公辦都更選出最優申請人之後，議約、簽約和履約監督怎麼走？

評選會選出最優申請人，不代表就是實施者了。接下來還要走議約、簽約，簽約後實施者擬訂事業計畫送審，計畫核定後再由主管機關監督執行情形。這條路上，條文只規定了幾個關鍵節點，契約本身的內容則由各案的公開評選文件與契約草案決定。換句話說，我們能整理的是「法規框架」，個案的違約條件、保證金、罰則等，要回頭看該案的契約。

評選結果出來之後，下一步是什麼？

先看辦法的順序。公開評選辦法第八條規定，綜合評選由評選會「選出最優申請人；必要時，得增選次優申請人」；若申請案件均未達評選基準或不符公共利益，評選會「得不選出最優及次優申請人」。

評選結果出來後，第十二條規定要「簽報主辦機關首長或其授權人員核定，及公開於中央主管機關專門網頁，並以書面通知各合格申請人」。核定、公開、通知之後，才進到第十三條的議約與簽約。

議約可以談到哪裡？

第十三條第一項規定，最優申請人「應依公開評選文件規定期限與主辦機關完成委託實施契約之議約及簽約」。第二項則畫了一條線：「前項議約內容，不得違反公告及公開評選文件內容」。

這代表議約不是重新談一份新的招商條件。辦法第二條第四項規定，評選文件要載明「議約或簽約期限」「委託實施契約草案」和「政府機關（構）承諾或協助事項」，所以議約的起點是文件裡的契約草案，範圍受公告與評選文件限制。投標前把契約草案讀清楚，比得標後才發現問題更有利；對文件有疑義，辦法第五條規定要在請求釋疑期限前，以書面向主辦機關提出。

至於契約草案裡有哪些條款、哪些部分可以調整，條文沒有規定，只能看各案文件。

逾期沒有完成議約簽約，會怎麼樣？

第十三條第一項後段規定：「未於規定期限完成議約及簽約者，主辦機關得通知次優申請人遞補議約及簽約或重新公告徵求申請」。

這裡有三點要分清楚。第一，是「得」，不是自動；主辦機關可以選擇遞補，也可以重新公告。第二，能遞補的前提，是評選會當初有增選次優申請人（辦法第八條第二款第一目是「必要時」才增選）。第三，條文沒有規定可以延長議約期限的條件，是否能延，要看各案文件。

簽約前後發現資料有問題，怎麼處理？

辦法第十四條針對選出最優或次優申請人之後的情形。主辦機關發現申請人有下列情形之一，應不予議約及簽約；簽約後發現的，應終止契約或解除契約，並追償損失：

第二項還有一個公益例外：終止或解除契約若「對公益有重大危害者，得不終止或解除契約。但得追償損失」。

值得注意的是，這一條的適用對象包括次優申請人，而且第二款有「致影響評選結果」的要件，第一款沒有。實際遇到時要逐款對照事實，不能把兩款混在一起。

簽約之後，實施者要做什麼？

本文所指的是依條例第十二條，經公開評選委託都市更新事業機構為實施者的案件。依條例第三十二條第一項，事業計畫由實施者擬訂，原則上送當地直轄市、縣（市）主管機關審議通過後核定發布實施；屬中央主管機關劃定或變更的更新地區者，得逕送中央主管機關。所以簽約之後，真正決定計畫能不能實施的，是事業計畫的審議與核定。這個順序是擬訂、審議通過、核定發布實施；辦法第十三條處理的是委託實施契約的議約與簽約，條文沒有把簽約寫成可以取代事業計畫審議的程序，兩件事要分開看。

施行細則第四條對報核期限有規定：主管機關或其他機關（構）委託事業機構為實施者時，「應規定期限令其擬訂都市更新事業計畫報核」；實施者「逾期且經催告仍未報核者」，得另行辦理委託，或由主管機關同意其他機關（構）辦理。條文沒有寫催告幾次、期限幾天，這些要看各案委託契約與機關的規定。

計畫核定後，主管機關怎麼監督？

條例第七十五條規定：「都市更新事業計畫核定後，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要隨時或定期檢查實施者對該事業計畫之執行情形」。注意是「得」，而且是核定後才適用。

檢查發現問題，第七十六條第一項規定下列三種情形之一，主管機關「應限期令其改善或勒令其停止營運並限期清理；必要時，並得派員監管、代管或為其他必要之處理」：

實施者不遵從上述命令，第二項規定主管機關「得撤銷其更新核准，並得強制接管」，接管辦法由中央主管機關定之。也就是說，第七十六條的命令以有上述法定情形為前提；實施者不遵從命令，才進到撤銷更新核准與強制接管。

地主可以請主管機關檢查實施者嗎？

可以，但有條件。條例第七十七條讓所有權人或權利關係人，在公開評選委託的實施者於事業計畫核定後有不法情事或重大瑕疵、且對權利顯有不利時，向主管機關請求依第七十五條檢查。這部分的要件與提出方式，另見〈公辦都更選出的實施者出了問題，地主可以怎麼辦？〉。

常見問題

對評選結果不服，可以在議約前提出嗎？

條例第十四條第一項第二款規定，對已經通知或公告的申請及審核過程、決定或結果提出異議，期限是「接獲主辦機關通知或公告之次日起三十日」；未經通知或公告者，自知悉或可得知悉之次日起三十日。異議與申訴的做法，見〈投標公辦都更，對評選結果不服，異議和申訴怎麼提？期限多久、要付費嗎？〉；評選本身的流程可看〈公辦都更的公開評選怎麼進行？評選會怎麼組成、資格審查和綜合評選看什麼？〉。

最優申請人可以不簽約嗎？

辦法第十三條規定最優申請人「應」於期限內完成議約及簽約，未完成的法律後果在條文中是主辦機關得找次優遞補或重新公告。是否另有保證金沒收等後果，要看各案公告與契約，條文沒有直接規定，建議投標前先查清楚公告怎麼寫。

沒有被選上的申請人，可以看評選資料嗎？

可以看一部分。辦法第十一條第一項規定：「主辦機關於委員綜合評選後彙總製作之總表及評選會各次會議紀錄，除涉及個別申請人之商業機密外，申請人得申請閱覽、抄寫、複印或攝影」。第二項則排除了個別委員的評選內容：「各出席委員之綜合評選內容，除法令另有規定者外，不得提供申請閱覽、抄寫、複印或攝影」。

簡單說，申請人得申請閱覽總表與會議紀錄，但涉及個別申請人商業機密的部分除外；個別委員的綜合評選內容，原則上不得提供，法令另有規定者除外。這些資料常是判斷要不要提異議、以及下次怎麼準備的依據。

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本文依都市更新事業實施者公開評選辦法、都市更新條例及其施行細則撰寫；個案的實施契約內容因案而異。