占用他人土地的舊違章建築戶，參加都更能拿到什麼？

占用他人土地蓋房子的舊違章建築戶，參加都更時，能拿到的東西要分三條線看：拆遷補償、實施者提出的處理方案，以及（符合條件時）建築容積獎勵。條例第62條只要求實施者提出處理方案、納入權利變換計畫；它並沒有說這些住戶因此成為合法建物所有權人，也沒有說他們可以分得新房子。換句話說，列入方案，是讓這件事「有一個處理的辦法」，不是「取得分配資格」。本文先說明誰算舊違章建築戶，再說明方案放在計畫的哪裡、補償與方案的差別、怎麼準備證明，以及協議與拆除的程序。

頂樓加蓋的歸類與補償，另見〈頂樓加蓋參加都更，能算權利價值嗎？先分清登記、使用與補償〉；沒有保存登記但蓋在自己土地上的老房子，另見〈沒有保存登記的老房子，都更拆遷補償怎麼算？〉。

誰是第62條所說的「舊違章建築戶」？

先看法條的原文。條例第62條只有一句：「權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；有異議時，準用第五十三條規定辦理。」

拆開來看，要同時符合三個條件：在權利變換範圍內、占有的是他人土地、屬於舊違章。蓋在自己土地上的違章，沒有「占有他人土地」這個條件，不是第62條處理的對象，但仍然有拆遷補償。向地主租地建屋、有付地租的，一般也不是無權占有。

至於「舊」怎麼認定，中央條文沒有寫日期，而是交給地方。都市更新建築容積獎勵辦法第17條第2項寫的是：「前項舊違章建築戶，由直轄市、縣（市）主管機關認定之。」所以各地的認定時點可以不同。下表把中央與臺北市分開：

臺北市容獎辦法第5條第2項的原文是：「舊違章建築戶之認定，以中華民國七十七年八月一日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電費收據等文件。」這是臺北市的規定，其他縣市要看當地怎麼認定，不能直接套用77年8月1日。

處理方案在計畫書裡放在哪裡？

很多人以為，只要在拆遷補償表裡加一列就算處理了。其實權利變換實施辦法第3條把兩件事分開寫，一件是名冊，一件是方案。

名冊說的是「誰、什麼標的、什麼身分」，方案說的是「怎麼處理、什麼條件、怎麼履行」。兩者要分別完成，不能只做其中一個。

值得注意的是，辦法第3條第1項第13款引用的是條例第57條「第四項」，現行條例第57條的補償內容則在「第五項」。這是兩份法規項次尚未同步的差異；作業時要對回補償的實際內容，不能因為項次對不上就漏列補償。

拆遷補償、處理方案、容積獎勵，三條線有什麼不同？

這是最容易混淆的地方。我們把三者並排：

拆遷補償的規定是：「第一項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者委託專業估價者查估後評定之，實施者應於權利變換計畫核定發布後定期通知應受補償人領取；逾期不領取者，依法提存。應受補償人對補償金額有異議時，準用第五十三條規定辦理。」

第62條的方案，則沒有訂特定的補償公式或全國統一的安置比例。容積獎勵的上限，容獎辦法第17條第1項寫得很具體：「處理占有他人土地之舊違章建築戶，依都市更新事業計畫報核前之實測面積給予獎勵容積，且每戶不得超過最近一次行政院主計總處人口及住宅普查報告各該直轄市、縣（市）平均每戶住宅樓地板面積，其獎勵額度以基準容積百分之二十為上限。」

簡單說，容獎看的是「實測面積、每戶上限、全案百分之二十上限」，不是住戶可以領的現金。有容獎，不代表有現金；有付款，也不代表有容獎。臺北市的方案費用提列、現地安置的價值算法，已在前述頂樓加蓋文章中說明，這裡不重複。

處理方案通常有哪幾種？

條文沒有限定方案的形式，實務上常見的有三種：

不論哪一種，都要寫進權利變換計畫，並有協議、付款、搬遷點交等履行內容。金額也要先分性質：舊物價值、施工期間的安置租金、現金方案的對價、現地方案的自付款，各有各的依據，不要混在一起算。

要準備哪些證明？

舊違章建築戶是否被認定、可以拿到什麼，取決於證據。至少要備好：

兩個提醒。第一，稅籍和門牌只能證明房子「當年已經存在」，不能倒推現在的所有面積都早已存在；門牌或繳費資料也不等於房子合法。第二，屋地登記的姓名不同，不足以證明是無權占有，因為租約、買賣、使用約定等，都可能影響判斷。

住很久也不等於取得所有權或地上權。取得時效有嚴格的法定條件，不是居住年數夠長就成立。

協議、同意書和強制拆除，是三件事嗎？

是。處理方案的協議，和合法所有權人的都更同意書，是不同的意思表示；簽了其中一份，不代表另一份也完成。臺北市容獎辦法第5條第1項要求：申請容獎的，應於事業計畫核定前，檢具與舊違章建築戶的協議書，證明其業經妥善處理。

協議不成，拆除要走條例第57條的程序：先通知限期三十日自行拆除或遷移；屆期不拆的，依序由實施者代為、或請求主管機關代為。代為之前，條文要求實施者「本於真誠磋商精神」就期日、方式、安置等事項協調；協調不成，由實施者請求主管機關代為並再行協調；主管機關自行實施者，得於協調不成時逕訂期限，不適用再行協調（第57條第2項但書）。拆除或遷移費用，除由所有權人、管理人或使用人自行拆除或遷移外，在應領補償金額內扣回。

也就是說，不能因為沒簽協議、或計畫已核定就直接拆，仍要走第57條的通知與協調程序；經主管機關認定屬高氯離子或耐震能力不足而有明顯危害公共安全的建築物，另得依同條第3項強制拆除。拆遷的完整流程，另見〈都更拆遷補償、建物殘值與分回價值差在哪？可以直接相加嗎？〉。

對方案或補償有意見，怎麼辦？

第62條對方案的異議，是準用第53條。時程為：計畫書核定發布實施後二個月內，以書面敘明理由向主管機關提出；主管機關受理後三個月內審議核復，必要時延長三個月；不服可依法提請行政救濟。完整的時程與找補規定，已在〈土地設有地上權、永佃權、農育權或三七五租約，參加都更權利怎麼分？〉寫明。

常見問題

舊違章建築戶，算不算權利變換關係人？

不算。實施辦法第2條所稱的關係人，限於合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人和耕地三七五租約承租人。舊違章建築戶在計畫書裡是另列名冊（辦法第3條第1項第4款）、另提方案（同項第19款）。若同一人另有土地或合法建物，就依各自的身分另行處理。

有房屋稅單，就一定是舊違章戶嗎？

不一定。稅籍只能證明房子在某個時點已經存在、有人使用。是否為「舊」違章、是否「占有他人土地」，由主管機關依規定認定；臺北市是77年8月1日以前興建完成，且需檢附稅籍等文件。

舊違章建築戶會自動分到新房子嗎？

不會。條例第62條只要求實施者提出處理方案，沒有規定一定分配新房子。選現地方案的，是否須自付及自付金額，依個案適用規定、協議及核定方案辦理；選現金或異地的，則依協議內容履行。方案的內容，以核定的權利變換計畫為準。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法、都市更新建築容積獎勵辦法及臺北市都市更新建築容積獎勵辦法撰寫；舊違章的認定時點與安置標準以各縣市規定為準，臺北市的規定已在文中標明。