更新單元裡的公共設施用地、未登記地與公有道路溝渠，怎麼抵充、怎麼算進用地負擔？

更新單元裡如果有道路、公園這類要供公共使用的土地，權利變換要先處理一個問題：這些地從哪裡來？條例的安排是兩步：先用單元內本來就屬於公共的土地抵充，抵充不夠的部分，才算進共同負擔，由地主按比率分擔。這個「不足的土地」，就是我們說的用地負擔。下面依序說明哪些土地可以抵充、抵充後不足的怎麼算，以及抵充完之後的登記。

哪七項用地要先處理？

條例第51條第1項列了七項供公共使用的用地：

道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地

這七項是用地負擔的範圍。學校、圖書館這類設施不在這七項名單內，不能因為它有公益性，就直接套用同樣的抵充規則。社區自己的車位也一樣，名稱有「停車場」不等於屬於這七項。至於公共設施是否列入共同負擔，要看主管機關核定的內容。

用地負擔和工程費、規劃設計費這類「花錢」的項目，也不是同一種東西。前者是土地從哪裡取得、面積多少，後者是費目與金額，兩者的算法不同，不要放在同一欄相加。共同負擔整體要怎麼判讀，可以看〈共同負擔比要怎麼判讀？有沒有合理的數字？〉，本文只談用地這一塊。

哪三類土地可以抵充？

實施辦法第19條第1款至第3款，把抵充來源分成三類：

條文原句如下，我們逐字照錄第2款，讓你看到它的用語有多精確：

未登記地：指都市更新事業計畫核定發布實施日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地。

值得注意的是，三類的認定日都是「都市更新事業計畫核定發布實施日」，不是估價基準日，也不是報核日。這三類之間也沒有先後順序，只是三種不同的來源。

現況是道路、政府持有，就一定能抵充嗎？

不一定，每一項要件都要對得上。「是都市計畫劃設的道路」「現況有人通行」「政府持有」「得無償撥用」是不同的資料，只符合其中一項，不能代替其他項目。

以第1款為例，要件是依都市計畫劃設的七項用地，而且已經取得所有權或得依法辦理無償撥用。第3款則看實際使用情形與得否無償撥用。所以拿到案子之後，建議按下面的清單逐筆核對：

抵充後不足的土地，怎麼分擔？

抵充後仍不足的土地，連同其他費用，由實施者先行墊付。條例第51條第1項原文如下：

其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用由實施者先行墊付，於經各級主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比率、都市計畫規定與其相對投入及受益情形，計算共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付予實施者

也就是說，不足土地並不是按公共設施的面積比單獨決定誰出多少，而是要和各項費用一起，經主管機關核定，再按條文列的三項因素計算。第2項另外規定，共同負擔的比率由各級主管機關考量實際情形定之。

用一個假設例看面積的對帳：

假設例：更新單元內供公共使用的道路用地共300平方公尺，其中80平方公尺經查符合上述三類抵充要件。抵充後不足的土地面積＝300－80＝220平方公尺。

這個220平方公尺只是面積對帳。要知道某位地主實際分擔多少，還需要土地價值、更新後總權利價值、核定的共同負擔和他的權利價值比率，不能只靠面積表直接推算。

工程費、拆遷補償這些費用，和用地負擔怎麼分？

辦法第19條第4款至第10款，則是第51條所定的各項費用，範圍包括：

第19條第2項另外規定，其中第4款至第6款及第9款的費用，以經各級主管機關核定的權利變換計畫所載數額為準。換句話說，用地負擔看的是土地的取得與面積，這些費用看的是核定的數額，兩者在共同負擔裡各有各的位置。

抵充完成之後，土地登記給誰？

辦法第29條規定：

依本條例第五十一條第一項規定，權利變換範圍內列為抵充或共同負擔之各項公共設施用地，應登記為直轄市、縣（市）所有，其管理機關為各該公共設施主管機關。

所以抵充完成並不是表格上有數字就結束，後面還要一筆一筆對上核定清冊、囑託登記和管理機關。

沒有列入共同負擔的公共設施，怎麼辦？

有些公共設施沒有列入第51條第1項的共同負擔，條例第3項處理這種情形：土地及建築物分配時，除原有土地所有權人提出申請分配者外，先以原公有土地應分配部分優先指配；仍有不足的，再以折價抵付共同負擔的土地及建築物指配。

辦法第20條規定的優先順序如下：

辦法第21條則列了四類公有土地，免依第51條第3項優先指配：權利變換計畫核定前已經協議價購、徵收或有償撥用取得；核定前已有具體利用或處分計畫且報經權責機關核定；核定前由住宅主管機關以住宅基金購置或已報奉核定列管作為興辦社會住宅；以及非屬都市計畫公共設施用地的學產地。這六個順位只用在第3項的指配，不是第1項抵充三類來源的先後順序。

常見問題

單元內的公有道路，都可以拿來抵充嗎？

不是每一條都可以。依第19條第3款，要同時符合兩件事：在事業計畫核定發布實施日，實際作道路、溝渠、河川使用（或原作該等使用已廢置而尚未完成廢置程序），而且屬於得無償撥用取得的公有土地。單憑道路是公有的，或現場有人通行，條文要件還沒有對齊。

抵充用地要不要算更新前權利價值？

本所做法是不計權利價值，也不納入更新前權利價值比率的分母，主管機關未見明文，個案以核定的權利變換計畫為準。有人持有、由全案協助開闢的計畫道路用地則是另一回事，要依臺北市範本從貢獻容積回推權利價值，可以看〈更新單元裡有計畫道路，道路用地在權利變換怎麼估、能分回多少？〉；更新前權利價值整體的評法，請看〈更新前權利價值是怎麼評出來的？〉。

分配的房地折價抵付後面積太小，可以改繳現金嗎？

條例第51條第1項後段規定，應分配的土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納；同條第4項另規定，最小分配面積單元基準由直轄市、縣（市）主管機關定之。這個現金繳納和不願參與分配而領取補償是不同的制度，後者請看〈不願或不能參與分配的地主，會拿到多少現金？什麼時候領？〉。

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本文依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法撰寫；各縣市的費用提列與審議原則另有規定，以當地規定為準。