都更範圍內有房客，或土地設有不動產役權，這兩種權利都不是第60條的權利變換關係人，各有自己的條文。租賃走都市更新條例第58條：租約因權利變換不能達到原租賃目的而終止，承租人向出租人請求補償，金額是一年或二個月的租金，契約另有約定的從其約定。不動產役權走第59條：役權消滅，有償設定的，役權人可向土地或建築物所有權人請求相當補償。換句話說，兩者都是「權利處理」加「補償請求」，補償的對象不是實施者，也不是更新後分回的房子。
一般租賃和權利變換關係人有什麼不同？
先把身分分清楚。權利變換實施辦法第2條所稱的關係人，是依條例第60條辦理的合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人和耕地三七五租約承租人。一般的房客、店面承租人、不動產役權人，並不在這個名單裡。
這不代表他們沒有權益，而是走不同的路。三七五租約是例外：承租人可以選擇依第60條或減租條例辦理，詳見〈土地設有地上權、永佃權、農育權或三七五租約，參加都更權利怎麼分？〉。
租約在什麼情況下終止，可以請求多少補償？
條例第58條第1項的前提是：「權利變換範圍內出租之土地及建築物，因權利變換而不能達到原租賃之目的者，租賃契約終止，承租人並得依下列規定向出租人請求補償。但契約另有約定者，從其約定」。所以第一個問題不是「補償多少」，而是租約是不是真的因權利變換而不能達到原租賃目的。
光是都更案報核、房客不想搬，並不自動等於租約終止。要看租約的標的、用途、期間、實際使用情形，和權利變換對這些使用的影響。
符合前提、而且契約沒有另外約定時，補償分成兩類：
| 租賃情境 | 補償 | 條文 |
|---|---|---|
| 出租土地供建築房屋 | 相當一年租金；所餘租期未滿一年的，相當所餘租期租金 | 第58條第1項第1款 |
| 前款以外的出租土地或建築物（例如租店面、租住宅） | 相當二個月租金 | 第58條第1項第2款 |
| 契約另有補償約定 | 從其約定 | 第58條第1項但書 |
條文的原文是：「一、出租土地係供為建築房屋者，承租人得向出租人請求相當一年租金之補償，所餘租期未滿一年者，得請求相當所餘租期租金之補償。二、前款以外之出租土地或建築物，承租人得向出租人請求相當二個月租金之補償。」
我們用三個互相獨立的假設情境，看看金額怎麼出來。
假設例：三個情境都假設已確認適用第58條、契約沒有另外約定，月租固定3萬元。情境一，租地建屋，所餘租期8個月，未滿一年，補償＝3萬×8＝24萬元。情境二，租地建屋，所餘租期18個月，補償相當一年租金，＝3萬×12＝36萬元，不是乘18。情境三，租店面，屬前款以外的出租建築物，補償＝3萬×2＝6萬元。
三個數字不能相加，因為它們是不同的假設，不是同一個租約的三筆給付。這個例子也說明，租期很長不會讓店面的補償變成年數倍數，條文給的就是二個月租金。
補償由誰付給誰？
第58條寫的是承租人「向出租人請求」。也就是說，補償請求的對象是出租人，不是條文直接命實施者承擔全部租金，也不會自動列入共同負擔，更不會變成承租人分回一戶房子的權利。如果個案中另有實施者代為付款、權利讓與等安排，要有契約和法律依據，不能憑帳目就改變補償的性質。
房客還要面對另一件事：房子要拆。條例第57條第1項規定，應行拆除或遷移的土地改良物，由實施者通知「其所有權人、管理人或使用人」，限期三十日內自行拆除或遷移。承租人是使用人，也會收到通知。拆遷的程序與補償，另見〈都更拆遷補償、建物殘值與分回價值差在哪？可以直接相加嗎？〉。
契約另有約定、不定期租賃，各是什麼問題？
很多房客的租約是口頭約定或沒有書面。民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」
值得注意的是，「不定期租賃」和「補償另有約定」是兩個不同的問題。不定期租賃，是租期怎麼認定；補償另約，是第58條但書的內容。就算是不定期租賃，仍要先看是否符合第58條的前提，再看有沒有補償約定，不能直接說「不定期就沒有補償」，也不能說「約定一律有效或一律無效」。實務上要看約定的文字、當事人和條件。
另外，房子被賣掉時，民法第425條規定，租賃物已交付、承租人占有中，租約對受讓人仍繼續存在；但未經公證、期限逾五年或未定期限的不動產租約，不適用這項規定。這是所有權移轉時的規則，不能拿來取代權利變換的條文。
不動產役權是什麼，會怎麼處理？
不動產役權和租賃是不同性質的權利。民法第851條說：「稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。」
用白話說，A地為了通到道路，在B地上設定通行的權利，A地是「需役不動產」，B地是「供役不動產」。只是有人經常走，並不代表已經設定了這種物權，要看設定契約和登記。
條例第59條是兩項：「權利變換範圍內設定不動產役權之土地或建築物，該不動產役權消滅。前項不動產役權之設定為有償者，不動產役權人得向土地或建築物所有權人請求相當補償；補償金額如發生爭議時，準用第五十三條規定辦理。」
| 問題 | 條文怎麼說 |
|---|---|
| 役權會不會消滅 | 會，範圍內設定的不動產役權消滅（第59條第1項） |
| 誰可以請求補償 | 設定為有償者，不動產役權人（第59條第2項） |
| 向誰請求 | 土地或建築物所有權人（第59條第2項） |
| 補償多少 | 條文只寫「相當補償」，沒有一年或二個月租金的規定 |
| 金額爭議 | 準用第53條 |
這裡最容易誤會的，是把租賃的算法搬過來。役權的補償沒有固定倍數，所以不能套用一年或二個月租金。
怎麼確認有沒有設定役權？土地登記規則第109條第1項規定：「不動產役權設定登記時，應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記，並於其他登記事項欄記明需役不動產之地、建號及使用需役不動產之權利關係；同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。」所以查謄本時，要看供役地的他項權利部，以及需役地的標示部。
補償金額有爭議，怎麼處理？
不動產役權的補償金額如果有爭議，條例第59條第2項是準用第53條。第53條的時程與找補規定，已在上述〈土地設有地上權、永佃權、農育權或三七五租約，參加都更權利怎麼分？〉寫明，簡單說就是：計畫核定發布實施後二個月內，以書面敘明理由向主管機關提出；主管機關受理後三個月內審議核復；異議期間實施者非經核准不得停止更新事業。
至於一般租賃的補償，法條寫的是承租人向出租人請求，並沒有準用第53條，這一點與不動產役權不同。
估價要看什麼？
租賃權和役權的估價，各有條文。不動產估價技術規則第119條：「不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之。」租賃權估價則是第122條：「租賃權估價，應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素估計之。」
這兩條規定的是「考慮哪些因素」，不是固定公式。第123條是容積移轉，不是租賃權的估價規定，查條文時要注意條號不要弄混。
常見問題
房客不想搬，實施者可以直接要他搬嗎？
要先看拆遷程序。依第57條的通常程序，通知限期三十日自行拆除或遷移，屆期不拆除的，依序由實施者代為、或請求主管機關代為，且在代為之前，要就期日、方式、安置等事項本於真誠磋商精神協調。租約終止後的租金補償，則是承租人與出租人之間的請求。
我是房東，要不要付房客補償？
若符合第58條前提、契約沒有另約，承租人可以向出租人請求。建議先翻出租約，看有沒有補償約定，以及租賃標的屬於租地建屋還是前款以外的租賃，再算出應有的金額。
通行權設在我的土地上，更新後還有嗎？
依第59條第1項，範圍內設定的不動產役權消滅。設定為有償的，役權人可以向所有權人請求相當補償。是否有償，要有設定契約或有償的證明。
本文依都市更新條例、民法、土地登記規則、不動產估價技術規則撰寫；其他縣市的作業細節以當地規定為準。