協議合建和權利變換混合實施，共同負擔怎麼提列？

同一個都更案，一部分地主簽了合建契約、另一部分走權利變換，共同負擔要怎麼算？簡單說，共同負擔是權利變換的制度，法律上由「權利變換範圍內之土地所有權人」負擔（都市更新條例第51條第1項）；協議合建的那一群，彼此怎麼分攤費用，看合建契約。麻煩在於兩群共用同一塊基地、同一棟建築、同一筆工程費，所以臺北市費用提列總表（113年10月）與通案重要審議原則，對拆遷補償、安置費、營業稅、銷售管理費與風險管理費，各寫了處理方式。本文逐項說明這些規則，以及事業計畫裡要先寫清楚的地方。

混合實施的同意門檻、稅捐與合建契約的擇優條款，另見權利變換和協議合建有什麼不同；共同負擔各費目的一般算法，另見共同負擔比。本文只談兩群並存時，費用要怎麼分。

為什麼共同負擔只看權利變換的那一群？

先回到條文。第44條第1項允許在私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四同意時，「就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。」這就是一般說的「多數協議、少數權變」。

共同負擔的計算對象，條文寫得很清楚。第51條第1項規定，各項費用由實施者先行墊付，經主管機關核定後，「由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比率、都市計畫規定與其相對投入及受益情形，計算共同負擔」。權利變換實施辦法第15條第1項也以「權利變換範圍內」的更新後總權利價值扣除共同負擔，作為分配的基礎。也就是說，混合實施時，法定的共同負擔是算給走權利變換的那一群。

那協議合建的那一群呢？他們的分配比例已經寫在合建契約裡，實施者的成本與利潤都包在契約條件中，不再由審議會逐項核定費用。值得注意的是，第44條第2項另外要求實施者「應保障其權利變換後之權利價值不得低於都市更新相關法規之規定」。換句話說，權變那一群分到多少，不能因為多數人簽了合建，就被壓到法規水準以下；共同負擔切多少給權變那一群，正是這項保障最容易被檢視的地方。

估價和選配時，協議合建的那一群放在哪裡？

費用要分，價值卻是一起估的。臺北市96年11月28日北市都新字第09631184900號函轉知的研商會議結論是：依第44條以權利變換方式實施時，應以整體更新單元進行估價作業；選配時，參與協議合建的人視為一個選配單元，由實施者代表，與其他權利變換關係人一併辦理選配。內政部98年1月14日內授營更字第0970810761號函認為這項結論尚屬可行，但補充分配及選配方式，可以依權利變換實施辦法（現行第17條）在事業計畫中表明後執行。

這對共同負擔有什麼意義？更新後總權利價值是全案一起估出來的，實施者在選配時則同時代表兩種身分：一是協議合建那一群（依契約再分給各地主），二是以折價抵付取得房地的實施者本身。所以核對清冊時，實施者名下的房地，要分得出哪些是協議合建那一群的、哪些是折價抵付的，後面銷售管理費的基數就是從這裡切出來。

另外，擬定權利變換計畫前的意願調查，對象是全部土地所有權人及權利變換關係人，不只是權變那一群（實施辦法第5條；內政部100年10月21日台內營字第1000205347號函）。

哪些費用總表已經寫明怎麼處理？

臺北市總表沒有為混合實施另設一章，而是在各費目的說明裡分別處理。整理如下：

從表中可以看出，總表處理混合實施的方式，是契約有約定的依契約、權利變換部分依總表，再對兩項管理費給出特別規定。下面分別說明拆遷補償、銷售管理費與風險管理費。

協議合建的地主，可以領第57條的拆遷補償嗎？

第57條第5項的拆遷補償，是「因權利變換而拆除或遷移之土地改良物」才有的法定補償。換句話說，它以權利變換為前提。協議合建的地主與實施者之間，補償怎麼給是雙方契約的事，條例沒有明文要求實施者依第57條發給。

不過這不表示協議合建的地主一定領不到。既然是協議，原則上依契約約定補償；實施者願意比照第57條查估殘餘價值發給，或地主在契約中要求比照，都沒有問題。臺北市總表說明十五「得由雙方協議之」，正是這個意思。實務上要留意的是，協議戶的補償若也列進財務計畫，要寫明依據是契約，免得被誤認為依第57條提列、又與合建分配條件重複計算。

銷售管理費要怎麼分開算？

銷售管理費的基數，是實施者「實際獲配」可以拿去賣的房地價值。混合實施時，實施者手上的房地有兩個來源：權利變換的折價抵付，以及合建契約分得的部分。總表說明二十三對兩者各有算法，所以要分開列示，再加總計算。

權利變換部分要扣兩樣東西：實施者繼受不願或不能參與分配者的價值（那是實施者花錢買下的，不是折價抵付），以及所有權人以現金繳納共同負擔、因此沒有折給實施者的部分。協議合建部分，則以協議結果實施者分得的銷售單元及車位總價值計算。

假設例：權利變換部分，實施者獲配單元及車位總價值（尚未扣除下列兩項）12億元，其中繼受不願參與分配者的價值2億元，所有權人以現金繳納共同負擔0.5億元，基數＝12－2－0.5＝9.5億元。協議合建部分，依合建契約實施者分得銷售單元及車位總價值15億元。兩部分合計24.5億元，未超過累進費率第一級距，全部適用6%：24.5億×6%＝1.47億元。

這個假設例的兩部分合計還在第一級距內，所以分開算或合併算結果相同。若合計跨過級距，兩部分要合併套用累進費率，還是各自從第一級距算起，總表沒有寫明，事業計畫要先寫出採用的方式，供審議會確認。

風險管理費，協議合建部分也能列嗎？

可以。臺北市都市更新及爭議處理審議會歷次會議通案重要審議原則（115年5月26日版）寫明：「實施方式為部分協議合建、部分權利變換之案件，風險管理費之計算，考量權利變換實施仍有不確定性，協議合建部分亦得提列風險管理費」。理由很直接：只要有一部分走權利變換，整個開發案就要承擔審議、異議與拆遷的不確定性，這份風險不會因為多數人簽了合建就消失。

風險管理費的公式照總表說明二十六：

風險管理費＝都市更新共同負擔費用（不含營業稅、專業營建管理費、廣告銷售管理費、信託管理費及風險管理費）× 風險管理費率

費率依面積規模與人數查表，人數以事業計畫申請報核日的〔門牌戶數＋土地所有權人數與合法建物所有權人數聯集〕÷2計算。總表另列「更新期間加成率」，原文是：「貸款期間超過36個月部分，每超過1個月加計風險管理費率基數2%，並以16%為上限。」至於公式中的「不含營業稅」，本所做法是只扣除稅捐類（H類）裡的那筆營業稅，各費目契約金額內含的進項稅不另外扣除，主管機關未見明文。

那麼，協議合建部分既然可以列，基數是用全案的共同負擔費用，還是只取權變部分？查表的面積規模與人數，看全更新單元還是只看權變範圍？總表與通案原則都沒有寫成通則，臺北市目前依個案審議決議處理。實務上的做法，是在事業計畫的財務計畫中寫明採用的基數、面積與人數口徑，以及理由，讓審議會可以直接檢視。

事業計畫裡要先寫清楚哪些事？

權利變換實施辦法第19條第2項規定，管理費用的計算基準「應於都市更新事業計畫中載明」；條例第36條第1項第12款也要求事業計畫表明「實施方式及有關費用分擔」。混合實施的費用怎麼分，正是這兩條要求寫進事業計畫的內容。可以照下表逐列準備：

這些項目寫清楚，審議時才不會因為同一筆費用算了兩次，或協議戶的成本轉嫁給權變戶，而被要求反覆修正。對權變那一群地主來說，這張表也是檢查自己有沒有多負擔的對照清單。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法、臺北市費用提列總表（113年10月）與臺北市通案重要審議原則（115年5月26日）撰寫；其他縣市以當地規定為準。