土地和房子對不上時，更新前權利價值不能直接用登記持分乘地價。要先回答兩個問題：地上建物是不是區分所有建物（公寓、大樓），以及土地與建物是不是同一個人、持分比例是否相稱。依答案不同，會落在「有土無建」「有建無土」「土建不同人」「土建持分不一」四種情形，各自適用不動產估價技術規則第125條至第126條之2、都市更新條例第60條，或臺北市範本的合理持分找補。簡單說，先分類、再選算法，最後才算數字。
土地和建物「對不上」，有哪幾種情形？
臺北市估價報告書範本（114年5月修訂版）用四個名詞描述這類情形。我們先把它們分清楚，因為同一戶可能同時符合兩種：
| 情形 | 範本原文 | 白話說 |
|---|---|---|
| 土建不同人 | 土地與合法建築物不同所有權人 | 地是甲的，房子是乙的 |
| 有土無建 | 有土地產權卻未持有合法建築物 | 只有土地持分，沒有房子 |
| 有建無土 | 有合法建築物產權卻未持有土地 | 只有房子，沒有土地持分 |
| 土建持分不一 | 土地與合法建築物產權持分比例不對等 | 房子和土地都有，但土地持分和房子大小不成比例 |
前三種是「人」對不上，第四種是「比例」對不上。也就是說，土建不同人時，只持有土地的一方是有土無建，只持有房子的一方是有建無土；土建持分不一則是同一個人同時持有房地，但依社區登記情況等原則檢視，他的土地持分面積和建物持分面積對應關係明顯不相當。戶別大小不同，土地持分不同本來就可能合理，並不是各戶持分要一樣。
每一種情形，各走哪一條算法？
不動產估價技術規則第126條之2，直接適用的前提是「權利變換前地上有區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產權者」。也就是說，條文本身處理的是區分所有建物底下、有地沒房的地主。臺北市範本另在注意須知寫明：「凡涉及土地與合法建築物不同所有權人(土建不同人)、有土地產權卻未持有合法建築物(有土無建)、有合法建築物產權卻未持有土地(有建無土)及土地與合法建築物產權持分比例不對等(土建持分不一)之特殊情況，均應參考該法規之立法精神與評估方式。」
| 你的情形 | 地上是區分所有建物 | 地上是非區分所有建物（如透天） |
|---|---|---|
| 一般情形（土建同人、比例相稱） | 第125條；基地總價值低於素地總價值時第126條 | 第126條之1；低於素地價值時以素地價值為準 |
| 有土無建，土地持分可對應到某戶 | 第126條之2第1款：算出該戶基地權利價值，再扣除該合法區分所有建物權利價值 | 參考第126條之2的立法精神（臺北市範本） |
| 有土無建，土地持分對應不到某戶 | 第126條之2第2款五目（見下節例） | 同上 |
| 有建無土 | 合法建物權利價值依臺北市範本三步驟估算，在土地所有權人應分配範圍內分配（條例第60條） | 同左 |
| 土建持分不一 | 臺北市範本：先界定合理土地持分，再於合併前土地權利價值中找補 | 參考第126條之2的立法精神（臺北市範本，未另列步驟） |
| 基地未建築使用 | 第127條，以素地價值推估 | — |
值得注意的是，第126條之2第2項另有一句：「前項無持分建物權屬之基地所有權人與其地上建物所有權人自行協議者，依其協議辦理。」所以雙方若已有協議，先看協議。合法建物權利價值的三步驟與假設例，見〈更新前權利價值是怎麼評出來的？〉。
土地持分對應不到哪一戶時，怎麼算？
土地持分對應不到某一戶，並不表示無法估價。第126條之2第1項第2款訂了五個步驟：「（一）依第一百二十五條或第一百二十六條計算同一建築基地平均單價。（二）前目平均單價乘以無持分建物權屬之基地持分面積。（三）計算地上建物全棟之權利價值。（四）前目乘以無持分建物權屬之基地持分比例。（五）第二目扣除前目之餘額。」
假設例：同一建築基地300平方公尺，依第125、126條算得的同一建築基地平均單價為每平方公尺10萬元。甲、乙、丙三人只有土地持分，沒有地上建物，持分分別為1/2、3/10、1/5，對應不到特定戶別。地上建物全棟權利價值已另行估定為600萬元。全部數字為假設。
| 權利人 | 持分 | 持分面積（㎡） | 第（二）目：10萬×持分面積 | 第（四）目：600萬×持分 | 第（五）目：土地權利價值 |
|---|---|---|---|---|---|
| 甲 | 1/2 | 150 | 1,500萬 | 300萬 | 1,200萬 |
| 乙 | 3/10 | 90 | 900萬 | 180萬 | 720萬 |
| 丙 | 1/5 | 60 | 600萬 | 120萬 | 480萬 |
| 合計 | 1 | 300 | 3,000萬 | 600萬 | 2,400萬 |
從表中可以看出，三位地主各自扣掉的，是地上建物全棟權利價值按自己持分比例分擔的部分。這裡的600萬元是「地上建物全棟之權利價值」，不是建物的折舊殘值，也不是第125條基地價值比率分母裡的建物價值。它要依合法建物權利價值的方法另行估定，本例只把它當已知數。
持分「明顯不相當」要怎麼判斷？
土建持分不一的情形，臺北市範本的適用範圍是「同一張建造執照或使用執照下的區分所有建物，各戶土地持分面積與建物持分面積兩者比例若明顯不相當」。判斷的起點是合理土地持分，範本的原則如下：
| 原則 | 範本寫法 |
|---|---|
| 先看社區登記 | 合理土地持分面積之推算應以該社區登記情況為原則考量 |
| 無邏輯時的替代 | 社區登記情況若無邏輯性可依循，則以專有建物面積比例推算 |
| 車位 | 車位的合理土地持分之推算應以該社區登記情況為原則考量 |
| 多筆土地（摘要） | 原則上各戶應持分各筆土地且比例相同；但各筆土地持分面積加總與建物持分面積的比例關係各戶均相同，也屬合理 |
值得注意的是，範本沒有訂出「差幾成才算明顯不相當」的百分比門檻。因此報告要說明的，是社區登記的邏輯、採用哪一種推算方式，以及為什麼某幾戶與其他戶不同，而不是只列一個誤差數字。找出合理持分後，範本的五步找補在各區分所有建物合併前土地權利價值中進行；完整算式與甲乙兩戶的假設例，見〈都更土地持分越大，就一定分回越多嗎？〉。
估價前要準備哪些文件？
分類對不對，取決於文件齊不齊。臺北市範本要求委託人先釐清土地所有權人與權利變換關係人之間的法律關係，再提供估價需要的參數，並寫入估價條件。下表是判斷分流時需要對照的資料：
| 要回答的問題 | 對照的文件 |
|---|---|
| 誰持有哪一筆土地、哪一棟（戶）建物，權利範圍多少 | 土地及建物登記謄本（所有權部）、產權清冊 |
| 這些建物是不是同一張建照或使照、各戶專有面積多少 | 使用執照、竣工圖、建物測量成果圖 |
| 社區土地持分有沒有登記邏輯 | 全棟各戶土地持分登記表、車位權屬與持分 |
| 土地持分能不能對應到某一戶 | 建物與土地的對應資料、原始買賣或分配文件 |
| 雙方是否已有協議 | 土地所有權人與建物所有權人的協議書 |
| 合法建物還能使用多久、有無地租 | 委託人書面提供的賸餘經濟耐用年數、地租約定等估價條件 |
換句話說，文件缺一項，分類就可能落錯一格。謄本各部能證明什麼，見〈參加都更要看謄本還是權狀？〉。
價值找補會改登記嗎？和差額價金有什麼不同？
不會。持分不相當的找補，是在估算更新前權利價值時做的價值調整，不要求更新前先去地政事務所變更持分，也不改變登記名義。它和選配後的差額價金，是不同時點、不同基礎的兩件事：
| 項目 | 更新前持分找補 | 選配後差額價金 |
|---|---|---|
| 發生時點 | 評估更新前權利價值時 | 選配完成、權利變換完成後 |
| 依據 | 臺北市範本估價原則 | 都市更新條例第52條第2項、實施辦法第30條 |
| 調整的對象 | 各戶更新前權利價值，進而影響比率 | 實際分配與應分配的差額 |
| 是否改登記 | 不改 | 獲配後依計畫登記 |
簡單說，前者決定你「應分配多少」，後者處理你「選了多少」。異議後的現金找補又是第三件事，三者的比較見〈選配、找補與差額價金是怎麼一回事？〉。
常見問題
土地和房子不同人，一定要照第126條之2算嗎？
不一定。都市更新條例第60條第1項規定，合法建築物所有權人與土地所有權人「於實施者擬訂權利變換計畫前，自行協議處理」；第126條之2第2項也規定自行協議者依協議辦理。協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，才由實施者估定合法建築物所有權的權利價值；依實施辦法第8條，實施者先協調，協調不成時準用條例第50條，由三家以上估價者查估後評定。
只有房子、沒有土地，還能分回房子嗎？
可以。依條例第60條第2項，合法建築物所有權的權利價值，「於土地所有權人應分配之土地及建築物權利或現金補償範圍內」，按其價值占原土地價值的比率分配或補償，原有的合法建築物所有權則消滅。也就是說，房屋所有人分到的，是從土地所有權人應分配部分切出來的一塊，不是另外增加的分配。
本文依不動產估價技術規則、都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法與臺北市估價報告書範本（114年5月修訂版）撰寫；文中數字全為假設，範本規定僅適用於臺北市，其他縣市以當地規定為準。