在容積還有空間、每層面積固定的前提下，地上多蓋一層，增加的是可以銷售的住宅；地下多挖一層，增加的主要是車位。在下面的試算中，新增車位的價值低於那一層地下室增加的費用，所以多挖一層地下室，共同負擔比明顯上升。
這篇用臺北市與新北市的費用提列標準做同條件試算，比較兩種「加一層」各自增加多少費用、多少價值，再對照臺北市已核定案件的統計。
地下室超過幾層，造價要另外加成？
兩市的工程造價標準，都以地上層數決定一個「基準地下層數」，超過的部分稱為超建，逐層提高單價。
| 地上層數 | 臺北市基準地下層數 | 新北市基準地下層數 |
|---|---|---|
| 7～15 層 | 2 層 | 3 層 |
| 16 層以上 | 3 層 | 4 層 |
臺北市地上 1～6 層的建築物，基準為地下 1 層。
超建的第 1 層，該層造價得加計 30%；第 2 層加計 40%；第 3 層加計 50%；第 4 層以上加計 60%，加成只算在超建那一層的面積上，計算至百元。新北市另規定非完全開挖的地下層不加計。同一基地有多棟建築物時，要依各棟的地上層數分別判斷。
假設例：臺北市地上 14 層、地下 4 層，RC 構造，標準單價每平方公尺 49,300 元。基準為地下 2 層，所以地下 3 層單價為 49,300×1.3＝64,100 元，地下 4 層為 49,300×1.4＝69,000 元。
在這個例子裡，地下第 4 層的單價比地上樓層高了四成。
BASEMENT / SURCHARGE
超過基準層數的地下室，單價逐層加成
以臺北市 113 年版第二級、11～15 層 RC 標準單價每平方公尺 49,300 元為例。
地上 14 層、地下 4 層的單價
基準為地下 2 層；地下 3 層 64,100 元，地下 4 層 69,000 元。
超建層逐層加成
加成只算在超建那一層的面積上，計算至百元；新北市非完全開挖的地下層不加計。
在這個例子裡，地下第 4 層的單價比地上樓層高四成。地上層數與所在城市決定從地下第幾層開始加成；超建第 1、2、3、4 層起，分別加成 30%、40%、50%、60%。
左格柱高共用 0～7 萬元／㎡ 的同一尺度；淺綠為未加成，金色為加成後。
多挖一層地下室，費用與價值各增加多少？
在下面這組假設下，多挖一層地下室會讓共負比上升，地上多蓋一層則讓共負比下降。基地 3,000 平方公尺，地下室開挖率 70%，每層 2,100 平方公尺、可設 46 個車位；地上每層樓地板 1,000 平方公尺，銷售面積以樓地板面積的 1.1 倍計，RC 構造，二樓住宅每坪 80 萬元，車位每個 250 萬元；其他費目固定。
假設例（臺北市 113 年版費用表）：地上 14 層、地下 4 層時，共負比約 41.5%。地下室由 4 層增為 5 層，共同負擔費用約增加 2.20 億元，多出的 46 個車位價值約 1.15 億元，共負比升到約 45.5%。改為地上由 14 層增為 15 層，費用約增加 0.72 億元，多出的住宅價值約 2.66 億元，共負比降到約 40.6%。
換句話說，在這個例子裡，地下多挖一層，每花 1 元只換回約 0.52 元的車位價值；地上多蓋一層，每花 1 元可以換回約 3.71 元的住宅價值。
新北市費用標準的方向相同，只是幅度較小：地下由 4 層增為 5 層，共負比約由 36.7% 升到 39.8%；地上由 14 層增為 15 層，約降到 35.8%。
把車位與樓層的價差放進來，結果會改變嗎？
在這組模擬值下，方向不變。上面的假設把每個車位都算成同一價格，每層住宅也都同一單價；實際上地下室愈深，車位單價通常愈低，地上樓層愈高，住宅單價通常愈高。
假設例：車位以地下 1 層為 250 萬元，每往下一層乘以 0.95；住宅以二樓為比準，每高一層加價二樓單價的 0.5%。兩個都是模擬值，不是建議值。此時臺北市地下多挖一層，多出的車位價值降為約 0.94 億元，每花 1 元只換回約 0.43 元，共負比增加約 4.2 個百分點；地上多蓋一層，每花 1 元換回約 3.95 元，共負比減少約 1.0 個百分點。
加入這兩個模擬值後，地上與地下的差距更明顯，但兩者的方向和基線試算相同。
BASEMENT / COST VS VALUE
多一層地下室與多一層地上樓層，費用與價值各增加多少？
臺北市 113 年版費用表，基地 3,000 平方公尺、地上 14 層、地下 4 層為基準，容積還有空間、每層面積固定。
地下多挖一層
地上多蓋一層
地下多挖一層
地上多蓋一層
在兩組假設下，地下多挖一層換回的車位價值都低於增加的費用，地上多蓋一層換回的住宅價值都高於增加的費用。
假設例，四格共用 0～3 億元尺度。基線為車位每個 250 萬元、各層住宅同價；模擬值為車位每往下一層乘以 0.95、住宅每高一層加價二樓單價的 0.5%，兩者都是模擬值，不是建議值。
已核定的案件，也看得到這個現象嗎？
看得到。以國土署已核定重建案名冊的臺北市案件分析，在控制地上層數、基地規模、結構與核定年代之後，不同模型估計每多一層地下室，共負比平均約高 1.5～1.7 個百分點。
這個幅度比試算小。試算是在其他條件都不變下單獨多挖一層，歷史統計說明的是平均關係，兩者方向一致。
既然會讓共負比上升，為什麼還要挖地下室？
因為地上能蓋多少樓地板，受容積上限約束；地下室則常用來容納法定停車位、機電與防空避難等空間。也就是說，「地上多蓋一層」只有在容積還有空間時才是選項，兩者並不是可以任意互換的。
所以實務上的問題不是「要不要挖地下室」，而是「有沒有挖得比需要更深」。設置的車位數明顯多於法定數量，或為了配合車位數而把地下室加深，都值得在看共負比時特別留意。地下室實際要容納哪些空間、車格與坡道怎麼配置，可以參考〈都更基地越大越好嗎？從容積、規劃與分配看適當規模〉中的實案地下室平面圖。
常見問題
地下室多一層，地主的分回一定變少嗎？
不一定。在其他條件不變時，多挖一層增加的費用若高於新增車位的價值，共負比會上升，地主可以分回的權利價值減少。但如果地主本身有選配車位的需求，多出的車位可能正好用得上，實際影響要連同選配結果一起看。
看計畫書時，怎麼知道地下室有沒有超建？
先看各棟的地上層數，對照所在城市的基準地下層數；實際地下層數超過基準的部分就是超建。再看營建費用明細中，各地下層是否套用加成後的單價，以及車位數與法定停車數的差距。
本文依臺北市都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表（113 年 10 月）、臺北市都市更新建築物工程造價要項（113 年 2 月）、新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準（110 年，工程造價依 112 年修正附表）及國土署已核定重建案名冊（2026 年 11 月 3 日）撰寫；其他縣市以當地規定為準。