更新後的房地價值是怎麼估出來的？

更新後的房地價值，是以都市更新評價基準日當時的新成屋價格查估（不動產估價技術規則第128條），不是等房子蓋好再回頭算。

因此，不能直接套用附近中古屋的成交單價；如果採用中古屋作為比較標的，就要調整屋齡、建材設備等差異，換算成評價基準日新成屋條件下的價格。

全案加總後的金額，法規稱為「更新後之土地及建築物總權利價值」（權利變換實施辦法第15條）。閱讀估價報告時，也要留意名稱所指的範圍。臺北市範本中的「總銷售金額」用在土地開發分析法的段落，兩者不能混用。

01

先看更新後總值

假設更新後總權利價值為10億元。

房屋與車位等價值須在同一評價基準核對。

02

扣除共同負擔

10億元－4億元＝6億元。

此例以扣除共同負擔後的餘額作為分配基礎。

03

乘上個人比率

6億元 × 1.5%＝900萬元。

得到應分配價值；實際選配及差額仍須另核。

關鍵關係

應分配價值以扣除共同負擔的餘額計算。900萬元是價值，不能直接當成坪數或已選定的房屋。

假設教學情境，以參與分配、房地折價抵付共同負擔的情形說明。橫條呈現6億與4億的金額比例；建物量體不表示樓層或產權的實際分配。

圖解說明與依據

依本篇原文整理閱讀順序；完整條件、方法、例外與來源，請連同下文核對。圖解不取代原文或個案判斷。

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更新後總權利價值如何影響分配？

更新後總權利價值，會影響土地所有權人可以分配的金額。計算時，先從總權利價值扣除共同負擔，再將餘額乘上各土地所有權人的更新前權利價值比率，就是各自的應分配權利價值（辦法第15條第1項）：

應分配權利價值＝（更新後土地及建築物總權利價值－共同負擔）×更新前權利價值比率

假設例：更新後總權利價值10億元，共同負擔4億元，扣除後餘額為6億元；某人的更新前權利價值比率為1.5%，應分配權利價值＝6億×1.5%＝900萬元。

簡單說，分配是以扣除共同負擔後的餘額為基礎，因此總值若被低估，共同負擔比（共同負擔÷總值）就會被拉高。同樣是4億元共同負擔，總值10億元時，共負比為40%；總值若只估到9億元，共負比就變成44.4%，地主可分配的餘額也隨之減少。這正是審議時要檢查更新後總價是否被低估的原因。

法規要求估價時考量哪些條件？

更新後價值的查估，必須把建築計畫與房屋條件納入考量。技術規則第128條規定，評估權利變換後的區分所有建物及其土地應有部分時，應考量下列事項：

• 權利變換計畫的建築計畫
• 建材標準與設備等級
• 工程造價水準
• 更新前後樓層別效用比的關聯性

值得注意的是，最後一項條文用的是「考量」，並未規定更新前後的樓層別效用比必須相同，也沒有提供換算公式。做法是將更新前後的樓層價差並排對照。如果價差走向不同，就在報告中說明原因（詳見下文「各戶單價」）。

為什麼各項價值都要以評價基準日為準？

評價基準日讓各項價值有共同的時間基準。依辦法第13條，這個日期由實施者訂定，且限於權利變換計畫報核日前六個月內。這裡指的是「報核日」，不是核定日。

以下各項價值，都以這一天為基準：

換句話說，從更新前後的權利價值，到完成後的差額價金，採用的是同一個價格基準。辦法第30條明定，實際分配面積與應分配面積有差異時，按評價基準日評定的更新後權利價值計算差額價金。因此，即使日後房價漲跌，已核定的分配與差額價金也不會因此重算。

臺北市對估價日期另有規定，適用於協議合建案件，以及事業計畫與權利變換計畫分送時的事業計畫階段。這些案件的估價日期，也須選在事業計畫報核日前六個月內（臺北市通案重要審議原則，115年5月26日版）。

估價者如何選任，估價結果又如何定案？

權利價值須經三家以上專業估價者查估後評定（條例第50條第1項）。估價者如何產生，取決於實施者與土地所有權人能否共同指定：

表中的全體共同指定，與事業計畫所需的同意比例，是不同的要求。取得事業計畫所需的同意比例，不代表已取得全體土地所有權人的共同指定。若採公開選任，須在擬具權利變換計畫舉辦公聽會前辦理，並符合辦法第7條的四個條件：

• 選任地點位於更新單元所在村（里）或鄰近地域。
• 選任日期與地點須於選任十日前通知全體土地所有權人。
• 選任時有公正第三人在場見證。
• 依主管機關建議名單抽籤，選任正取二家、備取數家。

主管機關在審議時，如認為有必要，也可以就實施者提出的估價報告書，另行委任估價者或專業團體提出複核意見（條例第50條第3項）。

那麼，三家估價結果不同時，要怎麼定案？ 我們可以從實務上的選定方式，以及法定的協調門檻來理解，兩者處理的是不同層次的問題：

• 實務做法（非法定）： 三家結果相近時，由實施者協調地主與關係人，選定其中一家作為領銜，並在計畫書中說明選定方式與理由。常見的主要考量，是選擇更新後總價值最高者。其他考量包括：多數地主選擇領現金退場時，選擇更新前價值最高者；或選擇地主分回比例最高、差額價金最小、最接近合建條件者。
• 法定的協調門檻（估價師法第41條）： 三家對同一標的、同一期日的估價差異達百分之二十以上時，土地所有權人或利害關係人可以請求當地不動產估價師公會協調，必要時指定其他估價師重估後再協調。「百分之二十」的計算方式，規定在施行細則第20條：以最高價與最低價之差，除以各價格的平均值。

假設例：三家更新後總價值為100億、105億、125億，平均110億；差距＝（125－100）÷110＝22.7%，達20%。若是100億、105億、115億，平均106.7億，差距＝15÷106.7＝14.1%，未達。計算時的分母是三家的平均值，不是最低價。

這個例子提醒我們，判斷是否達到協調門檻時，要看最高價與最低價的差距占平均值多少，不能只看價差金額。

比準單元的價格怎麼估？

要推估各戶單價，先要有比準單元的價格作為基礎。臺北市範本與全聯會第六號公報範本，對更新後比準單元的估價方法、比較案例及調整項目，都有相應規定：

• 估價方法： 原則上採用比較法及收益法中的直接資本化法推估，並至少使用兩種以上方法。技術規則第14條也有相同原則；若因情況特殊而無法採用兩種以上方法，須在報告書中說明。
• 比較案例： 至少採用一件成交案例，成交日期須在價格日期前一年內；一年內沒有案例時可以放寬，但須說明理由。比較標的原則上從近鄰地區選取，若選擇類似地區，須說明理由；位於近鄰地區以外時，還要檢討區域因素。報告須記載比較標的的社區名稱，價格日期調整百分率則參考臺北市不動產估價師公會的第四號估價作業通則。
• 調整項目： 區域因素包括交通運輸、自然條件、公共設施及發展潛力。個別因素包括建物條件（結構、屋齡、面積適宜性、採光通風、景觀、樓層位置、管理狀況、建築設計、商業效益等），以及道路條件、接近條件、周邊環境條件。接近條件須寫出設施名稱，並將距離量化。
• 直接資本化法： 收益價格＝未來平均一年期間的客觀淨收益÷收益資本化率（技術規則第30條）。
• 特殊產品： 供宗教、公益或公共設施使用，且較無市場性的產品，如教堂、警察局，考量更新前後的公平性，得採成本法。整棟供旅館、百貨商場使用的產品，則得採收益法中的折現現金流量分析法。

各戶單價如何從比準單元推算？

比準戶的價格評定後，還要反映各戶所在樓層與位置的差別，才能推算各戶單價。這些差異分別列在樓層別效用比與位置差異兩欄；區分所有建物的估價，技術規則第98條第1項也要求考量這兩項因素：

簡單說，一欄反映樓層之間的價差，另一欄反映同樓層各戶之間的價差。兩欄都沒有法定固定數值，必須有市場資料與個案條件支持，並列出考量因子。合併兩欄時，本所做法是將百分率相加：各戶單價＝比準單價×（水平效用比＋垂直效用比－1），而非相乘。範本只列出兩欄，並未規定合併方式；對於這項合併方式，主管機關未見明文。

假設例：比準戶單價每坪100萬元，某戶的樓層別效用比為110%、位置差異為105%。相加：100×（1.10＋1.05－1）＝115萬元；相乘則為115.5萬元。同一份報告中的各張表格，應採用一致的寫法。

從例子可以看出，即使採用相同的調整比例，合併方式不同，算出的單價也會不同。另一個要留意的地方，是約定專用的效益只能計算一次。位置差異須考量約定專用的影響，但約定專用面積的價值另以外加價值列在備註欄，不能在兩處重複反映。

不同產品要分別考量哪些條件？

住宅、店面、車位與約定專用部分，影響價格的條件各不相同。估價時要分產品逐項評估，不能用同一個單價套用到底：

這些條件的差異，都要反映在對應產品的估價中。臺北市範本的報告書摘要頁，設有三張與更新後價值相關的表格，分別是更新後各單元建築物及其土地應有部分之權利價值表、更新後車位權利價值表，以及更新前後權利價值分析表（內文為表九至表十一）。其中，各單元權利價值表的欄位包括分配單元代號、規劃用途、土地持分面積、建坪面積、建坪單價、權利價值及備註。

露台的計價比例沒有固定值。 評估約定專用部分的計價比例時，要看露台與室內的連通情形，以及形狀、大小、隱私與可利用程度。報告中須寫明採用的比例與依據，讓讀者了解價格如何得出。

臺北市的雨遮估價另有處理方式。 民國107年1月1日後報核的案件，雨遮不登記、不計價（臺北市通案重要審議原則）。不過，雨遮仍有使用效益，估價時須依臺北市不動產估價師公會的未登記雨遮估價作業方式處理：以可登記雨遮面積，在比較法中加入「雨遮」調整項目，單價低於主建物。報告須列出雨遮比例（雨遮面積÷主建物面積），並另列比較標的不含雨遮的公設比（公共設施面積÷（登記總面積－登記雨遮面積））。

特殊設施的影響也要反映在估價中。 轉管、過樑、招牌、公共設施的空調主機及中繼水箱等，須在圖面上以符號標示，並反映於更新後估價。實施者也須讓受影響單元的所有權人知情（臺北市通案重要審議原則）。

對權利價值有異議時，可以怎麼做？

對權利價值有異議，須留意提出異議的期限與方式。權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人須以書面敘明理由，向主管機關提出異議。主管機關應在受理後三個月內審議核復，情形特殊時可延長三個月（條例第53條）。異議處理期間，實施者未經主管機關核准，不得停止事業進行；處理結果與原評定價值有差額時，由當事人以現金互相找補。

常見問題

更新後價值就是建商將來的預售價嗎？

不是。更新後價值查估的是評價基準日當時的新成屋價格。日後實際推案的訂價，不會影響已核定的權利價值。

房價後來漲了，分回價值會變多嗎？

不會因為日後房價上漲而變多。權利價值與差額價金，都是按評價基準日評定的價值計算（辦法第30條）。

更新後總價「估高」對地主一定有利嗎？

總價提高，共同負擔比會降低，應分配的餘額也會增加。但如果你選配的店面或某戶單價被高估，同樣的應分配價值，能換到的坪數反而會減少。以假設例來說，應分配價值900萬元，單價每坪150萬元時可分得6坪；單價若被估到180萬元，就只能分得5坪。也就是說，總價與單價影響分配的方式不同，審議時要分別檢查全案總價與特定單元的單價。總值、共同負擔與所選單價同時變動時的並排比較，見〈共同負擔比要怎麼判讀？有沒有合理的數字？〉中「共同負擔比下降，就一定分得更多嗎？」一節。

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本文依不動產估價技術規則、都市更新條例、權利變換實施辦法與臺北市估價報告書範本（114年5月修訂版）、全聯會第六號公報撰寫；其他縣市的範本與審議原則，以當地規定為準。