土地或房子是共有、公同共有，都更同意比例怎麼算？簽了同意書還能撤銷嗎？

土地或房子是共有的，同意比例不是「全家商量好就算一票」。分別共有人各是一位所有權人，面積依各自的權利範圍計；公同共有（包括人已過世、遺產還沒分割的繼承人），依都市更新條例第39條第2項，用「同意的人數」和「同意人數占全體公同共有人的比率乘以該部分面積」來換算。至於同意書簽了能不能撤銷，要分報核前後看：報核後依第37條第4項檢視撤銷事由與時點，臺北市報核前另有規定，而且都和送達對象有關。下面分兩半說明。

共有的土地，每個人是一票還是一份？

先看民法怎麼分類，因為都更條例的算法跟著共有型態走。我們整理如下：

簡單說，謄本上寫的是分別共有還是公同共有，決定這塊地要用哪一套算法；條例第39條第2項只為公同共有訂了換算式。

至於同意比例的各種門檻（更新地區內外、公辦或民間實施等不同路徑要多少比率），請看〈公辦都更和民間自辦有什麼不同？實施者怎麼決定、要多少人同意？〉，本文不重複。

公同共有的同意人數與面積怎麼換算？

條例第39條第2項的原文是：

前項登記簿登記、證明文件記載為公同共有者，或尚未辦理繼承登記，於分割遺產前為繼承人公同共有者，應以同意之公同共有人數為其同意人數，並以其占該公同共有全體人數之比率，乘以該公同共有部分面積所得之面積為其同意面積計算之。

把它拆成兩條算式：

假設例：一筆100平方公尺的土地由5位繼承人公同共有，其中3人簽了同意書。同意人數計3人；同意面積＝3÷5×100＝60平方公尺。

換句話說，3位簽名的人在人數上算3位，在面積上只算那塊地的五分之三。這個例子只回答這一筆地的算法；整案能不能達到門檻，還要把其他所有權人、合法建築物的人數與面積一起算，不能只因為「五人有三人同意」就說過半。

這裡的「全體人數」是指這個公同共有關係裡的全部成員，不是更新單元的全體所有權人。成員有沒有漏列，要靠戶籍與繼承系統表來確認，這也是下一節的重點。

繼承還沒辦登記，同意書要怎麼簽、拿什麼證明？

謄本上登記的還是已過世的人，常讓家屬擔心「要找誰簽」。條例第39條第1項的原則是以土地登記簿、建物登記簿、合法建物證明或主管機關核發的證明文件記載為準，但有一個例外：

因繼承、強制執行、徵收或法院之判決於登記前取得所有權之情形，於申請或報核時能提出證明文件者，得以該證明文件記載者為準

繼承的證明文件，施行細則第12條第4項第1款列了三樣：載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、全體繼承人之戶籍謄本及其繼承系統表。同條第5項規定，繼承系統表由繼承人依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名。

換句話說，公同共有同意的人數與面積，是靠「全體繼承人是誰」這份名單撐起來的；名單漏了人，分母就是錯的。謄本與其他證明文件各自能證明什麼，可以參考〈參加都更要看謄本還是權狀？各能證明哪些權利？〉。

另外，這個換算只用來計算同意比率，不能直接拿來決定誰分得哪一戶、款項由誰領取；那是後面選配與補償階段另外要處理的事。

哪些土地或房子不算進分母？

計算同意人數和面積之前，要先把不計入的剔除。條例第37條第2項規定同意比率的計算準用第24條，第24條列了六款：

要注意條文用的是「經…核准且登記有案」「未完成…」這類有條件的字眼，不是只要名稱是寺廟或祭祀公業就自動排除。

同一塊基地有好幾棟，只更新其中一棟，可以只算那一棟的同意嗎？

可以，但有條件。條例第38條規定，在依第7條劃定或變更的更新地區，或依第4條第1項第2款、第3款方式處理者，共有土地或同一建築基地上有數幢或數棟建築物，其中部分建築物辦理重建、整建或維護時，「得在不變更其他幢或棟建築物區分所有權人之區分所有權及其基地所有權應有部分之情形下」，以辦理的各該幢或棟建築物所有權人人數、所有權及其基地所有權應有部分為計算基礎，分別計算同意比率。

最容易漏看的，是「不變更其他幢或棟的區分所有權及基地應有部分」這個前提。沒有這個前提，就不能只算其中一棟。

同意書簽了以後，還能撤銷嗎？

條例第37條第4項是這一題的核心：

各級主管機關對第一項同意比率之審核，除有民法第八十八條、第八十九條、第九十二條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。

下表列出撤銷同意的不同情形。其中，比率降低須於公開展覽期滿前撤銷；民法第88、89、92條情事或雙方合意撤銷，才是前段所列「以公開展覽期滿時為準」的例外：

所以「後來覺得不划算」本身不在表上。條文講的是更新後分配的權利價值比率或分配比率低於出具同意書時，不是房價、坪數或自己的期待改變。第一欄所稱的比率怎麼算，權利變換實施辦法第15條第3項有規定：更新後分配之權利價值比率，應以各土地所有權人應分配之權利價值，其占更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔餘額之比率計算之。

撤銷有期限嗎？怎麼通知才算數？

有兩層時間要分開看。

通知方面，民法第116條規定撤銷應以意思表示為之，相對人確定者，應向相對人為之；第95條第1項規定非對話的意思表示，以通知達到相對人時發生效力，但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。也就是說，寄出的日期不是重點，到達相對人的時點才是。

假設例：公開展覽的最後一天是某月10日，某位所有權人在9日寄出撤銷的存證信函，11日才送達實施者。這種情形不能只憑9日的郵戳就當作期滿前已撤銷，要看適用的規定如何認定送達。

臺北市的撤銷怎麼處理？

以下是臺北市的規定，其他縣市要看當地的作業規定。依臺北市政府受理都市更新案審查與處理撤銷同意作業要點（115年8月12日生效）第七點，我們整理重點如下：

因此，只向市政府陳情，或只在郵局留一張寄件收據，不等於對實施者完成了撤銷。

常見問題

我簽了同意書，但合建契約沒簽，要不要緊？

同意書是向主管機關提出的事業計畫同意文件，施行細則第12條把「私有土地及私有合法建築物所有權人出具之同意書」列為必備文件之一。至於合建契約的效力是另一份文件，要看契約內容。

繼承人裡有一位聯絡不上，其他人能不能先簽？

可以先簽，但算法是第39條第2項：同意面積＝同意人數÷全體公同共有人數×該部分面積。聯絡不上的那一位仍然在分母裡，不能因為找不到就把他排除。

公同共有人其中一人能代表全體嗎？

民法第828條第3項規定，公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。都更條例第39條第2項則是同意比率的換算規則，不是代理規則。

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本文依都市更新條例、施行細則、民法及臺北市撤銷同意作業要點撰寫；其他縣市以當地規定為準。