這篇接在〈比較法怎麼估價？比較標的、四種調整與最後價格怎麼決定？〉之後，專講調整本身。技術規則對調整設了三道關：第23條管交易本身正不正常，第24條管用什麼方式調，第25條管調整的上限。三道關背後是同一個道理：調整是要把比較標的還原成勘估標的的樣子，還原不了的，就不該拿來比。
哪些交易要先調整，調不出來就不能用？
特殊情況下成交的價格，摻了急迫、人情或策略的因素，直接拿來比，等於把整個推估建立在偏離市場的基礎上。第23條因此規定：比較標的有下列情況，「應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用」。也就是說，不是一律不能用，而是兩步：能調，就調；調不了，就排除。
條文共列十三款。條文沒有分類，我們為了方便閱讀，依性質分成三群：
| 群組 | 款次與內容 |
|---|---|
| 交易當事人的關係或動機 | 一、急買急賣或急出租急承租；二、期待因素影響之交易；三、受債權債務關係影響之交易；四、親友關係人間之交易；九、受迷信影響之交易；十一、人為哄抬之交易 |
| 交易標的或交易方式特殊 | 五、畸零地或有合併使用之交易；六、地上物處理有糾紛之交易；七、拍賣；八、公有土地標售、讓售；十、包含公共設施用地之交易；十二、與法定用途不符之交易 |
| 其他 | 十三、其他特殊交易 |
前十二款以外的特殊情況歸第十三款，處理方式相同。實價登錄備註怎麼讀、什麼時候能調整，可看〈實價登錄的特殊交易能拿來估價嗎？備註欄怎麼看？〉。這一關的重點是「量化」：能不能用證據把影響換算成調整幅度。
ARTICLE 23 / SPECIAL TRANSACTIONS
特殊交易一律不能用嗎？
第23條是兩步：能調就調，調不了才排除。
先對照十三款
交易本身有沒有急買急賣、親友交易、拍賣等特殊情況？
第23條十三款，第十三款是「其他特殊交易」。
能量化：先調整
能用證據把影響換算成幅度，就先作適當調整。
調整後的價格才進入後續比較。
調不出來：不予採用
影響無法有效掌握及量化調整時，不予採用。
不能硬塞進比較表。
關鍵在「量化」：同一筆特殊交易，有證據算出影響就能調整採用，算不出來就不能用。
判斷順序示意；柱高不代表任何調整幅度。
調整百分比是怎麼訂出來的？
調整率沒有一張通用的對照表，看的是勘估標的和比較標的之間的相對差異。第24條規定區域因素與個別因素的調整方式：「其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明」。兩種方法的定義在第19條：
| 方法 | 條文定義 | 算法 | 適合的情形 |
|---|---|---|---|
| 百分率法 | 將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整 | 價格×(1＋差異百分率) | 影響隨價格高低放大縮小的條件，例如區位、樓層、屋齡 |
| 差額法 | 同樣逐項比較，依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整 | 價格＋差額 | 影響是一筆固定金額、和價格高低關係不大的項目 |
假設例：兩個比較標的的單價分別是50萬元與80萬元／坪，都評定個別條件比勘估標的差，價格要往上調。百分率法調＋4%，分別得到52萬與83.2萬元／坪，調整額隨價格大小放大縮小；差額法調＋2萬元／坪，分別得到52萬與82萬元／坪，調整額固定。
條文只規定以百分率法為原則，改用差額法要在報告書說明。
第三種是計量模型分析法：蒐集相當數量的比較標的，透過計量模型求出各主要影響價格因素與價格的關係式，再推算調整率或調整額。因為用了統計工具，第20條設了三個條件，缺一不可：
| 款 | 條件 |
|---|---|
| 一 | 須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的 |
| 二 | 採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七 |
| 三 | 截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五 |
假設例：模型有4個自變數，比較標的至少要4×5＝20件。
公報第二號的範本，分區域因素與個別因素兩張比較調整分析表，每一項記錄差異百分率，定義是「勘估標的與比較標的間之差異的百分比值」；各主要項目下可細分次要項目，表末把各項差異百分率合計，成為該類的調整百分率。換句話說，同一類裡的各項差異加總；四類都採百分率、各以前一步價格為基礎時，四類之間再依序連乘，這也是總調整率表的結構。採差額法時，則依相應步驟加減。
第18條至第27條與這份範本，都沒有規定某項因素該調幾個百分點。同一項條件在不同市場的影響也不同：景觀在高總價住宅可能是重要差異，在辦公產品可能沒那麼被重視，所以不能一律套用有景觀就加某個百分比的公式。調整率要靠資料支撐，並在報告書說明依據。常見的依據有對偶資料、成本、統計分析與市場訪談，各有限制：除了一項條件外幾乎相同的兩筆成交很難找；成本不一定等於價值，買方在意的是效用；統計結果受樣本數量與品質影響，用計量模型直接求調整率時要符合第20條；訪談有主觀成分，宜多方交叉印證。
價格日期調整的依據，臺北市不動產估價師公會第四號通則列了幾種，包括公開指數、訪查二位以上熟悉行情的專業人士或機構、實價登錄統計，以及對偶資料：「若可於實價登錄查詢到同棟、同社區甚至同一戶不同時間點成交價格，可以此作為價格日期調整依據」。那是臺北市公會對價格日期調整的作業通則，並不擴大到其他調整項目。
ARTICLE 24 / PERCENTAGE OR DIFFERENCE
同樣往上調，百分率法和差額法差在哪？
兩個比較標的都評定個別條件比勘估標的差：百分率法調＋4%，差額法調＋2萬元／坪。
成交單價 50 萬元／坪
百分率法：50×（1＋4%）＝52；差額法：50＋2＝52
成交單價 80 萬元／坪
百分率法：80×（1＋4%）＝83.2；差額法：80＋2＝82
調整額放在一起比
百分率法的調整額是2與3.2萬元，隨價格放大；差額法兩筆都是2萬元。
百分率法的調整額跟著價格高低變；本例差額法假設兩案都調2萬元／坪，實際差額依各案條件與資料評定，不必一律相同。
假設例，單位萬元／坪。前兩張柱高共用0～90萬元尺度，第三張共用0～4萬元尺度，都從零起算。
圖解說明與依據
依不動產估價技術規則第19條第5、6款的定義與第24條：以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明。圖解依本篇假設例繪製，不取代原文、個案條件或估價判斷。
閱讀本篇公開版本 ↗調整到什麼程度，就要放棄這個案例？
調整幅度大到某個程度，代表兩個物件本來就不像，硬調只會放大誤差。第25條把這條線畫出來，有兩個上限：
| 檢查對象 | 上限 | 超過的結果 |
|---|---|---|
| 區域因素調整、個別因素調整，或這兩類因素內的任一單獨項目 | 價格調整率大於百分之十五 | 判定差異過大，應排除該比較標的 |
| 情況、價格日期、區域因素及個別因素調整的總調整率 | 大於百分之三十 | 同上 |
單項15%的字面對象，是區域因素調整、個別因素調整，以及這兩類內的單獨項目；情況調整與價格日期調整，條文只把它們放進總調整率的30%。至於「單獨項目」是指範本表格的主要項目還是次要項目，條文沒有細寫。
假設例：比較標的成交單價40萬元／坪，情況調整＋12%、價格日期調整＋15%、區域因素調整－10%、個別因素調整＋13%。按報告書範本的欄位結構依序調整：40→44.8→51.52→46.368→52.39584。總調整率＝52.39584÷40－1＝約30.99%，大於30%，這個案例要排除，雖然四個單項各自都沒超過15%。
對照一：若個別因素只調＋10%，總調整率約27.51%，沒有超過30%。對照二：若區域因素調整＋18%，單項已大於15%，即使總調整率只有18%，仍要排除。
技術規則沒有另外定義總調整率的算法，所以不同報告書的算法應在表格中交代清楚。
第25條有但書：勘估標的性質特殊，或區位特殊而缺乏市場交易資料，並在報告書敘明的，不在此限。這是給異質性高、交易稀少的標的留的彈性，不是免除說明；估價師仍應優先找調整幅度小的案例，用到但書時把資料來源與判斷理由寫清楚。全聯會第三號估價作業通用原則第4條，也把調整率超過第25條、又無法有效掌握及量化調整的情況，列為得改採其他方法的情形之一。
第25條檢查單一案例本身調整是否過度，基礎篇講的第26條檢查調完之後各試算價格是否太分散，兩關都要過。
ARTICLE 25 / ADJUSTMENT LIMITS
四個單項都沒超過15%，為什麼還要排除？
第25條有兩條線，要分開檢查。沿用正文假設例：比較標的成交單價40萬元／坪。
假設例
情況＋12%、日期＋15%、區域－10%、個別＋13%：單項最大13%，總調整率30.99%。總調整率30.99%大於30%，排除
對照一：個別因素改＋10%
情況＋12%、日期＋15%、區域－10%、個別＋10%：單項最大10%，總調整率27.51%。兩條線都沒超過
對照二：區域因素＋18%
情況＋0%、日期＋0%、區域＋18%、個別＋0%：單項最大18%，總調整率18.00%。單項18%大於15%，排除
單項15%只看區域因素、個別因素及其內任一單獨項目；情況與價格日期調整只放進總調整率30%。兩條線任一條超過，就判定差異過大。
假設例。量尺共用0～35%尺度，虛線分別是15%與30%；總調整率按範本總調整率表的欄位依序連乘計算。但書情形見正文。
報告書審查時，比較法常被問到哪些地方？
常被問到的問題，多半可以接回條文或臺北市範本：
| 常被問的地方 | 接回的依據 |
|---|---|
| 案例有幾件、在不在近鄰或類似地區 | 第12條第2款、第27條；臺北市範本注意須知：「比較標的以選取近鄰地區之案例為原則，若選取類似地區之案例，應敘明理由」 |
| 景觀、嫌惡設施等難量化項目寫得夠不夠具體 | 臺北市範本注意須知：「比較項目內容難以量化呈現時須明確表示」，並舉景觀內容、嫌惡設施名稱為例 |
| 單項與總調整率有沒有越線 | 第25條 |
| 特殊交易有沒有排除或調整 | 第23條 |
| 價格日期調整用什麼指數、為什麼適用 | 第19條第2款；臺北市公會第四號通則 |
| 為什麼用差額法，或為什麼不採比較法 | 第24條；第14條與全聯會第三號通用原則 |
臺北市範本的案例時間、地區與容積要求，另有整理在〈都更估價報告審議時，常被問到哪些估價方法的問題？〉，這裡不重複。
各種比較法的實務情境，可分別看〈比較法怎麼用在瑕疵估價？要找什麼樣的案例來比？〉、〈裝潢屋與毛胚屋怎麼比較？裝修費能全額加到房價嗎？〉與〈實價登錄含車位，房屋每坪單價怎麼算？〉。
常見問題
各項調整加起來是0%，是不是代表沒有調整？
不是。四類都採百分率依序調整時是連乘，各項調整率相加為0%，不代表價格不變，例如＋10%與－10%依序調整，結果是－1%；淨效果要看實際算出的試算價格。區域因素經比較後判定為0%，也是一個判斷結果，報告書要寫出兩地為什麼相當，不是沒有處理。第25條仍要逐項看：區域因素調整、個別因素調整，或這兩類因素內任一單獨項目的調整率大於15%時，仍依第25條處理。
調整率超過第25條，一定不能用嗎？
原則上要排除。但書的例外只限勘估標的性質特殊，或區位特殊而缺乏市場交易資料，並已在報告書敘明的情形。
計量模型比百分率法更準嗎？
條文沒有這樣比較。第24條以百分率法為原則，第20條則對計量模型設了件數、判定係數與顯著機率三個條件，沒達到就不能用。
特殊交易調不出來怎麼辦？
第23條已經寫明：影響交易價格的情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
本文依不動產估價技術規則第19至25條、全聯會公報與通用原則、臺北市不動產估價師公會作業通則及臺北市權利變換估價報告書範本撰寫；其他縣市與個案以當地規定及估價條件為準。