談都市更新時，我們常會問，權利變換和協議合建究竟差在哪裡？簡單說，權利變換依各權利人更新前的權利價值比率，分配更新後扣除共同負擔的房地價值；協議合建則依地主與實施者契約約定的比例分配。前者的比例由估價師查估，再經審議評定；後者由雙方協商，寫進契約。兩者比例的形成方式與涵蓋範圍不同，不能直接互相換算，必須先放在相同的價值基礎上比較，下文會逐步說明。
法律上如何決定採用哪一種方式？
都市更新事業計畫範圍內，重建區段的土地原則上以權利變換方式實施（條例第43條第1項）。由主管機關或其他機關辦理的案件，可以採徵收、區段徵收或市地重劃。其他法律另有規定，或經全體土地及合法建築物所有權人同意，才可以採協議合建或其他方式實施。
那麼，未達全體同意時，還能採協議合建嗎？第44條提供了混合實施的方式：更新單元內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四同意時，已達成合建協議的部分，以協議合建實施。至於其餘部分，條文規定「對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之」。
這裡有幾個容易忽略的重點：
- 兩項面積都要各自「超過」五分之四，剛好80%並不符合；第44條沒有另設所有權人人數門檻，兩項面積也不能相加或取平均。
- 採權利變換的部分，實施者應保障其權利變換後的權利價值，不得低於都市更新相關法規的規定。
- 「不願」是指探求真意後，確實不願達成合建協議。依第24條不計入比例的所有權人，或所有權人死亡、尚未完成繼承的情形，都不能據此推論為不願（內政部107年10月11日台內營字第1070816473號函）。名冊上沒有合建同意書，也不等於不願。
RIGHTS CONVERSION / JOINT CONSTRUCTION
這個案子，可以採協議合建嗎？
依都市更新條例第43、44條，從原則、全體同意到五分之四混合實施，依序判斷。
原則：權利變換
重建區段土地以權利變換方式實施（第43條第1項）。
主管機關或其他機關辦理者，得採徵收、區段徵收或市地重劃。
全體同意：得採協議合建
經全體土地及合法建築物所有權人同意，得以協議合建或其他方式實施。
其他法律另有規定者，亦同（第43條第1項）。
未達全體：兩項面積都要過門檻
兩項面積須各自超過五分之四；剛好80%不符合，也不能相加或平均。
第44條沒有另設所有權人人數門檻。
混合實施
達成合建協議部分以協議合建實施；不願參與者以權利變換實施（第44條）。
採權利變換的部分，實施者應保障其權利變換後的權利價值。
五分之四是混合實施的門檻，不表示全案都採協議合建；不同意的部分，仍以權利變換實施。
閱讀順序示意，不是法定審查流程。灰色刻度只標出五分之四的位置，不代表任何案件的實際同意比例。「不願」須探求真意後認定，名冊上沒有合建同意書不等於不願，詳見上文。
兩種方式有哪些主要差異？
理解法律上的實施方式後，我們可以從分配依據、估價程序與契約效力，進一步比較兩者。下表整理了與地主權益密切相關的差異。
| 比較項目 | 權利變換 | 協議合建 |
|---|---|---|
| 分配依據 | 更新前權利價值比率（估價評定），加上提供資金的額度（條例第3條第7款） | 契約約定的比例、面積或價值 |
| 地主分配的計算方式 | （更新後土地及建築物總權利價值－共同負擔）× 更新前權利價值比率（實施辦法第15條第1項） | 依契約約定計算，常見方式是容積樓地板面積或總銷面積乘以約定成數 |
| 實施者的報酬 | 實施者以折價抵付取得的房地（條例第51條），用來抵付工程、權利變換、貸款利息、管理費等全部共同負擔。其中只有風險管理費（及其他管理費）性質上屬於實施者的報酬；提列項目與金額須送審議 | 成本由實施者決定，不一定公開 |
| 估價 | 有法定程序，實施者委任三家以上專業估價者查估後評定，主管機關得另委任複核（條例第50條） | 無法定程序，估價常作為雙方約定比例的參考 |
| 同意門檻 | 事業計畫報核依第37條，依案件進入程序的方式，適用二分之一、四分之三或五分之四的門檻 | 全體同意；或超過五分之四，不願參與者採權利變換（第44條） |
| 不同意者的處理 | 仍適用權利變換，依權利價值比率分配；不願參與分配者可領取現金補償（第52條） | 全體同意的情形下，沒有不同意者 |
| 契約與審議 | 計畫內容經審議核定，異議依第53條處理 | 契約屬私人間的約定，主管機關不審議契約內容，爭議循民事途徑處理 |
換句話說，兩者的差異不只在於分回多少，也在於分配結果如何形成，以及發生爭議時循什麼途徑處理。
權利變換是怎麼計算分配的？
權利變換的計算，先從更新後的總權利價值扣除共同負擔，再分配餘額。依實施辦法第15條，各土地所有權人應分配的權利價值，是將更新後土地及建築物總權利價值扣除共同負擔的餘額，按更新前權利價值比率計算。要看懂這個過程，我們先把三個比率分清楚：
| 名稱 | 算式 |
|---|---|
| 更新前權利價值比率（個別地主） | 該地主更新前權利價值 ÷ 全區更新前權利價值 |
| 共同負擔比率（全案） | 共同負擔 ÷ 更新後總權利價值 |
| 權利變換分配比率（全案） | （更新後總權利價值－共同負擔）÷ 更新後總權利價值 |
簡單說，更新前權利價值比率決定個別地主如何分配餘額；另外兩個比率，則說明全案更新後的總權利價值中，多少用來支付共同負擔、多少分配給地主。
假設例：全區更新前權利價值為5億元，甲地主的權利價值為5,000萬元，比率為10%。更新後總權利價值為12億元，共同負擔為3億元。共同負擔比率＝3÷12＝25%，分配比率＝75%。甲應分配＝(12－3)億×10%＝9,000萬元。若選配的樓層平均每坪100萬元，約可分配90坪。選配房屋的價值多於9,000萬元時，多出的部分須繳納差額價金；少於時，則發給差額價金（條例第52條第2項）。
這個結果代表，甲地主先算出應分配的價值，再依選配房屋的價格換算面積，最後找補差額。這裡不能套用「出資比例」來計算。若把上例當成投資，地主出5億、實施者出3億，地主占5/8，便會算出分到12億的5/8＝7.5億，比扣除共同負擔後的9億少。條例第52條採的是扣除共同負擔後分配餘額的算法，實施者的角色是代工並收回成本，並非合夥分配利潤。
RIGHTS CONVERSION / THREE RATIOS
權利變換怎麼算出甲分多少？
沿用本篇假設例：全區更新前5億元、甲5,000萬元；更新後12億元、共同負擔3億元。
先扣共同負擔
更新後總權利價值12億元，共同負擔3億元。
- 共同負擔比率
- 25%
- 權利變換分配比率
- 75%
兩個比率都是全案的比率，合計為100%。
甲的更新前比率
甲5,000萬元 ÷ 全區5億元。
- 更新前權利價值比率
- 10%
這是個別地主的比率，決定他在餘額中占多少。
餘額乘上甲的比率
(12－3)億 × 10%＝9,000萬元。
- 甲應分配
- 9,000萬元
- 每坪100萬元選配
- 約90坪
選配價值多於應分配須繳差額價金，少於則發給（第52條第2項）。
不能套出資比例
地主出5億、實施者出3億，地主占5/8，會算成12億×5/8＝7.5億。
- 扣除共同負擔後的餘額
- 9億元
- 錯用出資比例
- 7.5億元
實施者代工並收回成本，不是合夥分配利潤。
共同負擔比率與權利變換分配比率是全案的比率；更新前權利價值比率是個別地主的比率。應分配價值＝扣除共同負擔的餘額×個別地主的比率（實施辦法第15條）。
假設例，單位億元。四張圖共用0～12億元的直條尺度與零點；金色段為甲的部分，第04格右側虛線框為錯誤算法。
協議合建的分配要怎麼比較？
比較分配結果之前，先要知道契約上的比例代表什麼。合建契約常寫「地主分65%」或「分回650坪」，其中「分回650坪」指的是面積；「地主分65%」則要看契約約定的是面積比例，還是價值比例。權利變換算出的是價值，因此比較時，常見做法是將應分配價值除以計畫內二樓以上均價，換算成面積。值得注意的是，換算單價要與實際分回的產品一致，契約也要寫明採用哪個單價。
假設例：在同一規劃下，可售面積為1,000坪，平均每坪100萬元，更新後總權利價值為10億元。權利變換共同負擔為3億元，地主合計可分配7億元，約700坪。合建契約約定地主分可售面積的65%＝650坪。兩者相差50坪，約5,000萬元；是否接受這個差距，由地主與實施者協商，估價結果則作為談判的參考。
也就是說，先把價值換算成可比較的面積，雙方才知道協商的差距有多大。不過，要讓比較有意義，還得至少核對以下五件事，不能只看「分幾成」。
| 項目 | 應放在相同基礎上核對的內容 |
|---|---|
| 規劃 | 是否為同一基地、容積與產品規劃；規劃變動造成的差異，不能歸因於實施方式 |
| 面積口徑 | 計算的是主建物、附屬建物，或包含共有部分的面積；樓層與位置是否相同 |
| 車位與現金 | 車位是否另計，有無現金給付，或須繳納差額價金 |
| 費用 | 共同負擔或契約費用包含哪些項目，哪些須由地主另行支付 |
| 稅捐 | 下節所列各款規定是否適用 |
這些條件一致，分配比例的差異才有可比較的意義。
SAME PLAN / TWO WAYS
同一個規劃，兩種分法差多少？
沿用本篇假設例：可售1,000坪、每坪100萬元、權利變換共同負擔3億元、合建約定地主分65%。
同一規劃
可售1,000坪，平均每坪100萬元，更新後總權利價值10億元。
規劃變動造成的差異，不能歸因於實施方式。
權利變換：價值換成面積
10億－3億＝7億元，÷每坪100萬元。
- 地主合計
- 約700坪
- 全案分配比率
- 70%
換算單價要與實際分回的產品一致，契約也要寫明。
協議合建：契約比例
約定地主分可售面積的65%。
- 地主合計
- 650坪
「分65%」要先確認是面積比例還是價值比例。
放在同一基礎比
兩者相差50坪，約5,000萬元。
- 比較對象
- 65% 對 70%
是否接受差距由雙方協商；估價結果作為談判參考。
合建分回比例要對照全案的權利變換分配比率（70%），不能拿來和個別地主的更新前權利價值比率相比。比較前，還要核對規劃、面積口徑、車位與現金、費用、稅捐五件事。
假設例，單位坪；本例每坪100萬元，坪數乘以單價即為價值。四張圖共用0～1,000坪的直條尺度與零點；第04格的虛線標出權利變換的700坪。
第67條的稅捐優惠如何適用？
稅捐優惠要分款來看，不能只憑採用哪一種實施方式，就認定所有優惠都適用。有些規定適用於更新單元內的土地及建築物，有些則與權利變換或協議合建直接相關。
| 款 | 優惠內容 | 適用範圍 |
|---|---|---|
| 1、2 | 更新期間地價稅免徵或減半；更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年 | 更新單元內的土地及建築物 |
| 3 | 重建區段範圍內，更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，經同意可延長房屋稅減半期間至喪失所有權止，以十年為限 | 受實施年限限制，詳見下文 |
| 4 | 依權利變換取得的土地及建築物，更新後第一次移轉減徵土地增值稅及契稅40% | 權利變換 |
| 5 | 不願參加權利變換而領取現金補償，減徵土地增值稅40% | 權利變換 |
| 6 | 應分配土地未達最小分配面積單元而改領現金，免徵土地增值稅 | 權利變換 |
| 7 | 以土地及建築物抵付權利變換負擔，免徵土地增值稅及契稅 | 權利變換 |
| 8 | 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意，得減徵土地增值稅及契稅40% | 協議合建 |
從表中可以看出，優惠是否適用，除了實施方式，也與取得房地、領取補償或辦理移轉的情形有關。
第3款與第8款另有實施年限，自107年12月28日修正之條文施行之日起算五年。屆期前半年，行政院得視情況延長，以一次為限。年限屆期前已報核，或已核定但尚未完成更新的案件，若於事業計畫核定之日起二年內，或權利變換計畫核定之日起一年內申請建造執照，且依建築期限完工，也準用第3、8款。值得注意的是，第8款只涵蓋「原所有權人與實施者間」的產權移轉，不包括地主分回房地之後的移轉。是否適用，仍以案件當時的主管機關規定與行政院公告為準。
權利變換後，原土地所有權人應分配的土地及建築物，自分配結果確定之日起「視為原有」（條例第56條）。因此，應分配範圍內沒有土地增值稅。至於實際分配面積多於應分配面積、須繳納差額價金的部分，財政部認定屬於有償移轉，並計為更新後第一次移轉。
同一案件採混合實施時，要注意什麼？
同一案件部分採協議合建、部分採權利變換時，意願調查、選配與費用提列都有相應的處理規則。尤其意願調查的範圍，不能只限於採權利變換的部分。
- 意願調查須涵蓋全部。 實施者擬具權利變換計畫時，要調查土地所有權人及權利變換關係人參與分配的意願，以及對分配位置的意願（實施辦法第5條），不能只詢問採權利變換的少數人。
- 分配位置依計畫所列原則辦理。 分配與選配依事業計畫表明的原則辦理，同一位置有二人以上申請時，須公開抽籤；申請期限不得少於三十日（實施辦法第17條）。
- 估價與費用提列有其處理方式。 臺北市早期的做法，是將整體更新單元一起估價，協議合建部分視為一個選配單元，由實施者代表。臺北市通案重要審議原則（115年5月26日）明載，部分協議合建、部分權利變換的案件，協議合建部分也可提列風險管理費。至於風險管理費基數，以及共同負擔比率的分母如何劃分，沒有統一預設，依個案審議決議。
合建契約與權利變換計畫同時存在時，應約定什麼？
計畫採權利變換，又另行簽訂合建契約時，兩者都有效力。權利變換計畫載明的權利價值、選配結果與找補金額，依條例有效；合建契約在民法上也有效。若合建契約約定的分配保障，例如擇優條款，仍然有效，而權利變換計畫所載價值較低，地主可依契約向實施者請求補足。這項請求屬於民法上的契約請求，與都更條例的差額價金不同。
因此，契約有「擇優條款」，也就是兩者取其優時，不能只寫下原則，還要把以下四件事說清楚：
| 約定事項 | 應寫明的內容 |
|---|---|
| 選擇權利變換後的契約效力 | 原契約全部失效，或僅分配多寡改採權利變換，其他條款（例如違約罰則）仍然有效 |
| 面積與價值的換算 | 以與實際分回產品一致的單價換算，並在契約中寫明採用哪個單價；常見的是權利變換計畫中的二樓以上均價 |
| 差額的補足方式 | 以現金或其他方式補足，並事先考慮稅務處理 |
| 契約的退場時點 | 約定期限，若到期時建商仍未提出有效的事業計畫報核，契約即失效 |
把這些內容寫清楚，才能知道選擇較有利的分配方式後，其他契約約定是否繼續有效，以及差額如何補足。
哪些觀念容易混淆？
最後，我們把幾個常見說法放回前面的計算與規則中檢視。理解它們各自指的是什麼，才不會在比較分配條件時混為一談。
「有五分之四同意，全案就是協議合建。」 這個說法並不正確。五分之四是混合實施的門檻，並不表示全案都採協議合建。不同意的部分，仍以權利變換實施。
「合建分配比例可以直接當權利價值比率。」 兩者不能直接等同。合建分回比例須先換算成價值，再與全體地主的權利變換分配比率（辦法第15條第2項：餘額÷更新後總權利價值）比較，不能拿來與個別地主的更新前權利價值比率相比。以上文假設例來說，合建分回65%，要比較的是全案分配比率70%（7億÷10億）。
「權利變換比較平均。」 權利變換依各戶更新前權利價值比例分配，並非平均分配。協議合建也不必然平均。哪一種方式對個別地主較有利，仍要放在同一規劃與相同的比較基礎下，才看得出差異。
本文依都市更新條例、權利變換實施辦法與臺北市規定撰寫。其他縣市的審議細節與稅捐同意條件，以當地主管機關規定為準。稅務與契約效力請另行諮詢專業人員。