合建契約和核定的權利變換計畫寫得不一樣，以哪個為準？

合建契約和核定的權利變換計畫寫得不一樣，要先問「以哪個為準」指的是哪一件事。分到哪一戶、應分配多少價值、要繳或領多少差額價金、登記在誰名下，這些都以核定的權利變換計畫為準；地主與實施者彼此答應過的事，例如保證分回的坪數、補足差額、建材與違約罰則，則看合建契約。合建契約在民法上仍然有效，若計畫算出的分配比契約少，而契約約定了保證分配或補足差額，地主依契約向負有這項義務的當事人請求履行，依據是民法，不是都市更新條例。簡單說，兩份文件不是二選一，而是各管各的範圍，衝突時要走各自的途徑解決。

為什麼同一個案子會同時有兩份文件？

都市更新的重建區段，原則上以權利變換方式實施；要採協議合建，須經全體土地及合法建築物所有權人同意（條例第43條第1項）。多數人簽了合建、少數人沒簽時，第44條允許達成合建協議的部分以協議合建實施，其餘以權利變換實施。實務上更常見的是另一種情形：實施者先和地主簽合建契約，再取得事業計畫同意書，最後全案以權利變換送審。

這時兩份文件的性質完全不同。權利變換計畫是實施者擬具、經公開展覽與審議後核定發布的計畫（條例第48條）；合建契約則是地主與建商之間的私人約定。營建署100年8月24日營署更字第1000053438號函就說明，都更合建合約書屬私人間權利義務歸屬的合意，不是都市更新條例規定主管機關應審議的事項，宜由當事人基於私法自治、契約自由原則自行協調處理。我們可以把兩者對照如下：

換句話說，主管機關核定的是計畫，不會替你檢查計畫有沒有照合建契約寫。兩份文件寫得不一樣，在審議程序裡不會自動被發現，也不會自動被修正。

核定的權利變換計畫，決定了哪些事？

權利變換計畫決定的是「法定的分配與登記」，這部分契約改不了。權利變換實施辦法第3條列出計畫應表明的事項，其中包括土地、建築物及權利金分配清冊、各土地所有權人折價抵付共同負擔的房地或現金、更新後土地及建築物分配面積及位置對照表。應分配價值的算法，則是更新後總權利價值扣除共同負擔的餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比率計算（實施辦法第15條第1項）。

計畫核定後，這些內容會直接產生法律效果：

從表中可以看出，登記機關辦理的是「權利變換結果」。合建契約約定的戶別，如果沒有反映在計畫的分配清冊裡，登記就不會照契約辦理。

合建契約在計畫核定後還有效嗎？

有效，而且不會因為計畫核定就被吸收。協議合建的分配方式與內容是雙方合意簽訂的，在民法上有其效力；權利變換計畫載明的權利價值、選配結果與找補金額，則在都市更新條例上有其效力。兩者同時存在，並不互相否定。

那麼契約的權利怎麼主張？民法第199條第1項規定，債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。合建契約約定實施者要交付一定坪數、補足一定差額，或負擔某些費用，地主就是依這份契約向對方請求。也就是說，契約糾紛走的是民事途徑，不是向都更主管機關申請改計畫。

值得注意的是，合建契約有爭議，不當然讓更新程序停下來。營建署98年12月24日營署更字第0980086444號函表示，更新案是否因合建契約爭訟而停止審議，屬地方權責；臺北市審議會在99年1月18日第29次會議審議的一個個案中，紀錄載有法規委員會幹事認為該案都市更新自始與合建契約訴訟並無關係，該案續審，並表示若法院認有停止之必要，再配合暫停辦理。

計畫分得比契約少，地主該怎麼主張？

這是最常見的不一致：契約保證的分配，換算後高於計畫算出的應分配價值。差額要向誰拿，取決於契約有沒有寫保證或補足，以及是誰負擔這項義務。

假設例：合建契約約定地主分回二樓以上36坪，並約定以權利變換計畫中的二樓以上平均單價換算。計畫中二樓以上平均單價為每坪80萬元，契約保障的價值為36×80＝2,880萬元；計畫算出的應分配價值為2,700萬元，相差180萬元。地主在權利變換程序裡依2,700萬元選配，不足的180萬元，依契約向負有補足義務的實施者請求。

這個例子說明，計畫上的2,700萬元不會因為契約而改寫，契約上的180萬元也不會因為計畫核定而消失。兩條路的時點與對象不同，我們整理成下表：

撤銷同意這一項要特別小心。若你同時簽了合建契約，撤銷事業計畫同意書可能被實施者主張違反合建契約，反而面臨違約責任，撤銷前要先看契約怎麼約定。

計畫分得比契約多，或契約說差額不用繳，又會怎樣？

反過來的情形也會發生：依計畫選配的房地價值高於應分配價值，依條例第52條第2項要繳差額價金，契約卻約定地主不必找補。這時計畫上的差額價金仍然存在，契約只是雙方另外約定由誰吸收。

條例對差額價金的效果寫得很明確：應繳納差額價金而未繳納者，獲配的土地及建築物不得移轉或設定負擔，違反者無效，但因繼承而移轉者不在此限（條例第52條第6項）。所以，契約說「不用繳」，在權利變換程序上要靠實施者實際收受或免除這筆款項來了結，不是契約一寫就自動抵銷。

假設例：地主實際獲配權利價值3,200萬元，計畫所載應分配權利價值3,000萬元，差額價金為3,200－3,000＝200萬元。合建契約約定這200萬元不必找補，實施者也免除了這筆款項。

這種安排還有稅務後果。財政部臺北國稅局111年11月17日新聞稿說明，地主不論是否另簽合建契約、內容如何，都不影響權利變換的分配結果；實際獲配大於應分配的部分，依條例第52條應給付差額價金，經實施者免除給付者，屬所得稅法第14條第1項第10類的其他所得，應申報綜合所得稅。換句話說，上例的200萬元，可能被認定為地主取自實施者的其他所得。簽約時要把這筆差額由誰負擔稅捐一併寫清楚。

契約約定的戶別和選配結果不同，怎麼處理？

合建契約常會約定地主分回哪幾戶、哪個車位，但權利變換的選配有自己的程序。實施辦法第17條規定，應分配的位置依事業計畫表明的分配及選配原則辦理；同一位置有二人以上申請時，以公開抽籤方式辦理；實施者辦理分配位置申請的期限不得少於三十日，未在期限內申請者也以公開抽籤分配。

因此，契約上的戶別要能在權利變換裡實現，地主必須在選配期限內實際申請那一戶；如果有人重複申請，要經公開抽籤決定（實施辦法第17條），契約本身不保證能取得該戶。若核定後才發現分配結果與契約不同，條例第49條第1款第2目另有一條簡化路徑：參與分配人或實施者的分配單元或停車位變動，經變動雙方同意，可以簡化程序變更權利變換計畫，免辦公聽會、公開展覽、聽證及審議。也就是說，要取得實際涉及分配單元或停車位變動的雙方同意，才能透過這條路讓計畫與契約對齊；若約定的戶別已分給其他獲配人，只靠地主與實施者的合建約定不能調整，就回到契約上的履行請求。

送件前，怎麼讓兩份文件少打架？

最根本的做法，是讓契約寫清楚「走權利變換時怎麼辦」。合建契約裡的擇優條款要約定哪些事（選擇權利變換後契約效力、面積與價值的換算單價、差額補足方式、退場時點），已整理在權利變換和協議合建有什麼不同；坪數與價值的換算另見都更可以一坪換一坪嗎。這裡補上公展階段可以做的核對：

值得注意的是，若雙方約定以權利金方式分配，實施辦法第3條第2項第6款要求分配清冊列入「土地所有權人、權利變換關係人與實施者達成分配權利金之約定事項」。也就是說，有些約定是可以、也應該寫進計畫裡的，寫進去之後，它就不只是契約上的承諾。

常見問題

主管機關會幫我審查合建契約的內容嗎？

不會。營建署函已說明，合建合約書屬私人間權利義務的合意，不是都市更新條例規定應審議的事項。審議會審的是權利變換計畫本身，契約條件是否合理，由雙方自行協商或循司法途徑處理。

合建契約有官司，都更案會停下來嗎？

原則上不會。是否因合建契約爭訟停止審議屬地方權責，臺北市審議會在前述個案中是續審該案，並表示法院認有停止必要時才配合暫停，這是個案紀錄，不等於全市一律如此。

撤銷事業計畫同意書，合建契約也跟著解除嗎？

不會跟著解除。同意書是都市更新程序上的文件，合建契約是私法契約，兩者要分別處理；撤銷同意書反而可能被主張違反合建契約。要退出，得同時依契約約定的解除或退場條款處理。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法、民法、營建署相關函釋與財政部臺北國稅局新聞稿撰寫；審議程序的地方做法以臺北市為例，其他縣市以當地規定為準。契約效力與稅務請另行諮詢律師或會計師。