設例：RC造建物，建物總成本1,000萬元，經濟耐用年數50年，殘餘價格率5%，已經歷20年，採等速折舊。耐用年數與殘餘價格率都是假設值，不是公報數字。
| 項目 | 算式 | 結果（萬元） |
|---|---|---|
| 每年折舊 | 1,000×（1－5%）÷50 | 19 |
| 累積折舊額 | 19×20 | 380 |
| 建物成本價格 | 1,000－380 | 620 |
參數變動時的敏感度，只改一個條件：
| 情境（假設） | 累積折舊額（萬元） | 與基準差 |
|---|---|---|
| 基準 | 380 | — |
| 殘餘價格率改為0 | 400 | ＋20 |
| 耐用年數延長20%為60年 | 約316.67 | 約－63.33 |
耐用年數往上延，累積折舊額就往下降，建物成本價格會升高；這就是為什麼延長年數一定要有依據、要寫進報告書。
屋齡已經接近或超過公報年數，怎麼辦？
第65條第4項規定：「建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數。」就像一個人活過了平均壽命，要做的是重新評估還能活多久，而不是當作已經走到終點。全聯會第一號通用原則（114年10月21日起稱「通用原則」，原稱「通則」）把第68條第2項的觀察法寫成公式，適用範圍包括都市更新、危老、強制執行、裁判費計算參考、訴訟等案件（第1條）：
調整後經濟耐用年數 N′＝已經歷年數 n＋賸餘經濟耐用年數 m
賸餘經濟耐用年數 m 怎麼定？第3條說：「不動產估價師應優先採觀察法進行判定。」另有物理耐用年數證明的，可納入考量，但必須敘明並作為估價條件。
第4條另給了一個依建築時期往上加計的參考：
| 建造執照取得日期或開始興建日期 | 經濟耐用年數的加計 |
|---|---|
| 民國71年1月1日以前 | 以第四號公報的年數加計20% |
| 民國71年1月1日至88年9月21日 | 以第四號公報的年數加計30% |
| 民國88年9月21日以後 | 以第四號公報的年數加計40% |
興建日期怎麼認定？第4條第2項寫：「前項興建日期之認定應以建照取得日期為準，若無法得知該日期得依序參考興建完成日期、使照日期、竣工日期、建物第一次登記日期等，並加計可能的興建年期，加計之年期以2 年為原則。」同一項還有一句不可漏看：「第一項係依不同時期調整建物經濟耐用年數之原則性建議，估價師仍可依實際觀察建物使用狀況判斷結果調整之。」
假設例一：RC造建物，屋齡30年，建照取得在民國71年1月1日至88年9月21日之間，公報年數假設為50年。加計30%，50×1.3＝65年，賸餘35年。建物總成本1,000萬元、殘餘價格率5%，累積折舊額＝1,000×0.95×30÷65≈438.46萬元，建物成本價格約561.54萬元。
假設例二：RC造建物，屋齡62年，建照取得在民國71年1月1日以前，公報年數假設為50年。依通用原則優先以觀察法判定，勘查後判定賸餘8年；年代加計的參考值50×1.2＝60年，已短於已經歷的62年，不能機械套用。N′＝62＋8＝70年。累積折舊額＝1,000×0.95×62÷70≈841.43萬元，建物成本價格約158.57萬元。
例二說明，不能只因屋齡超過公報年數，就判定成本價格為零；本例因觀察判定仍有8年賸餘經濟耐用年數，算得約158.57萬元。沒有登記的老屋怎麼套用，見〈沒有保存登記的老房子，都更拆遷補償怎麼算？〉。
同一件估價事件裡有好幾棟建物時，第8條提醒：「同一事件中，不同之建物之年數加計應考量整體均衡性。」通用原則說明不宜只因某棟尚未超過原經濟耐用年數就不予延長；不同建物應一併考量，並依實際狀況判斷。
本所做法是經濟耐用年數一律依全聯會第一號通用原則辦理，臺北市案件亦同（主管機關未見明文）。
OLD BUILDINGS / ADJUSTED LIFE
屋齡超過公報年數，耐用年數怎麼重新算？
第一號通用原則：調整後經濟耐用年數N′＝已經歷年數n＋賸餘經濟耐用年數m。
例一：屋齡30年
依年代加計30%：50×1.3＝65年，賸餘35年。
- 已經歷年數
- 30年
- 賸餘經濟耐用年數
- 35年
例二：屋齡62年
加計後60年仍短於62年，改以觀察法判定賸餘8年。
- 已經歷年數
- 62年
- 賸餘經濟耐用年數
- 8年
建物成本價格
兩例都還有價值，不因屋齡超過公報年數就歸零。
- 例一
- 561.54萬元
- 例二
- 158.57萬元
深色是已經歷年數，金色是賸餘年數；兩段相加才是折舊用的耐用年數。賸餘年數優先以觀察法判定。
假設例：建物總成本1,000萬元、殘餘價格率5%、公報年數假設50年，都不是公報數字。第01、02格共用0～80年尺度，第03格共用0～1,000萬元尺度。
這篇和房地分離、修繕折舊兩篇怎麼分工？
房地分離時，要從房地總價扣掉的是建物成本價格，折舊算法與本文相同，另外要處理車位、地價分配率等步驟，見〈房地分離怎麼做？地價分配率是什麼？折舊怎麼算？〉。至於房屋受損後修繕費要不要扣折舊，那是賠償與換新利益的問題，不等於把每項工程材料套同一個比例，見〈房屋修復換成全新品，修繕費要不要扣折舊？〉。
常見問題
屋齡超過50年，建物價值就是零嗎？
不一定。已經歷年數大於所採用的經濟耐用年數時，第65條第4項要求重新調整，估價師可依第一號通用原則加計並用觀察法判定賸餘年數；殘餘價格率則依第67條處理，耐用年數終止後確實無殘餘價格者才不提列。
折舊一定要用等速折舊嗎？
第68條第1項要求視建物特性及市場動態，選擇等速、初期加速或初期減速折舊路徑，條文只列這三種名稱。選哪一種，要看報告書寫明的依據。
殘餘價格率可以照自己的判斷訂嗎？
可以調整，但有上限與敘明義務：第67條以不超過百分之十為原則，公報第四節第3點寫明估價師可視實際狀況及社會習慣判定，但不得超過百分之十，有異於公報時應於報告書中敘明。
下一步讀什麼？
- 〈成本法的總成本各項怎麼算？營造施工費、間接費用、資本利息與利潤怎麼定？〉：折舊要扣的總成本是怎麼算出來的。
- 〈房地分離怎麼做？地價分配率是什麼？折舊怎麼算？〉：折舊用在房地分離的步驟。
- 〈沒有保存登記的老房子，都更拆遷補償怎麼算？〉：老屋加計年數在拆遷補償的應用。
本文依不動產估價技術規則、全聯會第四號公報（113年12月版）與第一號估價作業通用原則撰寫；其他縣市的審議規定，以當地規定為準。