更新單元裡有計畫道路，道路用地在權利變換怎麼估、能分回多少？

更新單元裡如果有一條私人持有的計畫道路，這塊地不能蓋房子，權利價值怎麼評？臺北市估價報告書範本（114年5月）的做法，是看這塊道路用地替全案換來多少容積，再把這些容積折算成更新前權利價值；分回多少，則和其他地主一樣，依權利價值比率計算。下面我們分四件事說清楚：哪些道路適用、新舊法令兩種算法、多筆道路怎麼分，以及最後能分回多少。

單元內的計畫道路，哪些要用這套算法？

先分清楚兩種道路，因為它們的處理方式完全不同。

第二種屬於「抵充」，條文的認定要件和用地負擔怎麼算，我們另外整理在〈更新單元裡的公共設施用地、未登記地與公有道路溝渠，怎麼抵充、怎麼算進用地負擔？〉。本文只談第一種：道路有地主、全案為了取得容積而協助開闢的情形。

臺北市範本把這類土地稱為「協助開闢計畫道路用地」。範本接著規定，其他公共設施用地與公共設施保留地，如果依同樣的法令申請容積獎勵或容積移轉，估價也適用這套算法。換句話說，這些用地只要走同樣的路徑，算法是一樣的。

為什麼不能把道路當一般建地來估？

因為這塊地本身沒有建築價值，它的價值來自「替全案貢獻了容積」。

道路用地不在建築基地範圍內，蓋不出房子。但全案因為協助開闢道路，或把道路用地的容積移入基地，得到了額外的樓地板面積。簡單說，道路地主的地沒有蓋房子，卻讓整個案子多出可蓋的面積，所以範本才要求回頭計算這份貢獻。

全聯會第六號公報的範本對這一點只寫了原則：考量道路用地依規定可申請容積獎勵時，對更新後總允建容積之整體貢獻度。具體的算式，則是臺北市範本才有的細部規定。

新舊法令的兩種算法，各怎麼算？

臺北市範本依容積獎勵申請時適用的法令，分成兩種算法：

算法二的第三步有一個細節：因為建築基地範圍不包含更新單元內的道路用地，範本說得考量容積性質差異，調整容積單價。調整多少由估價師依個案判斷，範本沒有訂定固定數字。

另外，範本對適用時點也有一個過渡規定：範本公布前已報核的案件，道路用地如果以108年1月30日以後的法令申請容積，兩種算法都可以適用。

算法一還原容積時，哪些獎勵不算道路的貢獻？

算法一要拆開看每一項獎勵，到底是道路用地單獨貢獻的，還是道路與建築用地一起貢獻的。範本的分法如下：

其中有兩處需要留意。第一，還原用的建地容積獎勵係數，是以建築用地為基準計算獎勵容積，但不包含△F4-2 與△F6。第二，△F4-2 如果對應的工程或拆遷安置經費，已經提列在共同負擔並申請容積獎勵，範本明定：

該容積不視為道路用地之貢獻

換句話說，成本已經由共同負擔支付的那部分容積，不再算成道路地主的貢獻。至於人行步道，範本提醒須考量道路用地是否鄰接人行步道。

一個假設例，算法二算出來是什麼？

模擬例（假設數字，僅供說明，不是建議值）：更新單元內有兩筆協助開闢的道路用地，合計面積200平方公尺，經算法二的第一、二步，調整後容積率為100%。移入基地的容積單價假設為每平方公尺20萬元，考量容積性質差異後，模擬以八折計，即每平方公尺16萬元。道路用地更新前權利價值＝100%×200×16萬元＝3,200萬元。若兩筆道路用地的公告現值總值分別為600萬元與400萬元，則分算為1,920萬元與1,280萬元。

這個例子說明，算法二先求出全部道路用地的整體權利價值，再依公告現值總值比例分給各筆。此例的容積率與單價純屬假設，實際數字依個案的事業計畫與估價結果而定。

各筆道路用地申請多少容積，範本要求要以事業計畫所載為準，並載入估價條件：

各筆道路用地之容積申請額度應依據事業計畫所載內容，並載入估價條件中

協助開闢獎勵與區內容積移轉，法律上差在哪裡？

算法二涉及的兩條法令，要拿到的容積和限制都不一樣，我們把條文的重點列出來。

容積獎勵辦法第8條規定，協助取得及開闢更新事業計畫範圍內或其周邊公共設施用地，產權登記為公有者，依下列公式計算獎勵容積，其獎勵額度以基準容積百分之十五為上限：

公共設施用地面積×（都市更新事業計畫報核日當期之公共設施用地公告土地現值／都市更新事業計畫報核日當期之建築基地公告土地現值）×建築基地之容積率

同條第2項也規定，這塊公共設施用地應開闢完成，且將土地產權移轉登記為直轄市、縣（市）有或鄉（鎮、市）有；第4項則規定，公共設施用地以容積移轉方式辦理者，依其規定辦理，不適用前三項。

條例第66條則是另一條路，容積可以移出到其他建築基地。其第2項規定，建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原為私有之土地應登記為公有。兩條路徑的登記效果不同：依獎勵辦法第8條辦理的，公共設施用地須移轉登記為公有；依條例第66條辦理的，以容積全部轉移為前提，原為私有的土地才應登記為公有。

道路地主最後能分回多少？

道路用地算出權利價值後，就和其他地主一樣放進分配公式。實施辦法第15條規定：

更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比率計算之。

也就是說，道路地主分回多少，取決於三件事：更新後的總權利價值、全案共同負擔，以及他那份道路用地權利價值占全案的比率。把上面模擬例假設的3,200萬元放進分母，這個比率就會把全案其他地主的比率稀釋一些，這是估價時把道路用地權值算清楚的原因。

分母要不要包含抵充用地，是另一個問題，答案不同，詳見前面連結的文章。更新後共同負擔怎麼判讀，可以看〈共同負擔比要怎麼判讀？有沒有合理的數字？〉。

常見問題

道路用地的獎勵容積，會不會又被當成共同負擔的成本？

要分開看。△F4-2 所需工程或拆遷安置經費如果已經提列共同負擔並申請容積獎勵，這部分容積就不視為道路用地的貢獻。

容積獎勵歸誰，和道路用地的估價有什麼關係？

道路用地的貢獻，是從全案申請的容積中拆出來的，因此和專屬、共享獎勵的歸屬有關。這個議題可以看〈容積獎勵帶來的價值歸誰？為什麼估價時要考慮折減？〉，容積獎勵的上限則看〈都市更新的容積獎勵，上限怎麼算？〉。

這套算法其他縣市也適用嗎？

不一定。本文的算法來自臺北市估價報告書範本，其他縣市有各自的範本與審議原則；全聯會第六號公報只寫到整體貢獻度的原則，沒有細部算式。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法、都市更新建築容積獎勵辦法、全聯會第六號公報及臺北市估價報告書範本（114年5月）撰寫；其他縣市的做法，以當地規定為準。