都更評價基準日是哪一天？和報核日、交屋日有什麼不同？

都更權利變換的評價基準日，是查估權利價值共同採用的時間基準，原則上由實施者訂定，限於權利變換計畫報核日前六個月內。它不是報告完成日，也不是未來交屋日。更新後房地雖然還未完工，估價仍須依規劃條件，以基準日當時的新成屋價格查估。

四個日期，各回答不同問題

日期對不上時，應先查報告的估價條件及計畫書，不宜只看封面日期判斷。更新前土地、更新後房地與相關清冊也應檢查是否採一致的價值基準。

報核延後，不是只換封面日期

假設某案原定於六月報核，採三月一日為基準日，後來延至十二月才報核。這是教學情境，實際期間計算仍須依個案日期確認；重點是不能繼續假設原來日期當然符合報核前六個月的窗口。

應先確認是否需要調整基準日，再檢查市場案例、成本、權利資料與規劃版本是否需要更新。未改變的權利資料可否沿用，與價格資料是否仍適用，是兩件不同的事。日期調整也不能只更新房價，而讓共同負擔與分配清冊停留在另一套條件。

權利變換實施辦法第十三條另有早期案件的特定例外，適用須同時核對事業計畫核定時間及當時申請報核條件，不能將舊案例外套用到所有案件。

房價上漲後，為什麼分配表沒有同步加價？

假設某戶更新後房地在基準日的評定價值為三千萬元，數年後附近新案成交三千六百萬元，這只能說明另一時點的市場資訊。兩者可能還有產品、車位、面積及付款條件差異，不能直接據此認定原來權值少估六百萬元。

應先回到原基準日，確認當時選用的比較案例與調整是否合理；若是依法辦理計畫變更或重新查估，則另行確認是否調整日期及相關項目。差額價金也有其計畫與法規計算基礎，不能自行改用交屋時的廣告開價。

更新後查估條件可接著閱讀更新後房地價值如何評估；分配金額與實際選配的關係，見選配、找補與差額價金。

閱讀不同階段的報告時，也應保留版本日期，避免把最初試算與後續正式查估當成同一組資料。

常見問題

評價基準日越晚，地主一定越有利嗎？

不一定。日期變動可能同時影響更新前權值、更新後總值、成本及共同負擔。須看整套條件與個人相對比率，不能只看新屋單價上漲。

報告超過六個月，就一律作廢嗎？

應確認的是法定日期窗口、報核時點及適用例外，再由估價者檢視更新範圍。不能把所有資料視為一律失效，也不能未檢討就整份沿用。

可以用交屋時的市價檢查報告嗎？

可以作為理解市場變化的資料，但不能直接當成原基準日的價格證據。檢查原估值是否合理，仍要使用對應日期與條件的資料。