土地設有地上權、永佃權、農育權或三七五租約，參加都更權利怎麼分？

土地上設有地上權、永佃權、農育權或三七五租約，參加都更時，這些權利人不是被當成一般租客處理，而是權利變換辦法明列的「權利變換關係人」。處理的主線是都市更新條例第60條：先由地主和權利人自行協議；協議不成，或地主不願、不能參與分配，就由實施者估定權利價值，在地主應分配的房地或現金範圍內，按比率分配或補償給權利人。換句話說，權利人的份額來自地主的那一份，不是在全案之外另外加一筆。本文先說明誰算關係人，再說明處理順序、價值怎麼形成、領房地或領現金，最後談三七五承租人的選擇與稅、異議。

誰是「權利變換關係人」？

先把名單看清楚，後面的規則才不會套錯對象。權利變換實施辦法第2條寫得很明白：「本辦法所稱權利變換關係人，指依本條例第六十條規定辦理權利變換之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人及耕地三七五租約承租人。」

這五類人和其他清冊上的人，走的路不一樣：

值得注意的是，列在清冊上，不等於取得分配資格。權利是否成立、是否仍然存續，要回到設定契約、登記資料和租約本身去查。例如只有租地契約或房子存在，不代表已經登記為地上權；三七五租約也要看真實的租約、登記和適用條件，不是所有耕地租賃都叫三七五租約。

第60條的處理順序是什麼？

條例第60條第1項先給了第一關：「權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權、農育權或耕地三七五租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬訂權利變換計畫前，自行協議處理。」

協議不成，或土地所有權人不願、不能參與分配時，依第2項處理。我們把順序整理成表：

第2項的原文是：「由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、農育權或耕地三七五租約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利或現金補償範圍內，按合法建築物所有權、地上權、永佃權、農育權或耕地三七五租約價值占原土地價值比率，分配或補償予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人或耕地三七五租約承租人，納入權利變換計畫內。其原有之合法建築物所有權、地上權、永佃權、農育權或耕地三七五租約消滅或終止。」

兩個地方要特別看。第一，價值不是實施者單方任填，辦法第8條要求先協調，協調不成才準用第50條估定。第二，辦法第14條是為了避免同一份價值被領兩次：「土地所有權人之權利價值應扣除權利變換關係人之權利價值後予以分配或補償。」自行協議成立的案件，則先看協議內容。

地上權、永佃權、農育權的價值怎麼估？

權利價值不是套一個固定比例，而是看權利本身的條件。不動產估價技術規則第115條先給共同原則：「權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。」三種權利再各有專條：

簡單說，契約怎麼寫、還剩幾年、有沒有付地租、能不能轉讓，都會直接影響價值。這些資料不齊時，實務上要先向實施者取得設定契約與登記資料，沒有的就明說沒有，不能把未知的地租當作零。

地上權價格求出來之後，怎麼換算為更新前的權利價值？臺北市範本與全聯會第六號公報範本，都寫成三個步驟：

範本還有一條注意事項：權利變換關係人的權利價值，應小於或等於所處該土地的權利價值。

假設例：某筆土地合併前價格1,000萬元，其上地上權價格評估為200萬元，比率＝200÷1,000＝20%。這筆土地合併後的價格假設為3,000萬元，地上權人權利價值＝3,000×20%＝600萬元，扣除後合併後基地權利價值＝3,000－600＝2,400萬元。

這個例子的重點，是比率在合併前先定下來，再套到合併後的價格。例中的數字全是假設，並不代表任何地段的行情。

可以領房地，還是領現金？

權利人不一定非拿房子不可。實施辦法第11條第1項寫的是：地上權人、永佃權人、農育權人或耕地三七五租約承租人「不願參與分配或應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元，無法分配者，得於權利變換計畫內表明以現金補償」。

這裡有兩個觸發條件，一是不願意參與分配，二是應分配的部分不夠一個最小分配單元。條文用的是「得」，所以現金補償是計畫裡可以表明的一條路，並不是所有權利人一律領現金。

領現金之後，原來的權利要怎麼處理？辦法第11條第2項規定：補償金發放或提存後，由實施者列冊送請主管機關，囑託登記機關辦理地上權、永佃權、農育權或三七五租約的塗銷登記；地上權、永佃權或農育權經設定抵押權或辦竣限制登記者，亦同。補償金的領取與提存，則準用辦法第10條第2項及第3項。

也就是說，現金路徑要走完「發放或提存、列冊、囑託塗銷」整套程序；計畫核定本身，並不會讓原有的登記自動消失。

耕地三七五租約承租人可以怎麼選？

三七五租約比較特別，條例第58條第2項把選擇權交給承租人：「權利變換範圍內出租之土地訂有耕地三七五租約者，應由承租人選擇依第六十條或耕地三七五減租條例第十七條規定辦理，不適用前項之規定。」

「前項」指的是一般租賃的補償，也就是一年租金或兩個月租金，三七五租約不適用。承租人選第60條，就依上面的順序協議、估價、分配或補償；選減租條例第17條，則依該條規定處理。

減租條例第17條第1項列了五款可以終止租約的情形，第5款是「經依法編定或變更為非耕地使用時」。依第5款終止租約時，同條第2項規定，除法律另有規定外，出租人應給予承租人三項補償：

要選哪條路，是承租人自己的決定，地主與實施者不能代選。選擇前，建議先弄清楚兩條路各自拿得到什麼，再比較。

稅和異議，各自怎麼算？

第60條的分配有稅務上的特別安排。條例第60條第4項規定：「第二項之分配，視為土地所有權人獲配土地後無償移轉；其土地增值稅準用第六十七條第一項第四款規定減徵並准予記存，由合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人或耕地三七五租約承租人於權利變換後再移轉時，一併繳納之。」

另一方面，辦法第8條第2項要求估定的價值「應包括本條例第六十條第四項規定准予記存之土地增值稅」，所以記存的稅已經含在權利價值裡，不能另外再加一次。記存的稅額將來再移轉時，與當次的土地增值稅分別計算、一併繳納（辦法第32條）。記存不代表免稅，只是延到後續再移轉時才繳。

對實施者估定的價值有意見，條例第60條第3項是準用第53條。第53條的時程如下：

審議核復期限，要扣除主管機關委託技術性諮商以及實施者委託重新查估的時間。所以不能把「三個月加三個月」直接當成固定的最長六個月。

常見問題

只有地租契約，沒有登記地上權，算地上權人嗎？

不能只憑租約或房屋存在就當作已經取得地上權。第60條處理的是已設定的權利，要看設定契約與登記資料。沒有登記的租地建屋，要回頭看契約內容與權利是否成立；若屬一般租賃，處理方式見〈房子有房客、土地有不動產役權，都更時租約和役權怎麼處理？〉。

權利人不想拿房子，只想拿錢，可以嗎？

可以在計畫裡表明以現金補償。依辦法第11條第1項，要件是不願參與分配，或應分配部分未達最小分配面積單元。具體金額由前述估價程序決定，不是固定倍數。

地上權或農育權設有抵押權，怎麼辦？

辦法第11條第2項明文：這些權利設有抵押權或辦竣限制登記的，也在補償金發放或提存後，一併囑託塗銷。抵押與限制登記的整體處理，另見〈土地有抵押權、查封或限制登記，還能參加權利變換嗎？〉。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法、不動產估價技術規則、耕地三七五減租條例及臺北市範本、全聯會第六號公報範本撰寫；其他縣市的作業細節以當地規定為準。