公辦都更選出的實施者出了問題，地主可以怎麼辦？

公辦都更有主管機關自行實施、同意其他機關（構）實施，以及經公開評選委託都市更新事業機構實施等不同路徑。本文主要談經公開評選委託的實施者，選出來之後出了問題，地主能不能直接向政府反映？可以，但要看問題發生在哪個階段。評選階段的異議與申訴，條文只開放給投標的申請人；地主能用的管道，是事業計畫公開展覽期間的書面意見，以及計畫核定後，對經公開評選委託的實施者提出的「請求檢查」。簡單說，地主不是沒有辦法，只是每個階段能做的事不一樣。公辦案和民間自辦案的差別，另見〈公辦都更和民間自辦有什麼不同？實施者怎麼決定、要多少人同意？〉。

實施者出問題，要先分清楚是哪個階段？

階段不同，能出面的人、找的機關和依據的條文都不同。我們先把整條時間線排出來：

換句話說，越早發現問題，越能用事業計畫審議這道關卡處理；核定之後，才輪到請求檢查登場。

地主可以對評選結果提異議嗎？

不行。條例第14條第1項寫的是「參與都市更新公開評選之申請人對於申請及審核程序，認有違反本條例及相關法令，致損害其權利或利益者，得於下列期限內，以書面向主辦機關提出異議」，對象是申請人，不是更新單元內的地主。異議不被接受時，申請人再往上申訴，同樣在這一條處理。

地主在評選前的管道是說明會。條例第13條第2項規定，主辦機關公告徵求前，要在擬實施地區舉行說明會；施行細則第6條規定，說明會要說明「都市更新事業機構評選資格、條件及民眾權益保障等相關事宜，並聽取民眾意見」，日期與地點要通知土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人。

事業計畫公開展覽與聽證，地主可以提什麼？

實施者選定後，要擬訂事業計畫送審。條例第32條第3項規定，計畫送各級主管機關審議前，應公開展覽三十日並舉辦公聽會；實施者已取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意者，展覽期間可以縮短為十五日。同條第4項規定：「任何人民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向各級主管機關提出意見，由各級主管機關予以參考審議」。

核定之前還有聽證。條例第33條第1項規定，各級主管機關核定前，除列舉的四種情形外，應舉行聽證，並「斟酌聽證紀錄，並說明採納或不採納之理由作成核定」。不服經聽證作成的行政處分，依第2項「免除訴願及其先行程序」。

值得注意的是，這兩道程序都在核定之前，提出的意見會進到主管機關審議時的參考。公展期間要看事業計畫的哪些欄位，才抓得到實施者的問題？條例第36條列了計畫應表明的事項，和實施者能力最有關的是下面幾項：

這四項在公展時就可以逐項核對，事後出了狀況，也比較容易回頭查當初計畫寫了什麼。

計畫核定後發現實施者有問題，怎麼請求檢查？

條例第77條是專為經公開評選委託的實施者設的：「依第十二條規定經公開評選委託之實施者，其於都市更新事業計畫核定後，如有不法情事或重大瑕疵而對所有權人或權利關係人之權利顯有不利時，所有權人或權利關係人得向直轄市、縣（市）主管機關請求依第七十五條予以檢查，並由該管主管機關視檢查情形依第七十六條為必要之處理。」

拆開來看，要同時符合下面幾項：

條文沒有列舉什麼算「不法情事」或「重大瑕疵」，也沒有寫請求後主管機關多久內要檢查。實際遇到時，把事實、日期與證據文件整理好，對照事業計畫與權利變換計畫載明的內容，是最直接的準備。

第75條是檢查的依據：「都市更新事業計畫核定後，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要隨時或定期檢查實施者對該事業計畫之執行情形。」所以檢查的標的，是實施者有沒有照核定的事業計畫執行。

檢查之後，主管機關可以怎麼處理？

第76條第1項規定，檢查發現下列情形之一，主管機關「應限期令其改善或勒令其停止營運並限期清理；必要時，並得派員監管、代管或為其他必要之處理」：

實施者不遵從上述命令時，第2項規定主管機關「得撤銷其更新核准，並得強制接管」，接管辦法由中央主管機關定之。從條文順序看，是先命令改善或停止營運，實施者不遵從才進到撤銷核准與接管；也就是說，請求檢查不等於直接撤換實施者。

另外，施行細則第4條處理的是更早的狀況：依第12條由各級主管機關或其他機關（構）委託事業機構為實施者，或主管機關同意其他機關（構）為實施者時，應規定期限令其擬訂事業計畫報核；逾期且經催告仍未報核，各該主管機關或其他機關（構）「得另行辦理委託」，或由各該主管機關同意其他機關（構）辦理。計畫根本沒送出來的延誤，走的是這一條。

評選時的資料不實，會怎麼處理？

公開評選辦法第14條規定，主辦機關選出最優或次優申請人後，發現申請文件不符公告或公開評選文件規定，或申請人有詐欺、脅迫、賄賂，或對評選項目提供不正確資料、不完全陳述而影響評選結果，「應不予議約及簽約」；簽約後才發現的，應終止契約或解除契約，並追償損失。若終止或解除對公益有重大危害，「得不終止或解除契約」，但仍可追償損失。

這一條的主詞是主辦機關，條文沒有為地主另設提出管道。地主如果知道評選過程有問題，可以依行政程序法第168條向主管機關陳情並提供具體事證；公展期間的書面意見，以及核定後符合第77條要件的請求檢查，則是另外兩種法定程序。

常見問題

請求檢查有沒有期限？

條文沒有寫地主請求的期限，也沒有寫主管機關受理後多久要完成檢查。第77條的要件之一是計畫已經核定，所以在核定之前發現問題，可以利用公展期間的書面意見與聽證，也可以依行政程序法第168條向主管機關陳情。

主管機關自行實施的公辦案，也能依第77條請求嗎？

第77條的文字限於「依第十二條規定經公開評選委託之實施者」，主管機關自己實施或同意其他機關（構）自行實施，不在這句話的範圍內。不過第75條的檢查，寫的是主管機關得檢查「實施者」對事業計畫的執行情形，並沒有限定實施者的來源。個案適用哪一條，建議向主管機關確認。

請求檢查之後，地主分回的權利價值會跟著改嗎？

條文沒有這樣寫。第77條與第76條處理的是對實施者的檢查與命令；權利價值若有爭議，是另一套程序，見〈對自己的權利價值不服，要在多久內異議？之後怎麼救濟、怎麼找補？〉。公辦案對權利價值的保障條文怎麼讀，另見〈公辦都更說「保障地主權利價值」，要怎麼看？〉。

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本文依都市更新條例、都市更新條例施行細則、都市更新事業實施者公開評選辦法與行政程序法撰寫；個案的評選文件與實施契約因案而異。