本篇接續〈成本法在算什麼？重建成本、總成本與適用時機怎麼看？〉，專門拆總成本。技術規則第52條的七項不是同一個基礎：規劃設計費看營造施工費，廣銷管稅按總成本，資本利息的基礎不含利潤，利潤的基礎卻含資本利息，順序一對調就算錯。
總成本的七項，各看什麼基礎？
第52條第1項列出七項：營造或施工費、規劃設計費、廣告費與銷售費、管理費、稅捐及其他負擔、資本利息、開發或建築利潤。標的是土地或包含土地者，第2項另外要求加計價格日期當時的土地價格。
| 項目 | 條文 | 怎麼求，基礎是什麼 |
|---|---|---|
| 營造或施工費 | 第53至56條 | 直接法或間接法，標準建物看營造或施工費標準表 |
| 規劃設計費 | 第57條 | 建築師酬金標準表與建造執照工程造價表，或實際營造施工費的2%至3% |
| 廣告費、銷售費、管理費、稅捐 | 第61條 | 總成本乘以相關費率，費率由全聯會公告 |
| 資本利息 | 第58條 | 前五項（營造施工費、規劃設計費、廣銷管稅）合計額乘利率 |
| 開發或建築利潤 | 第60條 | 前五項加資本利息合計額乘利潤率 |
土地的部分，第58條第3項與第60條第4項都寫明：標的為土地或包含土地者，利息與利潤的合計額要另加計土地價格。
把表格的基礎串起來，建物總成本可以寫成一行：
| 算式 | 白話 |
|---|---|
| 總成本＝（營造或施工費＋規劃設計費＋廣銷管稅）×（1＋資本利息率）×（1＋利潤率） | 先有本金，再乘上資金的時間成本，最後乘上承擔風險的報酬 |
換句話說，資本利息與利潤是乘上去的，投入金額越多，利息與利潤都跟著增加；資金占用期間越長，利息越多，含息的利潤基礎也跟著變大，但不是與期間等比例增加。結構就像一筆投資的本利和。
營造或施工費裡有哪八項？
第53條說營造或施工費的項目是：直接材料費、直接人工費、間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息、營造或施工利潤。這八項是施工者自己的成本與利潤，和總成本裡的管理費、稅捐、資本利息、利潤是兩層東西。
全聯會第四號公報的標準表單價就是這個範圍。說明事項第11點寫：「本標準表，所列單位面積造價均包含施工者之直接材料費、直接人工費、間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息、營造或施工利潤。」也就是說，用標準表單價乘面積得到的營造施工費，已經含了施工者那八項，不用再額外加。
TOTAL COST / TWO LAYERS
同樣叫管理費、利息、利潤，為什麼不算重複？
營造或施工費裡有一套施工者的費用與利潤，總成本外層又有一套開發者的費用與利潤。
施工者的八項
第53條：營造廠把房子蓋好的完整花費。
標準表單價已含這八項，不用再另加。
開發者的其他項目
第52條總成本的其餘各項。
這裡的管理費、稅捐、資本利息、利潤，是開發者這一層。
兩層合起來
假設例中營造施工費約占總成本的78.4%。
- 營造或施工費
- 10,500.00萬元
- 總成本
- 13,400.93萬元
兩層各自計入、不重複：施工者那一層已包在標準表單價裡，開發者這一層依第52條另外計算。
第03格橫條用本篇假設例：營造或施工費10,500萬元、總成本約13,400.93萬元，長度依金額比例換算；第01、02格為項目示意。
營造施工費有哪幾種求法？
第54條讓估價師從兩種方法擇一：
| 方法 | 做法 | 條文細分 |
|---|---|---|
| 直接法 | 就標的的構成部分，調查材料種別、品級、數量與所需勞力，以所在地區價格日期的單價為基礎計算 | 淨計法、單位工程法（第55條） |
| 間接法 | 從同一供需圈內選類似的比較標的或標準建物，比較營造施工費的條件差異並調整 | 工程造價比較法、單位面積（或體積）比較法（第56條第1項） |
第56條第2項說明標準建物：「前項所稱標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。」標準表由全聯會公告，第3項寫明「未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準」。全聯會第四號公報的標準表，就是依第56條研訂的營造或施工費標準表，用法見下一節。
標準表的單價，實務上怎麼查？
本文不放任何單價數字，只講查法。第四號公報說明事項是依下面的順序用的：
| 步驟 | 看什麼 | 公報說明事項 |
|---|---|---|
| 一 | 用途與構造：標準表適用辦公室、住宅、工廠、倉庫的重建成本，其他用途另有規定 | 第2、3點 |
| 二 | 鋼筋混凝土造的住宅與辦公室，以當地新建建物平均房價水準判定；再依樓層數看上、下限範圍 | 第4、5點 |
| 三 | 地下樓層、樓層高度、連續壁、昇降設備、車位型式、量體大小等，是否需要加減 | 第6至9點、第15、16點 |
| 四 | 十四項特殊情形（例如減震設備、綠建築、逆打工法）要視情況列計並敘明 | 第13點 |
| 五 | 物價基期為民國113年11月，價格日期不同時，可用營造工程物價指數的建築工程類指數調整 | 第14點 |
幾個用語要照原文：第13點寫的是「得由不動產估價師參酌其施工成本或委託者提供之相關資料，視情況列計之，並於估價報告書敘明」；第14點寫的是估價師「得」依物價指數調整，不是一律要調。標準表單價已反應結構、機電與裝修成本（第12點），所以不應重複加計標準裝修；建材、設計或設備特殊的，得敘明理由酌予調整。
規劃設計費與廣銷管稅怎麼算？
第57條規定，規劃設計費「按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之」。
廣告費、銷售費、管理費與稅捐，第61條規定：「廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總成本乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之。」費率在第四號公報第二節，列成下表：
| 費目 | 公報原文 |
|---|---|
| 廣告費、銷售費 | 「按總成本或總銷售金額之百分之三至百分之七推估」 |
| 管理費 | 不含公共基金，「按總成本或總銷售金額之百分之一點五至百分之三推估」；包含公共基金者，「得提高管理費用率為百分之四至百分之五」 |
| 稅捐 | 「按總成本或總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估，或就勘估標的之地價稅、營業稅等稅捐，按實際情形估算之」 |
第一點另有但書：因情況特殊並於估價報告書中敘明者，費率的推估不受這個區間限制。這幾項也不是每個案子都一定要計入：第62條規定，廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤，視勘估標的之性質，於成本估價時得不予計入。例如不打算出售的自用建物，有沒有廣告費、銷售費要負擔，就要依標的性質判斷，並在報告書交代。
這裡有個算法上的關鍵：第61條的基礎是「總成本」，而總成本（第52條）本身就包含廣告費、銷售費、管理費與稅捐。所以這三項不是先算出來再相加，而是要和總成本一起解。本文依第61條以總成本為基數聯立求解，並在計算表揭露公式；採用其他基數時，報告書要另外交代依據。
資本利息和利潤，基礎為什麼不一樣？
資本利息，第58條第1項要求「依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息」，兩種資金的比例依銀行一般放款成數。第2項寫明基礎：「按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算」，沒有利潤。
利率在第59條：「資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。」
「分期投入」這四個字很關鍵。建築資金不是開工第一天就全部投入，而是隨工程進度陸續付出；如果資金在工期內平均投入，平均每一元被占用的時間大約只有工期的一半。所以利息率要用加權年利率乘上平均的資本使用年數，不能直接拿整個工期去乘。
利潤，第60條第1項說明按「營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之」，這次有資本利息。利潤率由全聯會定期公告（第2項）。建築工期的定義在第3項：「指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。」
利潤率怎麼查？第四號公報第五節依開發或建築工期分級，列出全國表；第3點寫明各地方公會另訂區域標準的，依其標準優先適用，附表二就是地方公會的區域表。個案利潤率要在區間內，依工程規模、開發年數、經濟景氣與經營風險判定；因特殊情況超出區間的，要在報告書內詳細敘明理由。本文不抄數字，用表前請回原公報確認版本與適用地區。
值得注意的是，成本法裡的利潤指的是合理利潤，不包含市場熱絡時建商額外賺到的超額利潤。成交價可能已經反映了超額利潤，成本法不會，這也是景氣好的時候，成本價格常低於比較價格的原因之一。
CAPITAL INTEREST / RATE
假設例的3.4%利息率，是怎麼來的？
第58條要求依分期投入數額與使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息。
加權年利率
自有3成×1%＋借款7成×2%。
- 自有資金部分
- 0.3%
- 借款部分
- 1.4%
平均使用年數
資金隨工程進度陸續投入，平均每一元只被占用約一半時間。
- 工期（假設）
- 4年
- 平均使用年數
- 2年
假設資金隨工程進度平均投入；實際依分期投入數額計算。
利息率
1.7%×2年＝3.4%。
- 乘上的基礎
- 不含利潤
利息率＝加權年利率×平均資本使用年數。資金不是第一天全部投入，所以不能直接拿整個工期乘利率。
假設例，自有資金與借款的比例、利率與工期都是假設值。第01、03格共用0～4%直條尺度；第02格把假設例的平均使用年數2年，以工期4年、平均投入的情形示意。
一組假設數字，總成本怎麼算出來？
假設例：RC造建物一棟，登記面積1,000坪，只算建物、不含土地。標準單價假設為每坪10萬元（假設值，不是公報數字），營造工程物價指數基期為100、價格日期為105。規劃設計費取第57條的2%；廣告費、銷售費5%、管理費2%、稅捐1%，都按總成本；自有資金3成、利率1%，借款7成、利率2%；分期投入合併成平均資本使用年數2年；利潤率10%。以上都是假設值。金額單位萬元。
先算營造或施工費與規劃設計費，再解總成本：
| 項目 | 算式 | 金額（萬元） |
|---|---|---|
| 營造或施工費C | 10×105÷100×1,000 | 10,500 |
| 規劃設計費P | 10,500×2% | 210 |
| 利息率 | （30%×1%＋70%×2%）×2年＝1.7%×2 | 3.4% |
| 廣銷、管理、稅捐合計費率 | 5%＋2%＋1% | 8%（按總成本T） |
利息率3.4%的平均使用年數2年，可以想成工期4年、資金隨工程進度平均投入。總成本T＝（C＋P＋8%×T）×（1＋3.4%）×（1＋10%），T出現在等號兩邊，移項後解出來：
| 項目 | 金額（萬元，約數） | 說明 |
|---|---|---|
| 營造或施工費 | 10,500.00 | |
| 規劃設計費 | 210.00 | |
| 廣告費、銷售費 | 670.05 | 5%×13,400.93 |
| 管理費 | 268.02 | 2%×T |
| 稅捐及其他負擔 | 134.01 | 1%×T |
| 資本利息 | 400.59 | 利息基礎11,782.07×3.4% |
| 開發或建築利潤 | 1,218.27 | （11,782.07＋400.59）×10% |
| 總成本T | 13,400.93 | 各項加總，回代驗算一致 |
順序算錯會差多少？如果利潤的基礎漏掉資本利息，總成本變成約13,356.88萬元，少約44.06萬元；如果資本利息的基礎漏掉廣銷管稅，總成本變成約13,356.97萬元，少約43.96萬元。差額不大，但每一格都是條文明寫的基礎，審查時對不回去就是缺失。
TOTAL COST / ORDER
總成本的各項，是依什麼順序疊上去的？
沿用本篇假設例：營造或施工費10,500萬元、規劃設計費210萬元、廣銷管稅合計8%、利息率3.4%、利潤率10%。
利息基礎
營造施工費＋規劃設計費＋廣銷管稅。
- 利息基礎
- 11,782.07萬元
廣銷管稅按總成本8%，要和總成本一起解。
×（1＋3.4%）
乘上資本利息率，金色是資本利息。
- 資本利息
- 400.59萬元
×（1＋10%）
再乘上利潤率，虛線框是開發利潤。
- 開發或建築利潤
- 1,218.27萬元
- 總成本
- 13,400.93萬元
總成本＝利息基礎×（1＋利息率）×（1＋利潤率）。利潤的基礎含資本利息，資本利息的基礎不含利潤，順序不能對調。
假設例，單位萬元，顯示取到整數或小數點後兩位，計算用完整數值。三格共用0～14,000萬元尺度與零點；下段為營造或施工費，上段淺色為規劃設計費與廣銷管稅。
審查時，成本項目最常被追問什麼？
下面只列公報或條文有明寫依據的幾項：
| 常被問的地方 | 依據 |
|---|---|
| 為什麼選這個房價級距、有沒有加價 | 公報說明事項第4、5點依房價水準與樓層判定；特殊情形第13點要敘明 |
| 廣銷管稅費率超出公報區間 | 公報第二節第1點但書：情況特殊並於報告書敘明 |
| 廣告費、銷售費、管理費、稅捐、利潤是不是一定要計入 | 第62條：視勘估標的之性質，於成本估價時「得不予計入」 |
| 利潤率超出公報表的區間 | 公報第五節第2點：特殊情況得依市場實際狀況決定，並於報告書內詳細敘明理由 |
| 成本價格為什麼常低於市場價格 | 全聯會第三號通用原則：需求高、收益佳的產品，採成本法容易低估價格，見〈成本法在算什麼？〉 |
常見問題
預售的房子，預售收入要不要算利息？
第59條寫明「預售收入之資金應不計息」，也就是說，利息只計自有資金與借款，預售收入收進來的那一部分不計。
營造施工費裡的管理費、稅捐，和總成本裡的管理費、稅捐重複嗎？
不重複，是兩層。營造或施工費的八項（第53條）是施工者自己的成本與利潤，標準表單價已經包含；總成本裡的廣告費、銷售費、管理費、稅捐，是開發或建築者另外負擔的費用，兩者各自計入。
折舊要在哪一步扣？
總成本算完以後。總成本是新建的成本，要扣的是建物累積折舊額，算法見〈建物折舊怎麼算？耐用年數、殘餘價格率與老屋怎麼處理？〉。
下一步讀什麼？
- 〈建物折舊怎麼算？耐用年數、殘餘價格率與老屋怎麼處理？〉：總成本算完之後，累積折舊額怎麼扣。
- 〈土地開發分析法怎麼用在基準地？基地太小、容積不符怎麼處理？〉：資本利息與利潤在土開法的另一套算法。
- 〈家裡裝潢很貴，都更估價會算進去嗎？〉：標準表單價已含裝修成本，都更怎麼處理。
本文依不動產估價技術規則與全聯會第四號公報（113年12月版）撰寫；其他縣市的標準單價表與審議規定，以當地規定為準。