更新單元裡有一筆土地已經分割出獨立地號，但它其實是某棟建物申請建造執照時留設的法定空地，這筆地要怎麼評價？簡單說，它受原建築基地法定空地的使用限制，不能僅因有獨立地號就當一般可建築素地估；容積是否尚未用完，須另行確認。臺北市估價報告書範本（114年5月修訂）與全聯會第六號公報都是先請委託人確認這筆地是不是整宗都是法定空地，再依確認結果分成兩條路徑。整宗都是法定空地的部分，視為未持有合法建築物的有地無屋者，參考不動產估價技術規則第126條之2計算。
第一步：這筆地是不是整宗都是法定空地？
兩份依據都要求，估價前先請委託人（也就是實施者）確認兩件事：
| 要確認的事實 | 說明 |
|---|---|
| 該宗土地是否整宗都是法定空地 | 整宗都是，就走法定空地的評估方式 |
| 容積率使用是否還沒達到上限（全聯會公報另列建蔽率） | 可能還有可建或可分割的面積，但能否分割仍須符合法定空地分割辦法 |
這是事實確認，不是由估價師推定的，確認結果要寫入估價條件。
那要憑什麼確認？建築基地法定空地分割辦法第2條規定，主管建築機關核發建造執照時，要在執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率與留設的空地位置，並同時辦理空地地籍套繪圖：
直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率，及留設之空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。
同條第2項還規定，標註及套繪內容如有變更，應以變更後圖說為準。所以空地地籍套繪圖與使用執照圖說，可作為確認的依據。
確認之後，兩份依據怎麼分流？
我們把兩份依據放在一起比較：
| 情形 | 臺北市範本（114年5月修訂） | 全聯會第六號公報 |
|---|---|---|
| 法定空地部分 | 以同一建築基地（同一使用執照）範圍合併評估，視為未持有合法建築物的有地無屋者，參考技術規則第126條之2計算，並得考量該法定空地座落位置、個別條件 | 以同一建築基地（同一使用執照）範圍合併評估，視為未持有建物的有地無屋者：以整宗基地更新前整體價值，扣除該建築基地整體地上建物的合法建物所有權價值，再考量座落位置、個別條件修正；或蒐集法定空地案例採比較法 |
| 尚有容積未用完 | 實施者參考「建築基地法定空地分割辦法」分割出建地，視為單獨宗地評估；無須實質辦理土地分割，並將分割後之地籍套繪圖列入估價條件。分不出來的法定空地，依上一列評估 | 第一步已要求確認可建或可分割面積；分流細節未如臺北市範本逐項寫明 |
這張表有兩個值得注意的地方。第一，臺北市範本只寫技術規則第126條之2這一條路；第六號公報除了扣除法，另外允許蒐集法定空地案例採比較法。第二，兩者都用「同一建築基地（同一使用執照）」作為評估範圍，而不是只看這一筆分割出來的地號。臺北市以外的案件，要看所適用的範本。
「有地無屋」為什麼可以套用第126條之2？
技術規則第126條之2處理的是基地所有權人沒有持有地上區分所有建物產權的土地權利價值。法定空地所有權人通常沒有地上建物產權，所以範本讓它走「有地無屋」這條分支。條文第1項規定：
權利變換前地上有區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產權者，其土地權利價值計算方式如下：
下面分兩種情形，條文原文如下：
| 情形 | 條文規定 |
|---|---|
| 土地持分可確認對應的區分所有建物 | 一、該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者，依第一百二十五條或第一百二十六條計算其對應區分所有建物之基地權利價值，再扣除該合法區分所有建物權利價值。 |
| 土地持分無法確認對應的區分所有建物 | 二、該基地所有權人持有之土地持分無法確認其對應之區分所有建物者，依下列方式計算：（一）依第一百二十五條或第一百二十六條計算同一建築基地平均單價。（二）前目平均單價乘以無持分建物權屬之基地持分面積。（三）計算地上建物全棟之權利價值。（四）前目乘以無持分建物權屬之基地持分比例。（五）第二目扣除前目之餘額。 |
第2項還有一句：前項無持分建物權屬之基地所有權人與其地上建物所有權人自行協議者，依其協議辦理。
為了看懂第二種情形的機制，我們用整數走一遍。
假設例：同一建築基地的平均單價假設為每坪100萬元，無持分建物權屬的基地持分面積假設為20坪，則第（二）目為100萬元×20坪＝2,000萬元。地上建物全棟權利價值假設為8,000萬元，無持分建物權屬的基地持分比例假設為10%，則第（四）目為8,000萬元×10%＝800萬元。第（五）目的餘額為2,000萬元－800萬元＝1,200萬元。
這個例子只說明條文步驟，數字都是假設，不是任何案件的行情。至於合法建物所有權的價值要怎麼算，可以參考〈更新前權利價值是怎麼評出來的？〉，本文不重複那套計算。
全聯會公報的扣除法，和第126條之2有什麼不同？
第六號公報對法定空地部分寫的是另一種算法：以整宗基地更新前的整體價值，扣除該建築基地整體地上建物的合法建物所有權價值，再考量座落位置、個別條件修正。
假設例：同一使用執照的整宗基地，更新前整體價值假設為1億元，地上全棟合法建物所有權價值假設合計7,000萬元，扣除後剩3,000萬元，再依這筆法定空地的座落位置、個別條件修正。
白話說，就是把整塊基地的價值，扣掉屬於建物所有權人的部分；扣除後的3,000萬元是整宗基地層次的餘額，不能直接認定為這筆法定空地的價值，這筆地的分算方式與權利範圍仍須確認。公報也允許改用蒐集法定空地案例的比較法。
尚有容積未用完的部分，什麼條件下可以視為建地？
如果確認結果是「尚有可建面積」，臺北市範本要求實施者參考建築基地法定空地分割辦法，分割出建地，視為單獨宗地評估。這時要看分割辦法第3條，原文如下：
建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。 一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。 二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。 三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。 四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。
第2款有但書，不要漏看：本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於發布後方領得建造執照者，建蔽率這一款不受限制。
第4條另外規定，建築基地空地面積超過依法應保留的法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。
估價時不必真的辦理分割，但臺北市範本要求把分割後的地籍套繪圖列入估價條件，所以這張圖要能依上述條件畫得出來。
常見問題
已經分割出獨立地號，是不是就可以當一般建地估？
不行。分割出獨立地號，不代表容積還沒被用掉。要先確認是否整宗都是法定空地，整宗都是的，依範本視為有地無屋者評估。
臺北市範本和全聯會公報，法定空地的評估方法一樣嗎？
不完全一樣。臺北市範本參考技術規則第126條之2計算；全聯會第六號公報採扣除法，或蒐集法定空地案例採比較法。臺北市以外要看所適用的範本。
估價時一定要先辦理土地分割嗎？
依臺北市範本，尚有容積未用完的部分無須實質辦理土地分割，但要把分割後的地籍套繪圖列入估價條件。
本文依不動產估價技術規則第126條之2、建築基地法定空地分割辦法第2條至第4條、臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本（114年5月修訂版）及全聯會第六號公報撰寫；其他縣市以當地規定為準。