更新單元裡有一條既成巷道，這塊土地在更新前要不要因為「被當成路在用」而打折？答案取決於更新後的規劃設計能不能把巷道廢掉。依臺北市估價報告書範本，可廢巷時，合併前土地價值的推估不考量既成道路的影響；不可廢巷時，則要在合併前土地價值中增加「不可廢巷」調整項目。值得注意的是，判斷的時點是更新後的規劃，不是更新前看到的現況。下面我們把兩種情形、三份依據各管哪一段，一次說清楚。
為什麼估更新前土地，要看更新後巷道能不能廢？
因為權利變換的更新前土地價值，是先估合併後的整體土地價格，再依合併前各筆土地的價值比例去分算。不動產估價技術規則第84條第1項寫得很明白：
數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。
換句話說，更新單元會被當成一宗土地整體開發。如果更新後巷道可以廢掉，這塊地就和其他建地一起蓋進同一棟新大樓，依臺北市範本不再因既成道路因素調整；如果巷道廢不掉，這塊地仍被道路壓著，無法和其他土地一起使用，合併前的價值就要反映這個限制。合併前後地價為什麼要分開估，可以參考〈都更合併前、合併後地價差在哪？為什麼不能只按面積平均？〉。
假設例：更新單元有甲、乙兩筆土地，乙地是可廢巷的既成巷道。合併後土地總價假設為1億元，合併前價值假設甲地6,000萬元、乙地4,000萬元，比例是60%與40%，分算結果甲地6,000萬元、乙地4,000萬元。
這個例子只想說明分算的機制：乙地因為可廢巷，依臺北市範本不因既成道路因素調整；它的合併前價值與分算比例，仍要反映其他個別條件。
反過來看，如果乙地不可廢巷，乙地合併前的價值會比上面的假設低，它占的比例跟著下降，甲地和其他土地分到的比例就會提高。下降多少，要看個案的調整結果，本文不設數字。
技術規則第84條第2項另外規定，非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地，其屬同一土地所有權人所有者，比照前項規定計算。數筆土地合併為一宗進行土地利用的情形，適用的是第1項。
可廢巷和不可廢巷，兩份依據分別怎麼規定？
我們先看兩份依據的差別：
| 更新後規劃設計 | 臺北市估價報告書範本（114年5月修訂） | 全聯會第六號公報 |
|---|---|---|
| 既成巷道可廢巷 | 土地價值推估不考量既成道路的影響 | 依各縣市審議通案原則辦理 |
| 既成巷道不可廢巷 | 應考量不可廢巷因素對土地價格的影響，在合併前土地價值推估中增加「不可廢巷」調整項目 | 與臺北市範本相同 |
這張表有兩個重點。第一，不可廢巷的寫法兩份依據一致，都是要把這個因素反映在合併前的土地價值裡。第二，可廢巷時「不考量」只有臺北市範本明定；全聯會第六號公報交由各縣市的審議通案原則決定。
所以臺北市以外的案件，「可廢巷就不打折」不能直接套用，要先查當地的審議通案原則怎麼寫。
不可廢巷時，合併前土地價值要怎麼調整？
範本的要求很單純：增加「不可廢巷」這個調整項目。也就是說，不可廢巷是一個獨立的調整項目，估價時把它放進合併前土地價值的推估裡。
調整幅度要多少？範本只規定要增加這個項目，沒有規定幅度，所以本文不提供任何建議值；實際數字由估價師依個案的市場證據決定，並在報告中說明理由。
另外一點是調整不要重複。審議實務上曾有意見指出，同一個限制不宜在不同調整項目重複反映。白話說，既成巷道的限制已經放進「不可廢巷」項目，就不宜再用其他項目重複扣一次。
讀估價報告時，這一段要看哪裡？
拿到權利變換估價報告書，如果更新單元裡有既成巷道，我們建議依下面三個問題逐一對照：
| 要看什麼 | 為什麼要看 |
|---|---|
| 更新後的規劃設計，巷道是可廢巷還是不可廢巷 | 這是整個處理方式的分岔點，報告應該寫明採用哪一種 |
| 不可廢巷時，合併前土地價值是否有獨立的「不可廢巷」調整項目 | 臺北市範本與全聯會第六號公報都要求增加這個項目 |
| 同一個限制，是否又被其他調整項目重複反映 | 審議實務上曾有意見指出，同一限制不宜在不同調整項目重複反映 |
三個問題都對得上，代表報告至少在處理邏輯上與範本一致。至於調整幅度是否合理，要回到報告裡的市場證據與說明去看，這也是為什麼範本不訂固定比例。
臺北市範本、全聯會公報和公會通則，三者各是什麼性質？
這三份依據常被放在一起講，但性質不同，適用時要分開看：
| 依據 | 性質 | 本文用在哪裡 |
|---|---|---|
| 不動產估價技術規則第84條 | 內政部訂定的技術規則，規定合併估價與分算的原則 | 說明為什麼要看更新後的規劃 |
| 臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本（114年5月修訂版） | 臺北市的報告書範本與審查注意事項 | 可廢巷、不可廢巷的處理方式 |
| 全聯會第六號公報 | 全國不動產估價師公會聯合會的權利變換估價報告書範本 | 與臺北市範本對照；可廢巷時交由各縣市審議通案原則 |
| 臺北市不動產估價師公會第一號估價作業通則 | 公會的作業通則，不限都市更新案件 | 廢巷時間成本折現的適用分界 |
簡單說，臺北市的案件先看臺北市範本；其他縣市的案件，不可廢巷的部分可以對照全聯會第六號公報，可廢巷的部分要回到當地審議通案原則。
公會通則的「廢巷時間成本折現」，和權利變換案件是什麼關係？
臺北市不動產估價師公會第一號估價作業通則（106年12月8日發布）第十點，對既成巷道另有一種做法：以現況使用分區的土地價格水準為基礎，考量廢巷可能需要的時間成本予以折現，時間成本可洽詢當地縣市政府，或考量毗鄰建物尚可使用年數決定。這份通則不限於都市更新案件。
兩種做法適用的情境不同：
| 情境 | 既成巷道的處理 |
|---|---|
| 權利變換案件，更新後規劃設計可廢巷 | 臺北市範本規定不考量既成道路的影響；本所做法也不另扣廢巷的時間成本 |
| 非都市更新權利變換的案件 | 本所做法是採北市公會第一號通則的廢巷時間成本折現 |
表中第一列前半是臺北市範本的明文；兩種做法怎麼分界，是本所做法，主管機關未見明文。其他縣市要看當地範本與審議通案原則。
巷道到底能不能廢，是另一個問題
本文只處理「判斷結果確定之後，估價怎麼反映」。至於巷道能不能廢，涉及既成道路的認定、建築線與地籍整理，是另一個法規判斷，我們在〈都更計畫核定前，為什麼要先預檢地籍線和建築線？〉有說明。
另外要分清楚，巷道土地本身的權屬、同意比例與登記，是依事業計畫及權利變換計畫處理，不是本文所說的估價調整。
常見問題
其他縣市的案件，可廢巷時也可以不考量嗎？
不能直接這樣套用。臺北市範本明定可廢巷時不考量，全聯會第六號公報則交由各縣市審議通案原則辦理，所以要先查當地通案原則怎麼規定。
不可廢巷的調整，範本有給固定比例嗎？
沒有。範本只要求增加「不可廢巷」調整項目，幅度由估價師依個案市場證據判斷，並在報告中說明。
更新前現況一直是巷道，為什麼不直接按現況估？
因為權利變換的更新前土地價值，是依技術規則第84條，以合併後土地估價，再依合併前各筆土地的價值比例分算。判斷重點是更新後的規劃設計，現況只是其中一項背景。
本文依不動產估價技術規則、臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本（114年5月修訂版）、全聯會第六號公報及臺北市不動產估價師公會第一號估價作業通則撰寫；其他縣市以當地規定為準。