都市更新走到哪個階段，才知道自己能分回什麼？以權利變換實施的案件，主要會經過四關：劃定更新地區或更新單元 → 事業概要 → 事業計畫 → 權利變換計畫，之後還有核定後的拆遷、異議、接管與登記。這四關的差別，在於每個階段把事情確定到什麼程度；到了第四關，才會確定每一戶的分配內容。協議合建或整建維護案件，則不辦理權利變換計畫。
URBAN RENEWAL / FOUR GATES
四關各由誰提出、要多少人同意、要經過哪些公開程序？
以權利變換實施的案件為例，把下表每一關的申請人、同意門檻與公開程序拆成四張卡。
劃定更新地區、更新單元
確定適用都更制度的範圍、指導原則，以及可單獨實施的範圍。
一般申請人或實施者可以提出建議，仍須經地方政府審核。
事業概要
確定更新的範圍與方向，由主管機關審議核准（條例第22條）。
同意比率已達第37條事業計畫門檻的，可以免擬事業概要。
事業計畫
確定實施者、處理方式、建築設計、財務與選配原則。
門檻依案件類型而定（第37條），見後面的同意門檻圖。
權利變換計畫
確定更新前後權利價值、共同負擔、分配與找補。
原則在事業計畫核定後擬具；必要時可一併報核（第48條）。
前兩關先確定範圍與方向，第三關確定如何實施，到第四關權利變換計畫，才確定每一戶的分配內容。核定後還有拆遷、異議、接管與登記。
四項指私有土地所有權人人數、私有合法建築物所有權人人數、私有土地總面積、私有合法建築物總樓地板面積。並非每案都走完四關：同意比率已達事業計畫門檻、主管機關自行實施或經公開評選委託實施的，免擬事業概要。協議合建或整建維護案件，不辦理權利變換計畫。
每個階段會確定哪些事情？
我們可以先從全程對照表，看懂各階段的分工。從更新範圍、實施方向，到建築設計與分配結果，計畫內容會隨著程序逐步具體。
| 階段 | 誰申請、誰審議 | 同意門檻 | 公開程序 | 這個階段確定的事 |
|---|---|---|---|---|
| 更新地區（政府劃定） | 直轄市、縣（市）主管機關劃定，並訂定都市更新計畫 | 無同意比率規定 | 準用都市計畫法細部計畫程序（公開展覽、說明會、都委會審議） | 適用都更制度的範圍與指導原則 |
| 更新單元 | 政府劃定，或由所有權人依劃定基準自劃 | 同上 | 自劃單元須經主管機關審核 | 可單獨實施的範圍 |
| 事業概要 | 更新單元內土地及合法建築物所有權人申請（條例第22條第1項），由主管機關審議核准 | 私有土地所有權人人數、私有合法建築物所有權人人數、私有土地總面積、私有合法建築物總樓地板面積，四項均超過二分之一 | 公聽會；核准後公告三十日 | 範圍與方向 |
| 事業計畫 | 實施者擬訂，由主管機關審議 | 同樣是上述四項，均超過二分之一、四分之三或五分之四，依案件類型而定 | 公聽會、公開展覽三十日、聽證、核准後公告三十日 | 實施者、處理方式、建築設計、財務與選配原則 |
| 權利變換計畫 | 實施者擬具，由主管機關審議 | 沒有同意書機制 | 準用事業計畫的公聽會、公開展覽與聽證 | 更新前後權利價值、共同負擔、分配與找補 |
簡單說，前面的階段先確定範圍與方向，後面的階段才逐步確定如何實施，以及各權利人如何分配。
第一關先確定更新地區與更新單元
都市更新的起點，是確定哪些地方納入更新，以及哪些範圍可以單獨實施。主管機關須先調查都市發展狀況、居民意願、原有社會經濟關係、人文特色與整體景觀，再視情況劃定更新地區，並訂定都市更新計畫（條例第5條）。更新地區的劃定有以下四種型態：
| 型態 | 條文 | 適用情形 |
|---|---|---|
| 優先劃定 | 第6條 | 建築物窳陋、年代久遠而有傾頹之虞、排列不良、道路狹小、未符合都市機能、未能與重大建設配合、具保存價值、居住環境惡劣、遭放射性污染，或特種工業設施有安全疑慮 |
| 迅行劃定 | 第7條 | 因戰爭、地震、火災、水災、風災等遭受損壞；為避免重大災害；符合危老條例第3條第1項第1、2款的建築物 |
| 策略性劃定 | 第8條 | 位於鐵路、捷運場站或航空站一定範圍內；位於都會區水岸、港灣周邊；有都市防災必要；配合重大發展建設 |
| 一般劃定 | 第5條 | 依全面調查結果，視實際情況劃定 |
這些型態反映的是劃定更新地區的不同原因，後續程序也有差異。未涉及都市計畫擬定或變更的，準用都市計畫法細部計畫程序；全區採整建或維護，或屬第7條迅行劃定的，主管機關可直接公告實施（第9條第2項）。更新地區的劃定與都市更新計畫的訂定，沒有所有權人同意比率的要求。一般申請人或實施者可以提出建議，但仍須經地方政府審核。
那麼，更新地區與更新單元有什麼不同？更新單元是「可單獨實施都市更新事業之範圍」。在更新地區內，所有權人可以就主管機關劃定的單元提出申請，也可以依劃定基準自劃單元，兩者一律依第22條辦理。更新地區外的老舊地區，只要有第6條第1至3款或第6款情形，也可以依劃定基準自劃單元，依第23條辦理。
兩者的差別，也反映在事業計畫的同意門檻。更新地區內依第22條辦理，門檻較低：依第7條劃定的地區須超過二分之一，其餘更新地區須超過四分之三。更新地區外依第23條辦理，門檻則是超過五分之四。
劃定基準則以臺北市為例。更新地區內自劃單元，依臺北市都市更新自治條例第14條辦理，仍須符合第12條的更新單元劃定基準；但依條例第7條劃定的更新地區，不受第12條限制。這類更新地區內的自劃單元，不適用第15條第1項所定更新地區外的建築物及地區環境狀況評估標準。更新地區外依第23條自劃單元的，才適用第15條第1項。
臺北市更新地區外依第23條申請自劃單元，經市府審核通過後，須在六個月內擬具事業概要，或在一年內擬訂事業計畫報核，逾期就要重新申請。已向市府申請籌組更新會的，報核期限可延長六個月，以二次為限。此外，基地若位於保護區、農業區、山坡地（有例外）、適用山坡地開發建築管制規定地區，或基地空地過大，市府不予受理（自治條例第15條）。
RENEWAL AREAS / FOUR TYPES
更新地區為什麼被劃定？四種型態，後續門檻也不同。
四種型態反映的是劃定原因；在更新地區內依第22條辦理的事業計畫門檻，也跟著型態不同。
優先劃定｜第6條
建築物窳陋、年代久遠而有傾頹之虞、排列不良、道路狹小、居住環境惡劣等情形。
依第22條辦事業計畫：超過3/4。
迅行劃定｜第7條
因戰爭、地震、火災、水災、風災等遭受損壞；為避免重大災害；符合危老條例第3條第1項第1、2款的建築物。
更新地區劃定及都市更新計畫，得由主管機關逕行公告（第9條第2項）；依第22條辦事業計畫：超過1/2。
策略性劃定｜第8條
位於鐵路、捷運場站或航空站一定範圍內；都會區水岸、港灣周邊；都市防災必要；配合重大發展建設。
依第22條辦事業計畫：超過3/4。
一般劃定｜第5條
主管機關調查都市發展狀況、居民意願、社會經濟關係、人文特色與整體景觀後，視實際情況劃定。
依第22條辦事業計畫：超過3/4。
第7條迅行劃定的地區，劃定及都市更新計畫得由主管機關逕行公告；區內依第22條辦理的事業計畫，門檻為四項均超過二分之一；其餘更新地區超過四分之三。更新地區外依第23條自劃單元，門檻是超過五分之四。
劃定更新地區與訂定都市更新計畫，沒有所有權人同意比率的要求。圖中量體與地塊是示意，不代表實際建物或範圍；各型態的完整款目見上文表格與條文。更新地區外自劃單元，限有第6條第1至3款或第6款情形。
第二關透過事業概要確定範圍與方向
事業概要先確定更新的範圍與方向。所有權人須在更新單元內舉辦公聽會、擬具事業概要，再連同公聽會紀錄，向主管機關申請審議核准（條例第22條）。同意門檻包括私有土地所有權人人數、私有合法建築物所有權人人數、私有土地總面積、私有合法建築物總樓地板面積，四項都須超過二分之一。核准後，須公告三十日並通知相關權利人。
不過，並非每個案件都要先辦事業概要。以下兩種情形可以免擬：
- 同意比率已達第37條事業計畫門檻的，可以免擬事業概要，直接擬訂事業計畫（第22條第2項）。
- 主管機關自行實施，或經公開評選委託更新事業機構實施的，免擬具事業概要（第12條）。
若由逾七人的土地及合法建築物所有權人自行實施，則須組織都市更新會，訂定章程並向主管機關申請核准。更新會具有法人身分（第27條）。
CONSENT THRESHOLDS
要多少人同意？看是哪一關、哪一種案件。
把事業概要（第22條）與事業計畫（第37條）的同意門檻放在同一把尺上，再看自己的案件落在哪一階。
三級門檻，同一把尺
事業概要四項均超過二分之一；事業計畫依案件類型，四項均超過二分之一、四分之三或五分之四。
橫條長度依分數換算，同一尺度、同一零點；空心點表示「超過」，剛好達到不算。
你的案件落在哪一階
經公開評選委託、或依第22條且更新地區依第7條劃定：超過二分之一；依第22條的其餘更新地區：超過四分之三；依第23條在更新地區外自劃：超過五分之四。
公開評選委託者，公有土地面積超過更新單元二分之一時，免取得私有所有權人同意，但實施者須保障私有權利人權利變換後的權利價值。
四項都要超過
私有土地與私有合法建築物的所有權人數、土地總面積、建物總樓地板面積，四項都要超過門檻。
事業計畫限定（第37條第1項但書）：私有土地及私有合法建築物面積均超過十分之九同意時，不再計算所有權人人數；事業概要仍是四項都要超過二分之一。
剛好達到，還不算
條文寫的是「超過」，剛好達到四分之三或五分之四，都還不符合門檻。
計算準用第24條：文化資產、政府代管、法院查封或假扣押等土地建物，不計入分子與分母。
事業概要一律超過二分之一；事業計畫依辦理方式與所在範圍，分為超過二分之一、四分之三、五分之四三階。更新地區外依第23條自劃單元，門檻最高。
事業採二種以上方式處理時，人數與面積比率分別計算；以信託方式實施的，所有權人人數以委託人計算。同意比率的審核以公開展覽期滿時為準，所有權人在符合條件時可於公展期滿前撤銷同意（第37條第4項）。
第三關透過事業計畫確定如何實施
到了事業計畫階段，更新內容會進一步具體化，包括由誰實施、採取什麼處理方式，以及建築設計、財務與選配原則。這個階段要先了解同意門檻，再看計畫如何經過公開程序與審議。
事業計畫需要多少人同意？
事業計畫報核時須取得多少同意，取決於案件的辦理方式與所在範圍。依第37條，各類案件的門檻如下：
| 情形 | 私有土地所有權人人數、私有合法建築物所有權人人數、私有土地總面積、私有合法建築物總樓地板面積（四項） |
|---|---|
| 經公開評選委託更新事業機構辦理 | 均超過二分之一；公有土地面積超過更新單元二分之一者，免取得私有所有權人同意，但實施者須保障私有權利人權利變換後的權利價值不得低於相關法規規定 |
| 依第22條辦理，且更新地區依第7條劃定 | 均超過二分之一 |
| 依第22條辦理的其餘更新地區 | 均超過四分之三 |
| 依第23條，在更新地區外自劃更新單元 | 均超過五分之四 |
值得注意的是，條文寫的是「超過」，所以剛好達到四分之三或五分之四，都還不符合門檻。私有土地及私有合法建築物面積均超過十分之九同意時，則不再計算所有權人人數。計算時準用第24條：文化資產、政府代管、法院查封或假扣押的土地建物，以及未完成申報的祭祀公業或神明會土地建物等，都不計入分子與分母。
事業採二種以上方式處理時，人數與面積比率須分別計算（第37條第3項）。以信託方式實施的，所有權人人數則以委託人計算（第25條）。
那麼，簽同意書前，應該能看到哪些內容？法令沒有規定，簽署前一定要先召開實施者自辦的公聽會，或先有計畫書；但主管機關提供的同意書格式範本註明「本人已知悉本更新計畫內容」。同意書必須載明預估分配比率，權利變換的範本依併送或分送分為兩種，其他方式則依合建契約或雙方合意辦理：
| 計畫方式 | 同意書載明的比率 |
|---|---|
| 事業計畫與權利變換計畫併送 | 預估本人更新後分配的權利價值比率（個人） |
| 分送 | 預估全案的權利變換分配比率 |
| 協議合建或其他方式 | 依合建契約或雙方合意；可公開者載明分配比率 |
也就是說，併送與分送的同意書，所載比率分別著重個人與全案，比率的定義見實施辦法第15條。至於撤銷同意，同意比率的審核以公開展覽期滿時為準。如果公展計畫所載更新後分配的權利價值比率或分配比率，低於出具同意書時的比率，所有權人可在公展期滿前撤銷同意（第37條第4項）。
事業計畫如何公開與審議？
事業計畫從擬訂到核定，會經過公聽會、公開展覽、審議與聽證等程序。這些程序讓計畫內容公開，也讓人民或團體有機會提出意見。
- 擬訂與公聽會。 擬訂或變更事業計畫期間，應舉辦公聽會。
- 公開展覽。 送審議前，須在直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽三十日，並舉辦公聽會。實施者已取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意的，可縮短為十五日。展覽期間，人民或團體可以書面提出意見（第32條）。
- 審議。 主管機關以合議制、公開方式審議，專家學者及民間團體代表不得少於二分之一（第29條）。經審議修正的計畫，免再公開展覽。
- 聽證。 核定前原則上應舉行聽證，並說明採納或不採納的理由。第33條列有四種免聽證情形，包括核定前已無爭議，以及全體同意的整建維護或協議合建。經聽證作成的處分，行政救濟免除訴願及其先行程序。
- 核定發布。 核定後公告三十日，並通知相關權利人。
事業計畫要表明的事項共二十三款（第36條），包括實施者、處理方式、拆遷安置計畫、財務計畫、實施進度、申請獎勵項目與額度、權利變換的分配及選配原則，以及實施風險控管方案等。原所有權人的分配比率如可確定，也須一併表明。重建的風險控管方式，限於不動產開發信託、資金信託、續建機制、同業連帶擔保、商業團體連帶保證協定，或經主管機關同意、審議通過的其他方式。
如果事業計畫與事業概要的內容不同，免再辦理概要變更（第32條第6項）。
第四關透過權利變換計畫確定分配內容
權利變換計畫會把更新前後的權利價值、共同負擔、分配與找補具體列出。對所有權人來說，這個階段要回答的核心問題，就是自己能分回什麼。
權利變換計畫什麼時候報核？
實施者應在事業計畫核定發布實施之後，擬具權利變換計畫，依第32、33條辦理；必要時，也可與事業計畫一併報核（第48條）。「必要時」沒有定義，由實施者決定。內政部釋示，採分送方式時，事業計畫報核後、核定前，不能先報核權利變換計畫；權利變換公聽會與選配作業，也須等事業計畫核定後才能辦理。
| 方式 | 流程 | 適合的情形 |
|---|---|---|
| 併送 | 事業計畫與權利變換計畫同時擬訂、報核、核定 | 內容單純、希望節省時程，或地主希望簽同意書時就知道分配結果 |
| 分送 | 事業計畫核定後，再擬具權利變換計畫報核 | 先以事業計畫確定量體與獎勵，再處理估價與選配 |
簡單說，併送是讓兩份計畫同時報核。權利變換專屬的估價、意願調查與分配清冊仍須辦理，公聽會、公開展覽與聽證也不會因此免除。
分配內容如何透過調查與估價形成？
要確定分配內容，須先了解權利人的參與及位置意願，再透過估價評定權利價值。這些調查與查估結果，會連同分配清冊及相關處理方案，納入權利變換計畫。
- 調查意願。 實施者擬具權利變換計畫時，須調查土地所有權人及權利變換關係人參與分配的意願，以及分配位置意願（實施辦法第5條）。
- 備妥報核文件。 報核文件包括權利變換計畫、實施者的證明文件、已核定事業計畫的證明（併送者免附），以及權利變換公聽會紀錄與處理情形（實施辦法第4條）。
- 查估權利價值。 更新前各宗土地、更新後土地建築物及範圍內其他土地的權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定（條例第50條）。評價基準日由實施者決定，限於權利變換計畫報核日前六個月內（實施辦法第13條）。權利變換計畫變更涉及權利價值重新查估時，須依第50條檢附三家估價報告；屬第49條第1款的簡化變更，例如誤寫誤算、雙方同意互換、測量釐正等，則不用檢附。內政部營建署104年函釋認為，權利變換計畫大幅變更時，可以改訂評價基準日，但何謂大幅變更，沒有法定標準。
- 載明計畫內容。 權利變換計畫應表明的事項共二十款（實施辦法第3條），包括各權利人名冊、土地建築物及權利金分配清冊、權利價值、共同負擔費用、估價條件、不願或不能參與分配者名冊、申請分配與公開抽籤方式、拆遷補償、舊違章處理方案及地籍整理計畫等。
核定後還有哪些程序與期限？
計畫核定後，接著要處理拆遷、異議、接管與登記等事項。對權利人來說，除了了解分配結果，也要留意各項程序從什麼時點起算。
| 時點 | 事項 | 依據 |
|---|---|---|
| 核定發布實施之日起十日內 | 實施者通知所有權人、管理人或使用人預定拆遷日 | 實施辦法第24條 |
| 計畫公告期滿至預定拆遷日 | 期間不得少於二個月 | 實施辦法第24條 |
| 依公告的計畫通知後 | 限期三十日內自行拆除或遷移；屆期未拆，依序先由實施者代為拆除或遷移，協調不成再請求主管機關代為辦理 | 條例第57條 |
| 核定發布後二個月內 | 土地所有權人對權利價值有異議，須以書面向主管機關提出，受理對象不是實施者 | 條例第53條 |
| 受理異議後三個月內 | 主管機關審議核復，必要時可延長三個月 | 條例第53條 |
| 異議與行政救濟期間 | 實施者非經主管機關核准，不得停止更新事業；結果與原評定價值有差額時，由當事人以現金相互找補 | 條例第53條 |
| 核定後，主管機關得公告 | 禁止土地建物移轉、分割、設定負擔，以及改建、增建、新建，最長不得超過二年 | 條例第54條 |
| 取得使照並完成公共設施配管後 | 以書面通知三十日內辦理接管 | 實施辦法第27條 |
| 接管之日起三十日內 | 繳納或領取差額價金；未繳納者，獲配的土地建物不得移轉或設定負擔（繼承除外） | 條例第52條、實施辦法第30、31條 |
| 登記完竣後 | 通知三十日內換領土地及建築物權利書狀 | 實施辦法第31條 |
這些期限分別從核定發布、公告期滿、受理異議或接管等不同時點起算，不能全部從同一天計算。若實際測量面積與分配清冊不符，實施者須依地籍測量或建築物測量結果，變更權利變換計畫（實施辦法第28條第3項）。
至於重新查估，條例沒有規定哪些情形必須重估。實施者若委託重新查估，本所做法是沿用原評價基準日與估價條件，只更正有爭議的項目。關於這項處理方式，主管機關未見明文。
計畫變更時，可以簡化哪些程序？
計畫需要變更時，能否簡化程序，要看變更內容是否符合規定：事業計畫依條例第34條，權利變換計畫依條例第49條，兩者可免除的程序不同。臺北市另以通案重要審議原則（115年5月26日）要求共同負擔比率減少或維持、每戶更新後單價不變等條件，才得辦理簡易變更。
各種變更走哪條路、估價要不要重做，詳見〈都更設計變更會影響估價嗎？面積、戶型與車位改動要看哪裡？〉與〈權利變換計畫簡易變更，還要附三家估價報告嗎？〉。
哪些地方容易誤解？
理解各階段的差別後，還有幾個容易混淆的地方。尤其是概要能否免擬、同意能否撤銷，以及兩份計畫能否併送，都有各自的規定。
「四關每案都要走一遍。」 並非每案都如此。同意比率已達事業計畫門檻的，免擬事業概要；主管機關自行實施或經公開評選委託實施的，也免擬概要。
「簽了同意書就不能反悔。」 如果公展計畫所載分配比率低於出具同意書時的比率，可以在公展期滿前撤銷同意。
「權變計畫要等事業計畫全部做完才開始。」 第48條設有但書，必要時可以併同辦理。
本文依都市更新條例、權利變換實施辦法與臺北市規定撰寫。其他縣市的更新單元劃定基準與自治條例，程序細節以當地規定為準。涉及同意書效力與行政救濟，請另行諮詢律師。