公辦都更的公開評選怎麼進行？評選會怎麼組成、資格審查和綜合評選看什麼？

公辦都更採公開評選委託都市更新事業機構為實施者時，這場評選到底怎麼跑？依都市更新條例第13條，由主辦機關公告徵求申請，並組成評選會依公平、公正、公開原則審核。辦法把程序切成兩階段：先由主辦機關做資格審查，再由評選會做綜合評選，選出最優申請人；最優申請人還要在期限內完成議約與簽約，才算真正拿到案子。投標的建商看這套流程，是在看每一步的時間點和文件要求；地主看這套流程，是在看實施者是怎麼被選出來的。

公開評選從公告到簽約，一共有哪幾步？

先把全程排成一張表，後面每一節再展開：

這裡有一個容易看漏的順序：評選會要在公告徵求之前就先成立，而不是收件之後才找委員。也就是說，評選項目、基準和評定方式，是在公告前就由評選會訂定或評定的（組織辦法第3條第1項第1款）。

公告和評選文件要寫什麼？有疑問怎麼辦？

主辦機關要辦公告，也要訂公開評選文件。公告依辦法第2條第2項要載明六項，包括都市更新事業計畫範圍、實施方式及完成期限，申請人資格條件，評選項目、基準及評定方式，公告日、申請截止日、申請程序及保證金，申購或領取公開評選文件資訊，以及其他認定事項。

公告日到截止日之間的時間，辦法只說要「視都市更新事業之內容、性質及申請人準備申請文件時間，訂定合理期限」，沒有訂固定天數。公告要張貼在主辦機關公告欄，並登載於中央主管機關專門網頁（第3條）。

評選文件則要載明九項，和建商投標最有關的是下面幾項：

申請人對文件有疑義，要在文件所定的期限前，以書面向主辦機關請求釋疑；主辦機關應在答復期限內以書面答復，必要時可以公告答復內容（第5條）。如果要變更或補充文件，要在申請截止日前辦理公告，必要時得延長申請截止日（第4條）。簡單說，想改規則的時間窗口，在截止日之前。

評選會怎麼組成？

評選會是為個案成立的，任務是訂定或評定評選項目、基準與評定方式，辦理綜合評選，並協助主辦機關解釋與評選有關的事項（組織辦法第2條、第3條）。完成評審、沒有待處理事項後就解散。組成方式整理如下：

主辦機關遴選委員時有不得做的事，例如接受請託或關說、為特定都市更新事業機構或其協力廠商利益而遴選、遴選不具相關專門學識或經驗者（第6條）。

假設例：某案評選會有7名委員。專家學者與民間團體代表至少要有4人（7的二分之一是3.5人，進位為4人）；任一性別至少3人（7的三分之一約為2.33人，進位為3人）。開會時，因為有「至少五人以上」的門檻，7人的評選會至少要5人出席；若5人出席，決議需3人以上同意，且外聘專家學者出席至少3人。數字是假設，算法依第4條與第9條。

這個例子說明：委員人數較少時，「至少五人」的門檻會比「二分之一」更高。

委員和工作小組怎麼迴避、不能做什麼？

評選會委員要親自出席，開會須有委員總數二分之一以上且至少五人出席，決議以出席委員過半數同意行之，出席委員中外聘專家學者不得少於二分之一（組織辦法第9條）。

迴避規定在第10條，委員不得有下列情形之一：

第11條另列十款禁止行為，例如利用評選關係要求期約或收受賄賂、回扣、餽贈、優惠交易或其他不正利益，洩漏應保守秘密的評選資訊，在擔任委員期間同時為申請人所僱用或委任。委員有第10條或第11條情形，應主動向主辦機關辭職，未辭職者主辦機關應予解聘（第12條）。

還有一條和投標人直接有關：委員自接獲評選有關資料起，不得就該申請案件提出申請、作為申請人的協力廠商或擔任工作成員；違反者，該申請人不得評定為最優申請人或次優申請人（第13條）。

主辦機關在評選會成立時，要一併成立至少三人的工作小組，協助評選作業；開會時至少一人全程出席（第14條）。工作小組要就申請案件資料擬具初審意見，載明申請人於各評選項目所報內容是否符合評選文件規定，以及申請人在各評選項目的差異性，送評選會供評選參考（第15條）。

資格審查和綜合評選各看什麼？

辦法第8條把評選作業分成資格審查及綜合評選二階段，兩階段做的事不同：

資格審查有補正機制：申請文件有疑義時，除評選文件另有規定外，主辦機關要通知申請人限期補正或提出說明；屆期未補正、說明，或補正後仍有疑義，列為不合格申請人。審查結果要以書面通知各申請人，合格者載明評選會日期及相關評選事宜，不合格者要敘明理由（第8條第1款第2目、第3目）。

綜合評選看什麼，要看各案評選文件訂的評選項目與配分。辦法與組織辦法只規定兩件事：評選項目及基準，應以都市更新事業實施目的及公共利益為優先考量，不得以有利或不利於特定申請人為目的，且評選項目應包括財務計畫，並予以適當配分或權重（組織辦法第3條第2項）。財務計畫與權利價值保障的關係，另見〈公辦都更說「保障地主權利價值」，要怎麼看？〉。

如果申請案件均未達評選基準或不符公共利益，評選會得不選出最優及次優申請人（辦法第8條第2款第2目）。

委員打的結果差很多，怎麼處理？

辦法第9條處理的是「評選結果有明顯差異」。評選會確認後，要作成下列決議之一，並列入會議紀錄：

複評之後結果仍有明顯差異時，只能選第1款（除去差異後重計）或第3款（不評定）。條文沒有訂「明顯差異」的數字標準。

會議紀錄要記載案件名稱、會議次別與時間地點、主席與出席請假委員姓名、各項決議等十二項事項，並由出席委員全體簽名；委員對決議有不同意見，可以要求將不同意見載入紀錄或附意見書，評選會不得拒絕（辦法第10條）。

評選結果怎麼公布？最優申請人怎麼進入議約？

評選結果由評選會簽報主辦機關首長或其授權人員核定，公開於中央主管機關專門網頁，並以書面通知各合格申請人（辦法第12條）。申請人想看資料：委員綜合評選後彙總製作的總表和評選會各次會議紀錄，除涉及個別申請人的商業機密外，申請人得申請閱覽、抄寫、複印或攝影；各出席委員個別的綜合評選內容，除法令另有規定外，不得提供（第11條）。

評上最優申請人之後，辦法第13條有兩個重點：

議約前還有一道檢查。主辦機關選出最優或次優申請人後，發現申請人有下列情形之一，應不予議約及簽約：第一款「申請文件不符公告或公開評選文件規定」；第二款「有詐欺、脅迫、賄賂、或對評選項目提供不正確資料或為不完全陳述，致影響評選結果」。簽約後發現，應終止契約或解除契約並追償損失（第14條第1項）。依這一項終止或解除契約對公益有重大危害者，得不終止或解除契約，但得追償損失（第14條第2項）。

常見問題

評選會的委員名單看得到嗎？

原則上要公開。依組織辦法第7條，評選會成立後，委員名單應公開於中央主管機關專門網頁，但主辦機關衡酌個案特性及實際需要，有不予公開之必要者除外。

地主在評選階段有什麼管道？

評選會委員來源，組織辦法第4條列了三類：機關代表、專家學者，以及關注都市更新事務的民間相關團體代表或熱心公益人士，條文沒有另列地主代表。條例第13條第2項要求主辦機關在公告徵求前，於擬實施地區舉行說明會；評選之後地主能用的管道，見〈公辦都更選出的實施者出了問題，地主可以怎麼辦？〉。

對評選結果不服怎麼辦？

投標的申請人可以依條例第14條提出異議與申訴，期限、費用和效力見〈投標公辦都更，對評選結果不服，異議和申訴怎麼提？期限多久、要付費嗎？〉。

公辦案和民辦案整體差在哪？

見〈公辦都更和民間自辦有什麼不同？實施者怎麼決定、要多少人同意？〉。

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本文依都市更新條例第13條、都市更新事業實施者公開評選辦法與公開評選都市更新事業實施者評選會組織辦法撰寫；各案的評選項目、配分與契約內容，應於法令容許範圍內依該案公告及評選文件辦理。