更新單元裡公有土地很多，對私有地主有什麼影響？

更新單元裡公有土地很多，對私有地主的影響集中在四件事：事業計畫報核時還需不需要你的同意、實施路徑會不會走公辦、公共設施用地先由誰承擔，以及公有土地自己怎麼分配。簡單說，公有土地的比例越高，越接近政府主導的做法，但條文給的每一個門檻都有明確的寫法，不能只憑「公有地很多」就推斷結果。公辦案的整體差異，另見〈公辦都更和民間自辦有什麼不同？實施者怎麼決定、要多少人同意？〉。

公有土地超過一半，私有地主的同意還重要嗎？

公開評選案的同意門檻在條例第37條第1項第1款：原則上私有土地所有權人數、私有合法建築物所有權人數，以及其土地總面積、合法建築物總樓地板面積，都要各超過二分之一同意；第37條第1項本文另有但書，私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，所有權人數不予計算。但書寫的是：「但公有土地面積超過更新單元面積二分之一者，免取得私有土地及私有合法建築物之同意。」

這句話有三個限定，缺一不可：

假設例：更新單元面積1,000平方公尺。公有土地500平方公尺，占50%，沒有超過二分之一，仍要取得私有同意；公有土地520平方公尺，占52%，超過二分之一，免取得私有同意。

這個例子說明，一半與超過一半差在一個「超過」。其他實施方式（例如第22條、第23條）的同意比率另有各自的規定，不能套用這個但書。

免取得私有同意，是不是地主就沒有發言權了？

不是。第37條第1項第1款在但書之後緊接著寫：「實施者應保障私有土地及私有合法建築物所有權人權利變換後之權利價值，不得低於都市更新相關法規之規定。」這句話怎麼讀，另見〈公辦都更說「保障地主權利價值」，要怎麼看？〉。

事業計畫的審議程序也沒有因此省略。條例第32條規定，計畫擬訂後要公開展覽三十日、舉辦公聽會，任何人民或團體可以書面向主管機關提意見；第33條規定核定前除列舉情形外要舉行聽證。其中第33條第1項的四種例外是「計畫核定前已無爭議」、全體同意的整建或維護、第34條第2款或第3款的情形、依第43條第1項但書後段以協議合建或其他方式實施且經全體土地及合法建築物所有權人同意者，公有土地過半並不在例外之列。實施者出問題時的處理，另見〈公辦都更選出的實施者出了問題，地主可以怎麼辦？〉。

公有土地要不要一起參加都更？

條例第46條第1項規定，公有土地及建築物，除另有合理之利用計畫、確無法併同實施都市更新事業者外，舉辦都市更新事業時，「應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之」，不受土地法第25條、國有財產法第7條等規定的限制。

另外，第46條第4項訂了一個規模門檻：更新地區於107年12月28日修正條文施行後擬訂報核的事業計畫，範圍內公有土地面積或比率達一定規模以上者，「除有特殊原因者外，應依第十二條第一項規定方式之一辦理」，也就是走政府自行實施、同意其他機關（構）實施，或由其公開評選委託事業機構的路徑。這個「一定規模及特殊原因」，條文寫明「由各級主管機關定之」，所以要依案件適用的中央或地方主管機關規定判斷，並非全國一律適用同一個百分比。

公有土地可以用哪些方式參與？

第46條第3項列了六種處理方式，和權利變換有關的幾種如下：

第47條另外處理機關自己取得的土地、建築物或權利：各級主管機關、其他機關（構）或公所因自行實施或擔任主辦機關經公開評選實施都市更新事業而取得的，其處分或收益，不受土地法第25條、國有財產法第28條、第53條及各級政府財產管理規則相關規定的限制。這是對機關處分自己取得財產的規定，條文沒有寫私有地主的分配。

沒列入共同負擔的公共設施，為什麼先用公有土地應分配的部分？

條例第51條第3項處理的是沒有列為共同負擔的公共設施：土地及建築物分配時，「除原有土地所有權人提出申請分配者外，以原公有土地應分配部分，優先指配；其仍有不足時，以折價抵付共同負擔之土地及建築物指配之」。但公有土地及建築物的管理機關（構）或實施者，得要求該公共設施管理機構負擔所需經費。

換句話說，條文列的指配順序是：先用原公有土地應分配的部分，不足再用折價抵付共同負擔的土地與建築物。原有土地所有權人如申請分配該未列為共同負擔的公共設施，才屬於這項優先指配規定的例外。這是第3項的指配，和第1項用原有公共設施用地、未登記地和公有道路溝渠抵充是兩件事，抵充怎麼算，另見〈更新單元裡的公共設施用地、未登記地與公有道路溝渠，怎麼抵充、怎麼算進用地負擔？〉。

事業計畫要看哪一欄，才知道公有土地怎麼處理？

條例第36條第1項第19款規定，事業計畫要表明「公有財產之處理方式及更新後之分配使用原則」。第18款則要求表明「權利變換之分配及選配原則」，原所有權人分配的比率可以確定者，要寫出分配比率。公展期間，這兩欄是地主最該先看的地方：公有土地選擇哪一種方式參與、更新後分回哪些部分、分配與選配的原則怎麼訂。

在臺北市，公有土地很多的案子有什麼特別規定？

臺北市另有《臺北市都市更新範圍內公有土地處理原則》（109年2月7日修正），適用範圍以採重建方式處理者為限（第2點）。以下是臺北市的規定，其他縣市要以當地規定為準：

留意第4點的寫法和條例第37條不同：臺北市這裡寫的是「百分之五十以上」或「達五百平方公尺以上」，二選一就要一併徵詢意願；條例第37條但書則是「超過二分之一」，兩者用途不同，不能互相替代。對想自己劃定更新單元的地主來說，在臺北市，公有土地管理機關表示有合理利用計畫、不同意參與或有評估主導需要時，市府得駁回自劃案件。

常見問題

公有土地很多，就一定是公辦都更嗎？

不一定。第46條第4項是「達一定規模以上者，除有特殊原因者外」才應走第12條的路徑，一定規模由各級主管機關訂定，而且只適用於107年12月28日修正條文施行後擬訂報核的事業計畫。

公有土地比例，看面積還是看價值？

第37條第1項第1款但書寫的是「公有土地面積超過更新單元面積二分之一」，看的是面積。臺北市原則第4點同樣是看面積（占更新單元土地總面積百分之五十以上，或達五百平方公尺以上）。

公有土地參與都更時，可以選擇讓售給實施者嗎？

條文設有讓售方式，但仍須符合該公有財產適用的處理規定。第46條第3項第3款，權利變換時「並得讓售實施者」；第4款，協議合建時得以標售或專案讓售予實施者。這是公有土地管理機關對自己財產的處理方式。

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本文依都市更新條例與臺北市都市更新範圍內公有土地處理原則（109年2月7日修正）撰寫；臺北市原則僅適用於臺北市，其他縣市以當地規定為準。